【正文】 1995 年決策層曾將泰州、宿遷、東臺(tái)一并作為升格地級(jí)市的考慮對(duì)象，一念之差，東臺(tái)被舍棄了。山東石臼所港上馬的一個(gè)前提就是基于連云港建港條件不佳這樣的判斷（當(dāng)然也有個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)的主觀因素），而 90 年代初經(jīng)河海大學(xué)嚴(yán)愷老教授等港口專家論證認(rèn)為，連云港東西連島外側(cè)具有建 10萬噸級(jí)泊位的條件。相關(guān)因素 造成現(xiàn)今江蘇的大城市處在三個(gè)方向，于是江蘇有學(xué)者提出了看似驚人的 “ 三大都市圈 ” 概念，一個(gè)在東南角，一個(gè)在西南角，另一個(gè)在西北角，而遼闊的沿海及腹部似乎都成了遺忘之角。 五、沿海省份？還是內(nèi)陸??？ 蘇南依江而不臨海，江蘇的海域皆處江北，而江北的基礎(chǔ)設(shè)施未適時(shí)改善，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展步履維艱，城市規(guī)模、面貌也就改觀較慢。各行各企業(yè)的發(fā)展皆有賴于一定條件的軟硬環(huán)境作支撐，而蘇北基礎(chǔ)設(shè)施的改善顯得過于遲緩。春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)、森達(dá)集團(tuán)等幾乎是白手起家，發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、民族工業(yè)的杰出代表，他們不只是蘇北的自豪，也確實(shí)為全省爭(zhēng)了光。而外國(guó)殖民者的入侵，客觀上加速了上海成為國(guó)際大都會(huì)的進(jìn)程。與沿海兄弟省份比較，在不少領(lǐng)域如 外向型經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)企業(yè) 、海洋產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化等等，江蘇的現(xiàn) 狀不容樂觀。因此， 泰州市的發(fā)展，在蘇中三市中將可能贏得更多的省級(jí)政府的支持和幫助 。 五、泰州近期戰(zhàn)略地位及發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)析 江蘇省域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的要求和“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈”飛速發(fā)展的推動(dòng)，以及泰州市位于江蘇省的地理中心，具有承南啟北、南北呼應(yīng)的天然使命，決定了泰州市的重要的戰(zhàn)略地位。 四、中國(guó) 2020 年上海世界博覽會(huì)提供的戰(zhàn)略機(jī)遇 專家預(yù)測(cè)：上海世博會(huì)，直接投資將達(dá)到 30億美元，由此帶動(dòng)的其它投資將分散到長(zhǎng)江三角地區(qū)的其它城市。 目前，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)已建立了滬、蘇、浙經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展座談會(huì)工作機(jī)制。 1995 年，中央提出：上海要為長(zhǎng)江沿岸服務(wù)。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的 35 個(gè)城市中，長(zhǎng)三角地區(qū)占了 10 個(gè)，最新選出的全國(guó)綜合實(shí)力十強(qiáng)市中，長(zhǎng)三角地區(qū)占了 4個(gè)。這 15 個(gè)城市分別是上海，江蘇的南京、蘇州、無錫、常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南通、泰州，以及浙江省的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 37 頁 共 45 頁 總體上看，泰州市真正位于江蘇省的“中心”（地理中心）。 泰州市水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，以國(guó)家一類開發(fā)口岸 — — 泰州港為主體的港口群初具規(guī)模。 二、江蘇省域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇 江蘇是公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)大省，不少經(jīng)濟(jì)指針多年來居全國(guó)前列，魚米之鄉(xiāng)、人 文薈萃，有口皆碑。 漢唐時(shí)，泰州的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和煮鹽業(yè)已具有相當(dāng)規(guī)模，有“海陵紅粟，倉(cāng)儲(chǔ)之積靡窮”之說。位于珠江路東段的某大型電腦商城，也擬將每平方米租金上調(diào) 15 元左右，在建的各大電腦商城的預(yù)期租金也將紛紛上揚(yáng)。 另外，就定位于數(shù)碼產(chǎn)品而言，其成功的最大可能性就在于地理優(yōu)勢(shì)、可能的輻射能力，但就輻射能力而言，它是和本項(xiàng)目的招商密切結(jié)合的。 根據(jù) 4 月 2 日晚的討論，目前確定本案項(xiàng)目的初步定位是“數(shù)碼、機(jī)電城，同時(shí)結(jié)合客房、洗浴和 餐飲”。 ? 從 上海電腦市場(chǎng)整體來看，已經(jīng)從規(guī)模戰(zhàn)進(jìn)入到連鎖戰(zhàn)，換句話說，整合資源、連鎖經(jīng)營(yíng)已成為賣場(chǎng)間相互競(jìng)爭(zhēng)的 “殺手锏 ”，太平洋電腦市場(chǎng)、百腦匯、賽博電腦廣場(chǎng)等正在進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，這為本項(xiàng)目和他們的合作提供了機(jī)會(huì)。 ? 就目前而言，數(shù)碼產(chǎn)品在江蘇地區(qū)的輻射源仍然是南京和上海，在靖江、泰州、乃至整個(gè)蘇中地區(qū)，尚沒有成規(guī)模的數(shù)碼城或數(shù)碼港。