【正文】 但目前中介機構的員工素質普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當手段謀取私利的行為，因此中介機構要建立健全公司的人員選擇、職前培訓和在職績效考核制度，完善對房地產中介相關專業(yè)知識的培訓，全面提高中介機構員工的綜合素質。（3）規(guī)范房地產中介機構的經營方式。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預銷售情況等一系列行為，因此應該實施新建的商品房的預售都必須進行預銷售合同的網上備案登記制度。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負擔不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應該有相應的住房供應保障，政府雖已下令供應限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應，因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。（2）針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進一步加強管理。嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的宏觀調控效果。對此，可參照國外的成功經驗。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。二、促進我國房地產市場健康發(fā)展的對策我國政府針房地產市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。房地產投資行為急需調控房地產投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價的主要因素之一，在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉化為投機行為。10多年來，我國住房制度改革和住房建設已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。這是因為東部地區(qū)經濟發(fā)達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發(fā)商開始向中、西部轉移，房地產的地區(qū)結構發(fā)生變化，尤其是隨著中部經濟的發(fā)展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。在房地產行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。不能把農業(yè)的功能僅僅局限于農產品供給，還要看到它的生態(tài)價值、旅游功能和教育功能，形成農業(yè)的一站式服務，秦皇島的集發(fā)園就是一個很好的例子，它集農家飯店、觀光旅游、生態(tài)種植、企業(yè)經營為一體，充分發(fā)揮了農業(yè)的優(yōu)勢，滿足了人們多樣化的需求，具有很好的發(fā)展前景。一是要形成科研合力，引導龍頭企業(yè)、科研單位、高等院校、技術推廣部門之間建立穩(wěn)定的協(xié)作關系，共同開發(fā)和推廣新產品、新技術，鼓勵龍頭企業(yè)與科研院所通過技術入股、股權轉讓等方式，走產學研相結合的發(fā)展路子，建設有自主知識產權、創(chuàng)新能力強的龍頭企業(yè)，進而帶動中小企業(yè)的發(fā)展；二是要形成資本合力，農業(yè)發(fā)展銀行、農村信用合作社要與企業(yè)、農戶形成良好的合作關系，制定合理的政策，想農民之所想，解決企業(yè)、農民的燃眉之急。政府不能不看市場而通過強制性的行政措施來強迫農民搞農業(yè)產業(yè)化經營。實踐證明，只有調動勞動者的積極性，才能把農業(yè)這個主業(yè)搞好，工商業(yè)的發(fā)展才有堅實的物質基礎。農業(yè)勞動者的積極性不高。但是，我國目前推進農業(yè)產業(yè)化是在市場運行機制不完善的條件下進行的。高素質人才不愿留在農村工作的現(xiàn)象在我國已存在多年，形成了城市中工作崗位不足和農村中人才不足的矛盾在中小企業(yè)的發(fā)展中，資金問題是困擾企業(yè)發(fā)展的一個主要問題，而農業(yè)企業(yè)本身就是經濟上的弱勢群體，很多金融機構不愿把資金貸給農民，即使貸給農民也大多數(shù)是以農民整個家庭財產作擔保，再加上稅費改革、農業(yè)補貼等政策的實施，農民創(chuàng)業(yè)的積極性大大降低，農業(yè)產業(yè)化進程也就被阻礙了。有的地方空喊口號，不干實事。政府行為不當。農業(yè)產業(yè)化與鄉(xiāng)村旅游結合發(fā)展，有利于鄉(xiāng)村地區(qū)旅游企業(yè)擺脫“散、小、弱”的不良局面，提高旅游企業(yè)經營規(guī)模；有利于農業(yè)產業(yè)化經營下剩余勞動力的轉移，避免人口過度向城市流動；有利于形成規(guī)模產業(yè)集聚，提高特色產業(yè)邊際效益，提高農業(yè)、旅游業(yè)的綜合效益。解決這一問題，要走農村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的道路，把農民盡可能多地轉移出來。