【正文】 由于該隨筆為2007年撰寫的時間原因，部分表述已經(jīng)有新文件代替，請注意甄別。該問題應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用稽查的敏銳性，查清楚是否接受虛開發(fā)票或者購買發(fā)票，以加大開發(fā)成本。例如，支付給物業(yè)公司的前期開辦費(fèi)，屬于同本企業(yè)無關(guān)的支出，不允許在稅前扣除。21．收取購房業(yè)主實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積差收入，應(yīng)當(dāng)作為銷售收入計稅。總之，要么支付的燃?xì)饨涌谫M(fèi)不允許在稅前扣除，要么收取的燃?xì)饨涌谫M(fèi)要做收入處理。在稽查中要注意幾個方面，一是，檢查是否將未完工開發(fā)產(chǎn)品的直接成本記在已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品中去，這是比較明顯的違法行為；二是，檢查是否對土地成本在不同成本對象間分?jǐn)?，是否區(qū)分已售部分和未售部分；三是，檢查公共配套設(shè)施，是否在不同成本對象間分?jǐn)偅欠裨谝咽鄄糠趾臀词鄄糠种g進(jìn)行分?jǐn)?。根?jù)國稅發(fā)[2000]84號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項(xiàng)目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產(chǎn)品的時候，應(yīng)當(dāng)對利息費(fèi)用引起特別注意。1注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，裝修費(fèi)應(yīng)當(dāng)記入建造成本，不得直接在稅前扣除。根據(jù)所得稅扣除的相關(guān)性原則，以個人名義購進(jìn)的資產(chǎn)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產(chǎn)發(fā)生的汽油費(fèi)、過路費(fèi)等也不允許在稅前扣除。（注意：此政策已經(jīng)調(diào)整）在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品，從而確定檢查重點(diǎn)。1在預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)[2000]118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。根據(jù)會計制度規(guī)定，開辦費(fèi)作為長期待攤費(fèi)用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據(jù)稅法規(guī)定要在5年內(nèi)攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。，套取稅收優(yōu)惠。很多時候，提取折舊或者支付各種費(fèi)用的汽車是公司買給股東或高管的，關(guān)于本問題，國家稅務(wù)總局在國稅函[2005]364號文件中，做了明確界定。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)的情況下，列入差旅費(fèi)直接在稅前列支。企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，補(bǔ)手續(xù)，然后按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的比例在稅前扣除。三、其他問題篇.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。造成已經(jīng)計提的折舊，實(shí)質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認(rèn)是否正確，同銷售部門要進(jìn)行核對。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當(dāng)期的銷售成本，少計應(yīng)納稅所得額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。實(shí)際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元貸：其他應(yīng)付款2000萬元。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項(xiàng)而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務(wù)機(jī)關(guān)對這種情況會相當(dāng)敏感。原文如下：“中移動因?qū)嶋H價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，并按規(guī)定補(bǔ)提的以前少提的折舊，不允許在補(bǔ)提扣除，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整原所屬的應(yīng)納稅所得額，相應(yīng)多交的稅額可抵頂以后應(yīng)交的所得稅。對于是否可以在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生追溯調(diào)整，目前在學(xué)界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。即所謂的真票虛開問題。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_具，比較容易開具。即所有列支開發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票。具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實(shí)不實(shí)”三個層次。河北省國稅局在冀國稅函[2007]23號文件中指出，當(dāng)有證據(jù)證明債權(quán)人出現(xiàn)以下情況之一時，債務(wù)人拖欠的三年以上的應(yīng)付賬款，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：1．