【正文】 37 第三節(jié)、 財務評價報表 全投資財務現(xiàn)金流量表，詳見附件四 。 支出估算 本項目的主要支出中，島上土地使用權費、海島使用權費、海域使用權租金依據(jù)建設單位與項目所在地政府初步接洽后確定的標準支付。 岸區(qū) 萬平方米的餐飲設施，參照青島市物價價格趨勢、項目周圍地區(qū)物業(yè)當前價格水平，按照 3 萬元 /建筑平方米估算。 財務基準收益率 根據(jù)本項目是多行業(yè)綜合投資項目、經濟效益和社會效益兼顧的投資目的，參照國內金融機構的長期貸款利率，確定本項目的財務基準收益率（折現(xiàn)率）為 %。 金融債務性融資 120210 萬元，占總投資的 %。其中： （ 1）建筑安裝工程費用 430725 萬元，占總投資的 %； （ 2）設備及工器具購置費 14824 萬元，占總投資的 %； （ 3）工程建設其它費用 31897 萬元，占總投資的 %，其中，海島和岸區(qū)土地使用權費用 1900 萬元，海域使用權 3100 萬元，共占總投資的 %； （ 4）預備費 57294 萬元，占總投資的 %； （ 5）建設期利息 26402 萬元，占總投資的 %； （ 6）酒店和游艇俱樂部的經營鋪底流動資金 8000 萬元，占總投資的 %。 第三階段為營業(yè)階段： 2021 年 8 月開始營業(yè)。在此期間，要完成項目建議書、可行性研究報 告、規(guī)劃設計方案的審批和施工圖設計、工程建設單位招標等工作。各部門設部門經理，負責各部門的管理工作，并對總經理負責。公司設總經理 1名，由董事會聘任，任期三年。 滅火器配置 大樓內每層按照有關規(guī)范要求設磷酸銨鹽手提式干粉滅火器。 內外的照明燈應由專業(yè)人員安裝，注意通風散熱。 消防用電設備的兩個電源或兩個回路應在最末一級配電箱處自動切換，消防用電的配電路線，必須與其他動力、照明燈配電線路分開設置，并且應穿 32 金屬保護并敷設在不燃燒體結構內。 結構和裝飾用材料采用防火阻燃材料。 室內布置的消火栓消防系統(tǒng)應保證同時有兩股水柱到達室內任何部位，每只消火栓箱內設 DN25 滅火喉一只。 營運期噪音：機房、各設備間設在地下，并加裝隔音門，選低噪音設備，噪音較大的設備采用隔音罩；風道噪聲，在管道上和風道口加裝消聲器。 主要防護措施如下： 建筑垃圾：建筑施工過程中產生的建筑垃圾集中堆放，及時外運到青島市指定的垃圾填埋處理。 第七章 環(huán)境保護與消防 第一節(jié) 環(huán)境保護 本項目地處青島市石老人旅游度假區(qū)海域內，對海洋自然生態(tài)環(huán)境的保護是通過對建設區(qū)域的海洋動力分析評價的基礎上進行全面規(guī)劃的。確保排水安全，保證污水不泄露。雨水直接排入大海。 項目水源取自東海路城市自來水管網(wǎng)，為保證供水安全，采用雙路供水。 6． 2 弱電 項目弱電系統(tǒng)包括通信系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及電視系統(tǒng)、摟字自控系統(tǒng)（ MS）、多功能會議系統(tǒng)、公共顯示系統(tǒng)。 自備電源 為保證一、二級負荷對供可靠性要求，要求變配電系統(tǒng)除采用雙路高壓電源為主電源外，設柴油發(fā)電機作為應急電源。 電源及電壓等級：項目采用二路供電，電源由東海路 35KV線引接，經棧橋間管廊接入。