相比之下，農業(yè)產業(yè)化經營具有政府部門積極地政策導向，能夠得到稅收、土地、信貸等方面的優(yōu)惠和支持，為產業(yè)化所帶來的良好的經濟和社會效益明顯，這些積極因素促使農業(yè)和農村日趨成為社會資金流向的重要領域。在農業(yè)產業(yè)化經營的過程中，政府部門通過農村地區(qū)土地流轉和土地整理，一方面拆院并院，流轉出集體建設用地用于農業(yè)企業(yè)生產，防止企業(yè)建設侵占耕地資源；另一方面流轉耕地，實現(xiàn)土地向種養(yǎng)大戶、專業(yè)基地、農業(yè)公司集中，化零為整，提高土地利用率，提高農村地區(qū)種養(yǎng)殖業(yè)的專業(yè)化、機械化和市場化水平。是國民經濟的基礎，也是經濟發(fā)展、社會安定、國家自立的基礎?！钡谒钠寒斍拔覈r業(yè)產業(yè)化發(fā)展中存在的問題及對策當前我國農業(yè)產業(yè)化發(fā)展過程中存在的問題及對策姓名：格桑拉姆班級：農學學號：113班 20116153當前我國農業(yè)產業(yè)化發(fā)展中存在的問題及對策摘要：農業(yè)產業(yè)化是改變農業(yè)效益低下和其在產業(yè)結構中附屬地位，他可以促進經濟持續(xù)、快速發(fā)展的有效途徑。罷免村委會成員須經有選舉權的村民或戶代表過半數(shù)通過。由于近年來鄉(xiāng)村結構調整，鄉(xiāng)村合并工作的加大，造成一個行政村內村民不是很熟悉，而村民小組、自然村內的村民相對比較熟悉。因此，建議將第十四條“選舉村委會，由本村有選舉權的村民直接提名候選人”修改為“選舉村委會，由本村有選舉權的村民或戶代表直接提名候選人。不過，我國農村的特殊環(huán)境，一戶內成員與村集體利益基本一致，他們所選的候選人一般為同一人。因此，建議將第十二條的“年滿18周歲的村民??”修改為“年滿18周歲且具有完全行為能力的村民??”在村委會換屆選舉時,不少在職村委會成員利用手中職權之便進行不公平競爭,甚有部分村委會主任落選后,確保換屆選舉后村委會交接工作能夠順利進行,讓新一屆村委會盡快步入正常工作軌道。但是我要說，首先，未滿18周歲，但已具有完全行為能力，且符合法律有關規(guī)定的人不享有選舉權和被選舉權；而不具有完全行為能力，但符合法定的人享有選舉權和被選舉權，這本身就是不公平的，只是沒有什么人指出而已?！奔訌娺x舉的公正性。因此，建議第三條的村黨支部“發(fā)揮領導核心作用”修改為“發(fā)揮思想領導作用”，并增加村黨支部“不得決定依法屬于村民自治范圍的具體事務。但同時規(guī)定“中共在農村的基層組織，按照中共章程進行工作，發(fā)揮領導核心作用；依照憲法和法律，支持和保障村民開展自治活動、直接行使民主權利”。如：村“兩委”矛盾問題、村委會成員薪水問題、村委會中的女成員問題、選民和候選人問題、村委會換屆后工作移交問題、村委會成員進行不公平競選問題、選民投票問題、罷免村委會成員問題、村民會議召開問題等。雖有民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督的原則，但卻缺乏相應的程序性法律規(guī)定，如沒有村民委員會選舉法。這雖然符合事實邏輯，但畢竟也具有自治法。由于在政治上尊重農民的民主權利缺乏誠意，也使經濟上保護農民的物質利益的具體工作打了折扣，這也是農村社會的不穩(wěn)定因素?，F(xiàn)在村民自治“四項民主”實踐，可以這樣評價，民主選舉很成功，民主決策無章程，民主管理無規(guī)范，民主監(jiān)督不到位。但是，民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督的制度化、規(guī)范化以及輔之以相應的民主法治教育以及村委會與村民大會、村民代表會議的關系等都需要在實踐中進一步理順。從1987年全國人大頒布《中華人民共和國村民委員會組織法(試行)》到1998年11月4日正式修訂頒布這部法律，使我國的村民自治有法可依。一、村民自治的發(fā)展歷程黨的十一屆三中全會指出：“在經濟上要保護廣大農民的物質利益，在政治上要尊重廣大農民的民主權利。要突出“義務本位，責任至上”，論文網使他們認識到干部的行政權力和企業(yè)老板的管理權力是有限的，必須依法行使，并要接受人民監(jiān)督。制定明確的規(guī)劃和計劃，并穩(wěn)步實施。如果不強化基層干部和廣大農民的法律意識和法制觀念，將村民自治納入法律化、制度化的軌道，就有可能出現(xiàn)前面說過的“過度自治化”和“附屬行政化”傾向，使農村社會出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，影響農村基層民主乃至整個社會主義民主的健康發(fā)展。所以，大力發(fā)展農村社會生產力，壯大集體經濟，發(fā)展農村文化事業(yè)，提高農民文化思想水平和民主素養(yǎng)，是保證村民自治規(guī)范運作、健康發(fā)展的一個重要條件和必要的前提?，F(xiàn)階段關于村民自治的看法，有兩種不同的意見：一是認為中國農村落后，不適宜搞村民自治；二是認為村民自治發(fā)展太慢，應加速推進。農村改革后大量文化程度相對較高的農村勞動力流向城市和其他發(fā)達地區(qū)務工經商。不識字就不能有政治，不識字只能有流言蜚語、傳聞偏見，而沒有政治。五、大力發(fā)展農村文化教育，提高農民（包括村組干部）的文化素質和政治參與意識，解決農民文化水平低、民主素養(yǎng)差的問題，為發(fā)展農村基層民主培養(yǎng)合格的主體村民自治是中國農村的民主政治實踐，它的運作與村民主體的思想文化狀況密切相關。