債權(quán)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責(zé)令關(guān)閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；2．債權(quán)人已按規(guī)定確認(rèn)損失并已在稅前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/17/_mso_2][z2][/url]我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)。內(nèi)資企業(yè)是否要將超過3年的應(yīng)付款項(xiàng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收益計算繳納企業(yè)所得稅。目前對于人防設(shè)施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，這點(diǎn)在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：人防設(shè)施屬于取得收益權(quán)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計算，因此其成本應(yīng)當(dāng)在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。稅務(wù)局在檢查中，要特別注意對人防設(shè)施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補(bǔ)充合同。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實(shí)是否有租戶存在。非法預(yù)售，將預(yù)售款項(xiàng)打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項(xiàng)借入，以滿足支出的需要。以借款的方式收取預(yù)售房款。國家稅務(wù)總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作總結(jié)中，也是認(rèn)定假按揭需要繳稅的。二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實(shí)際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務(wù)費(fèi)用中列支；三是，按揭款項(xiàng)，企業(yè)往往不申報預(yù)售收入，而是將收到的按揭款項(xiàng)轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。檢查組意見：對該公司開具發(fā)票的發(fā)票聯(lián)未加蓋其“財務(wù)專用章”的行為處以2，000元的罰款。問題4：該公司開具發(fā)票的發(fā)票聯(lián)未加蓋其“財務(wù)專用章”。該公司于2001年6月至2003年5月銷售應(yīng)稅產(chǎn)品一批，開具普通發(fā)票三份（、），經(jīng)查，上述三份普通發(fā)票的發(fā)票存根聯(lián)及發(fā)票聯(lián)填寫的購貨單位不一致。{詳見《稅務(wù)稽查底稿（2）》NO：3及案卷資料復(fù)印件1（第31頁至35頁）、復(fù)印件11（第154頁至195頁）}.處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條第（二）款、第（六）款、第（七）款和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條之規(guī)定。企業(yè)意見：承認(rèn)事實(shí)，接受處理。檢查組意見：對該公司應(yīng)稅產(chǎn)品收入按免稅產(chǎn)品收入入帳且已申報，并在當(dāng)年享受免稅政策；對已享受的免稅追繳增值稅2，并處以一倍的罰款即2，；。該公司2001年3月至2002年6月銷售應(yīng)稅產(chǎn)品“8種微量元素”給“xx市xx區(qū)創(chuàng)奇糧油有限責(zé)任公司”，其應(yīng)稅收入（含稅）39，分別在當(dāng)年已享受免稅稅金2。{詳見《稅務(wù)稽查底稿（2）》NO：1及案卷資料復(fù)印件1第31頁至35頁；復(fù)印件7（第129頁至131頁）；復(fù)印件8（第133頁至141頁）；復(fù)印件11（第154頁至195頁）；《情況說明》279頁至280頁、第281頁至283頁、第296頁和297頁}處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條第一款、二十三條第二款，《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十三條第一款和《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》第六十三條之規(guī)定。該公司未按財務(wù)、會計制度及稅收相關(guān)法律對免稅企業(yè)的要求，對原材料的購領(lǐng)和產(chǎn)品的存銷都未設(shè)立“原材料明細(xì)帳”和“產(chǎn)成品庫存明細(xì)帳”進(jìn)行核算，實(shí)際該公司對原料購進(jìn)和產(chǎn)品銷售，都是以非常簡單的流水帳和人工記憶相結(jié)合來管理該公司的產(chǎn)成品和原料。經(jīng)查，該公司的會計核算不健全，主要表現(xiàn)在：未按財務(wù)、會計制度的規(guī)定設(shè)置“銀行存款”、“現(xiàn)金”日記帳對貨幣資金進(jìn)行核算。）〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃三、處理、處罰依據(jù)及建議 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃四、被查對象對調(diào)查事實(shí)的意見〃〃〃〃〃〃五、其他情況說明 〃〃〃〃〃〃附件：擬查補(bǔ)、退稅款匯總表檢 查 人 員：檢查部門負(fù)責(zé)人：年 月年 月日 日第四篇：國稅局稅務(wù)稽查報告范本稅務(wù)稽查報告范本 納稅人識別號案件編號（2003）356登記注冊類型 有限責(zé)任公司納稅人名稱 xxxx動物營養(yǎng)有限公司法定代表人姓名 xxx檢查期間 —檢查類型 專項(xiàng)檢查檢查人員 xxx xxx稽查實(shí)施時間 —1根據(jù)《稅務(wù)稽查任務(wù)通知書》xx國稅稽[2003]第356號的工作安排，我檢查組于2003年10月20日至12月1