由于近年來青島市車流量增加很大，東海路被動的成為了一條交通干道，為防止在陸域入口處形成瓶頸，在入口設“ Y”型跨線橋，使岸區(qū)餐飲區(qū)車輛可直接去島區(qū)，同時也使島區(qū)車輛直接去岸區(qū)餐飲區(qū)，在岸區(qū)入口形成便利的交通情況。 在建筑形態(tài)的處理上，以一條柔和的曲線將建筑的外輪廓與整個海岸線融為一體，仿佛是海岸線自然生長的結果，雖借人工，宛若天成。 按區(qū)總建筑面積 3萬平方米，功能上分為兩部分，沿海的一側是兩層餐廳，建筑面積 ；靠岸一側布置車庫、廚房以及酒店的后勤服務設施等，建筑面 積 萬平方米，停車位 300 輛。 岸區(qū)濱海廣場 優(yōu)美自然的海岸線是青島城市的鮮明特色，如何將建筑能夠配合這一城市空間形態(tài)，成為對岸邊建筑設計的出發(fā)點。同時將橋的底面與海面的高度控制在 10~12 米，小型游艇和帆船可以輕松通過。/座 5 廚房部分 廚房、庫房、備餐等 7， 000 1/2 餐廳計 6 會議展示 大小會議室、展示廳 8， 000 室內約 2m178。 海洋中心大酒店功能分區(qū)及面積分配見下表： 序號 功能 主要內容 建筑面積 m178。 緊鄰人工島與赤島合圍水域為游艇碼頭區(qū)，游艇俱樂部是海洋中心的一個特殊、重要組成部分，也是保證酒店客源的一大支柱。人工島護岸采用斜坡式防浪堤（拋石或混凝土方塊防浪堤，人工塊體護面），采用吹砂造地、地基基礎加固的方式建成。建筑表面結構如織網(wǎng)般優(yōu)美富有韻律，每個框架內為多面折角的玻璃單元，在陽光照耀下，光線被多角度反射，遠處看去，晶瑩剔透；頂部的旋轉餐廳，造型如一顆璀璨的鉆石，白天在陽光下熠熠生輝，夜晚，則成為海洋上最絢麗 最耀眼的海洋之星 ! 遠眺酒店圖： 島區(qū)總平面布置 赤島東面為碧波蕩漾的黃海，西、西北秀麗的浮山灣和青島東部新區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 岸區(qū)平面臺： 25 第二節(jié)、方案設計 總體建筑方案構想 赤島的正北為青島海濱風景帶，海邊的建筑形式豐富多彩，遠處視野內，可見翠體覆蓋的浮山森林公園。 島區(qū)平面圖： 棧橋 接連海洋中心大酒店與陸地的棧橋，成為溝通赤島、酒店和城市的紐帶。防波堤兼有阻擋泥沙雜物流入港內，減輕港區(qū)內淤積的作用。 項目主要建筑物可分為三個區(qū)包括：人工島區(qū)、棧橋及島區(qū)，各區(qū)建設條件及形式分析如下： 23 人工島區(qū) 從現(xiàn)有赤島水文地質資料看，赤島西北部水深較淺， 米等深線以上海域面積接近 30000 平方米；南部水深較深，離岸 100 米左右水深已達 18 米以上。 依據(jù)赤島陸域地形及周圍海域水深條件，人工島建于赤島西北側水深 10米處，同時借助赤島礁盤修筑防波堤，形成游艇港 灣。 ?通訊 青島市已有較大的程控交換機裝機容量，東海路鋪設由通訊線路，可以滿足項目通訊工程的需要。本項目需要詳細的勘測和專題研究報告作為項目設計和實施的依據(jù)。 海岸地貌特征是以侵蝕地貌為主，浪蝕臺地極為發(fā)育，而積地貌不發(fā)育，主要類型有海蝕崖、浪蝕臺地、海蝕穴。海岸一帶為巖石區(qū)，赤島與海岸之間的地貌主要包括水下侵蝕、堆積岸坡和濱海堆積平原等三個地貌單元。最大波高出現(xiàn)在 ESE 向，為 ，其次為 SE 向，為 。本工程引用上述數(shù)值。工程海域的平均落潮歷時短約 1h. 推得的半日潮令為 40h 左右，日潮齡為 50h 左右，大潮一般出現(xiàn)在農歷的初二、三和十六、七。 