修訂后的《村組法》規(guī)定實行村務公開制度，尤其強調了財務公開的內容及公開的時間，但《村組法》只規(guī)定了村務公開的原則要求、內容范圍以及不及時實行村務公開或公開內容不真實的法律責任，而關于村務公開的程序、方式及怎樣保證公開的真實性等問題，規(guī)定不詳。各地在這方面已經創(chuàng)造出許多新鮮經驗，包括村民代表議事會制度、“民主日”制度和村民例會制度等。總之，規(guī)范化的民主選舉不僅可以使村干部產生榮譽感、責任感和危機感，也能充分調動村民參與的積極性和政治熱情，充分體現(xiàn)農民當家作主的主人翁地位和自豪感。第二，各省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會常務委員會應盡快制定或修訂符合《村組法》精神的具體選舉辦法。一句話，就是要提高村民自治的制度化水平。1998年11月，修訂后的《村組法》結束了其10年試行的過程，在許多方面更加完善、成熟。村黨支部書記可以兼任村委會主任，但必須經過依法直接選舉才能當選；村黨組織可以在村委會選舉前對選舉加以組織影響，但對合法選舉結果必須予以承認；黨組織擁有量大決策權，但應以黨內民主充分聽取群眾意見和不侵犯村民自治權為前提；對村黨組織及其成員的失當行為，村民和村民自治組織有權向上級黨組織反映，促其改正。就職責范圍而言，村黨組織要使自己真正成為村級組織的核心，應盡力避免行政化傾向，擺脫具體事務。(3)黨組織與村民自治組織的權限范圍尚缺乏具體的界定，有關規(guī)定過于原則化，加上農村基層黨組織與村民自治組織的關系不同于國家政治系統(tǒng)中各級黨組織和政府的關系，有自身的特點，更需要明確劃分二者的權限范圍。因為《村組法》只是明確了黨組織的領導核心地位和基本工作職責，具體的有操作性的方式方法仍需在實踐中不斷探索、總結和完善。從理論和制度上看，村黨組織和村民自治組織的地位和關系是明確和協(xié)調的。論文網但由于對鄉(xiāng)政府和村委會的職責權限缺乏明確、具體的規(guī)定，鄉(xiāng)政管理和村民自治在運作中難以有效銜接。一要幫助農民學習和了解民主權利的內容。村導自治與國家法律也不矛盾?！?*****執(zhí)政就是領導和支持人民掌握管理國家的權力，實行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督。由于農村經濟文化長期落后，村民的民主觀念、主體意識不強，村民的自我管理能力和村民委員會的工作能力都很有限；加上農村封建家族意識和宗法勢力的影響，使得相當一部分村民委員會難以自主地開展工作，不得不對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府產生依賴感；許多村民包括村干部不能正確理解村民自治，認為自治就是想干什么就干什么，甚至把村民自治同國家法律和鄉(xiāng)政管理對立起來。(2)指導村委會獨立負責地開展群眾自治工作，尊重村委會自治權利，改進領導方法和工作作風，嚴禁把村委會當成鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府的下級機關，不得用行政命令的方式干涉村委會自治權利的行使，要堅持村民的事情由全體村民民主討論決定的原則，采取民主討論的方法、疏導的方法、說服教育的方法，而不是行政命令的方法、強制壓服的方法。村委會是村民自治組織，依法享有自治權利，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對村委會的關系不應也不有定為領導關系。因此，在鄉(xiāng)村關系中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是主導方面。從目前的情況看，“過度自治化”的傾向在全國尚不普遍，但已出現(xiàn)了一些苗頭和若干典型事例；“附屬行政化”的傾向在一些地方則具有一定的普遍性。村民委員會離不開鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的支持與幫助；村民自治也有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政管理?？梢?，村集體經濟成為制約村民自治運作和發(fā)展的物質基礎。因此，村民自治運作效果不理想，村民參與自治的積極性不高。一、堅持和完善以家庭聯(lián)產承包責任制為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制，大力發(fā)展農村集體經濟，解決村委會服務功能弱化問題，增強村民自治的吸引力和凝聚力中國農村村民自治的一大特點就是村民與集體的聯(lián)系十分緊密?！娟P 鍵 詞】中國農村/村民自治/民主政治/問題/對策江總書記1998年7月在安徽考察工作時指出：“包產到戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民自治都是在黨的領導下我國億萬農民的偉大創(chuàng)造。這些看是不想干的問題也會困擾村民自治的正常運行。把政策在執(zhí)行過程中走著走著就沒了，還有以開會和以發(fā)文件代替落實，這些地方政府在工作中存在不稱職行通通改掉?？偨Y我國農村村民自治發(fā)展的良好局面才是個開始，我們也不能太樂觀。農民第一次真正有權親自參與從提名候選人到最終選出村干部