通過對實測潮位資料（ 1987 年 5 月 —— 1988 年 4 月）調和分析得到潮汐調和常數(shù)，計算器潮汐類型判別數(shù) k=(Hk1+H01)/HM2 為 ，主要半日潮（ M S N2）振幅之和是主要日分潮（ K O Q1）振幅之和的 倍。 ?霧 日、季分布特征已能見度 的頻率由春至夏隨著海霧的增多而增大，其頻率個月均在 10%以上，其中 6月最大，為 14%， 10 月最小，頻率不足%，海上能見度 ，對航海有一定影響。下機時降水量集中的季節(jié)，占全年降水量的 60%。本項目地點北緯 36 ? 左右，大部分北上臺風至此已成為強弩之末，但由此造成的涌浪對項目海上構筑物的影響還是很大的。 35 年來最大風速為 34m/s， WNW 向。 年平均氣溫 ? C， 8月份最熱，平均氣溫最高為 ? C，比內陸地區(qū)遲后一個月且氣溫偏低。 海島及岸區(qū)土地現(xiàn)狀 海島上近年來有漁民在島上養(yǎng)殖鮑魚。 本項目的三個部分的具體位置為： 島區(qū)設在赤島及其西北部海域建設的海上人工島上，占地面積 30000 平方米。赤島呈南北走向，長 公里，寬 公里，海岸線總長度 公里，海拔 米。 ?餐飲服務系列 岸區(qū)和島上水 街的獨立餐飲設施出售給專業(yè)的餐飲管理公司經營。 B 座俱樂部公寓樓實行委托管理或產權酒店式的管理服務 方式。 第三節(jié) 經營理念 根據(jù)市場和資源相結 合的旅游開發(fā)模式，針對高檔市場、依托旅游資源，建設現(xiàn)代化綜合性旅游休閑區(qū)。 現(xiàn)代化的海上家園弘揚海洋文化理念 具有巨大體量和 248 米高的海洋中心酒店突出體現(xiàn)了青島現(xiàn)代發(fā)展水平和經濟實力，使來青島的各國各族人們在海中的家園里體驗天、海、人相融合的意境，昭示了融于海洋的新文化理念。 建設資金的投入要充足到位， 保證設施、設備的高質量。集中于高檔客戶服務，市場開拓的重點主要有外國、國內企業(yè)集團和富裕人群的消費。 16 機會 ?處于中國和青島經濟、旅游和外資利用的快速發(fā)展期 ?青島承辦奧運會帆船賽的歷史機遇，旅游節(jié)事眾多，城市形象提升快，利于旅游市場開拓 ?周圍北方城市富裕人士有在青島投資置業(yè)的動向 ?游艇的消費剛剛興起，競爭對手不多 優(yōu)勢 ?優(yōu)越的位置：依托嶗山石老人 國家旅游風景區(qū)，鄰 近市區(qū)的東海路 ?稀缺的土地：周圍地區(qū)沒有類型的近岸島嶼可以利用 ?獨特的景觀：中國唯一矗立在海里的白金五星酒店，吸引力極強的標志性景觀 ?良好的環(huán)境：有風景優(yōu)美的旅游景點做依托，利于高檔賓客有獨力、舒適、自由的享受空間 ?資源的類型多樣：度假類、康體類的資源組合條件 ?建設單位強力的經濟實力 ?國際化管理：酒店由國際著名的飯店管理公司管理 另外，建設經營者也應客觀地分析一些問題對本項目建設、經營的影響，這些問題有：本項目規(guī)模大，技術較為復雜，回收周期長；飯店競爭對手多，青島五星級飯店客房 供應量急劇增長等。中國廣州長隆酒店，位于野生動物園中間，四周亞熱帶叢林環(huán)繞，突出野生動物園主題，把主題性、游覽性、欣賞性、參與性、休閑型結合與一體。 餐飲設施是隨著經濟發(fā)展、時尚和飲食文化的變化而發(fā)展提高的，對于餐飲市場不斷的再開發(fā)是餐飲企業(yè)成功的關鍵。青島具有海景特色 的大型餐飲酒店有海上皇宮、陽光佳日、銀海大世界等，為數(shù)不多，其上座率高。青島菜擅長海產品烹調，清爽淡雅，鮮美可口，中西合璧，自成風格。 第三節(jié) 餐飲業(yè) 青島市旅游業(yè)和居民消費水平的迅速提高，使餐飲業(yè)的發(fā)展步入了“黃金時代”?？梢钥隙?，在 2021 年奧運會帆船比賽定點于青島后，必將吸引更多喜愛游艇等海洋休閑運動的游客，海洋旅游業(yè)會進入快速發(fā)展時期。休閑型游艇，多為家庭購買，用于度假、烘托家庭氛圍之用，休閑型游艇一半長度在 30 英尺到 45 英尺左右，是游艇的主力品種。海洋旅游的游客約為 30 萬人次，僅占青島旅游量的 3%，設施及功能的不足是造成上述情況的主要原因。從國外情況看，游艇是海洋旅游的重要組成部分。青島市海洋公園、中苑海上廣場、海豚管等旅游設施，相繼開展了海上觀光、海上旅游等項目，海上旅游成為特色，吸引了大批國內觀光客，旅客乘船或快艇觀賞嶗山及前海一線的風光，成為節(jié)日島城旅游的一大亮點。 未來幾年，投入使用的五星級飯店見下表： 名稱 投資商 投資 規(guī)模 開工、 開業(yè)時間 香格里拉飯店二期工程 嘉里物業(yè)發(fā)展有限公司 7500 萬元 美元 190 件豪華行政客房、 96 套酒店式公寓、 31 層綜合性商廈， 22700 平方米辦公用房、一間 2021 平方米青島最大的宴會廳、 8 間會議室。 青島市五星級飯店供應趨勢 由于近年來中國經濟的持續(xù)發(fā)展、人們消費模式的改變和消費能力的大幅提高、加入 WTO 后經濟國際化和文化交流的不斷擴展、旅游業(yè)的迅速發(fā)展，中國民營企業(yè)和國際飯店管理集團廣泛看好中國飯店和休閑產業(yè)等諸多因素的綜合作用，紛紛急劇擴大在中國飯店的投資力度，使中國飯店建設 ，特別是高星級飯店的投資建設正進入又一個高潮期，預計 2021 年左右，高檔飯店賓館接待能力進入高峰值。 為此，青島市政府制定了規(guī)劃設想。 2021 年青島市五星級飯店情況表 序號 飯店名稱 客房數(shù) /套 標準間優(yōu)惠價 設施條件 1 香格里拉大飯店 502 1300/770 1650 人的宴會廳 2 海景花園 198 1000/850 3 匯泉王朝大飯店 409 1260/888 400 人的多功能廳、宴會廳、會議廳 4 麒麟皇冠大酒店 388 1200/770 5 麗晶大酒店 393 1145/668 500 人宴會廳、會議廳、同聲傳譯 6 海天大酒店 608 1000/680 500 人宴會廳、 30 個宴會廳、同聲傳譯 7 五星酒店總計 2498 1100/750 數(shù)據(jù)來源：本表根據(jù)現(xiàn)地調查的數(shù)據(jù)整理 11 海外游客是四星、五星級酒店主要消費群體，近年來海外游客來青人數(shù)均以 10%以上速度增長，海外游客的穩(wěn)定增長為青島市四星、五星級酒店提供了一個穩(wěn)定的客 源市場。飯店、游艇等行業(yè)的供應能力都對本項目運營具有直接的影響。居民可支配收入由 1990 年 1624元，快速增加至 2021年的 12920 元，可用于旅游等享受性消費的支出能力增強。青島每年都舉辦日本周、韓國周，開展對日韓的經濟、文化會展、演出等活動，其中韓國人更具購買力強、人數(shù)眾多和活動區(qū)域集中、積極性高的特點，目前常住青島的韓國人達 5 萬多人，成為在青島置業(yè)、旅游休閑的重要國際人士。在世界 500 強企業(yè)中，已有可口可樂等近 80 家企業(yè)在青島投資，而其中的 100 多個制造業(yè)項目中，投資上億美元以上的項目就有 10 多個。 青島海洋中心的概念設計凝聚當代建筑文