江蘇省公眾多媒體網(wǎng)上的信息資源總數(shù)已超過 700 個(gè)，并開發(fā)和推廣了 40 多個(gè)網(wǎng)上應(yīng)用系統(tǒng)，已有 1 萬多家企業(yè)、 150 個(gè)政府有關(guān)部門上網(wǎng)安家。1999 年，江蘇信息服務(wù)業(yè)的總營(yíng)業(yè)額達(dá) 285 億元，其中信息內(nèi)容服務(wù)業(yè)、信息傳輸服務(wù)業(yè)約 205 億元， 信息技術(shù)服務(wù)業(yè)約 80 億元。 ? 定位于餐飲、娛樂和休閑，則和本項(xiàng)目周邊的賓館、娛樂、洗浴場(chǎng)所定位雷同，必須營(yíng)造自身的核心競(jìng)爭(zhēng) 力，才能避免周圍項(xiàng)目的威脅。餐飲市場(chǎng)消費(fèi)從價(jià)格選擇為主，向價(jià)格、品位、氛圍、服務(wù)和品牌文化等方向轉(zhuǎn)變，選擇性和理性化消費(fèi)特點(diǎn)明顯增強(qiáng)。因?yàn)檫@些行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)設(shè)施、布局、裝修等可能有自己的需求，而無需投資商考慮。（從另一個(gè)方面來說，這既是優(yōu)勢(shì)，也是劣勢(shì)，因?yàn)橐粋€(gè)中小城市的市場(chǎng)容量畢竟有限） ? 靖江人的消費(fèi)習(xí)慣：靖江人擺酒席、外出就餐、到洗浴中心享受的比例和頻率都相當(dāng)高，有相當(dāng)大的市場(chǎng)容量。同時(shí)，就目前而言，本項(xiàng)目也不具備定位商業(yè)運(yùn)作的所具備的條件，此處車流大、人流小，并不適合定位于以服飾、鞋類為主的零售商業(yè)。該項(xiàng)目不僅可能在功能定位和本項(xiàng)目類似，更重要的是，它的租賃價(jià)格可能會(huì)成為我們目標(biāo)客戶的重要參照系。 ? 驥江路 337 號(hào)，太平洋服飾上面的 46 層（每層 2000 平米），目前正在招租，根據(jù)了解，目前有意向前往洽談的主要是想做洗浴中心、餐飲等，該項(xiàng)目的租金為 4 層： 20 元 /平米 重點(diǎn)進(jìn)行以江陰長(zhǎng)江公路大橋北橋頭堡為中心，集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)建設(shè)。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 31 頁 共 45 頁 ? 電子信息產(chǎn)業(yè)：發(fā)展計(jì)算機(jī)外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡(luò)及通訊產(chǎn)品元器件。 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 靖江巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、?qiáng)勁的輻射能力和本地產(chǎn)業(yè)的可能結(jié)合，將是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在，根據(jù) 定量調(diào)研和定性調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目定位有可能結(jié)合的產(chǎn)業(yè)有： ? 機(jī)電及汽車配件業(yè)：發(fā)展以汽車鎖、傳動(dòng)軸、制動(dòng)器、轎車結(jié)構(gòu)沖壓件、車內(nèi)飾為主的汽車零部件生產(chǎn)，進(jìn)一步提升已初具規(guī)模的微特電機(jī)、大中小型電機(jī)、家電電機(jī)業(yè)水平，鼓勵(lì)以直接投資和技術(shù)貿(mào)易方式參與工程機(jī)械、叉 車、數(shù)控鍛壓設(shè)備的產(chǎn)品升級(jí)和技術(shù)改造。 ? 本項(xiàng)目已經(jīng)幾易其手，都因?yàn)榉N種原因而未能真正成功，這會(huì)給后期的運(yùn)作和招租、招商造成一定的影響。 消費(fèi)習(xí)慣 雖然新區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)基本處于初級(jí)階段，比較冷清、沒有人氣，但本項(xiàng)目周圍有靖泰賓館、龍門賓館、王中王餐飲、甚至揚(yáng)子江大酒店等賓館、娛樂和休閑場(chǎng)所，靖江人已經(jīng)養(yǎng)成了到本項(xiàng)目所處位置進(jìn)行餐飲、娛樂和休閑的習(xí)慣。而江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)的簽約，標(biāo)志著兩岸聯(lián)動(dòng)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，對(duì)拓展江陰的發(fā)展空間，讓靖江早日融入蘇南板塊和上海經(jīng)濟(jì)圈都具有重大意義。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 29 頁 共 45 頁 ? 鐵路運(yùn)輸：新長(zhǎng)鐵路縱貫靖江，南連滬寧鐵路、北接隴海鐵路，靖江設(shè)有客運(yùn)站、貨運(yùn)站。這些機(jī)場(chǎng)共有 300 余條國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線。所謂 SWOT（態(tài)勢(shì)）分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、弱點(diǎn)因素（ Weaknesses）、機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）和威脅因素（ Threats），通過調(diào)查羅列出來，并依照一段的 次序按矩陣 形式排列起來，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一 系列相應(yīng)的結(jié)論（如對(duì)策等）。但由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在江蘇仍然屬于 前列，因此，其消費(fèi)能力較強(qiáng)，這主要表現(xiàn)為靖江人到外地購(gòu)物的比例較高，在宴請(qǐng)賓客、外出餐飲、洗浴桑拿等方面的消費(fèi)較高。 外出就餐 的地點(diǎn) 人數(shù) 百分比 有意思 54 肯德基 43 德士堡 28 和氣堂 26 城市客 20 小餐館 9 南園賓館 7 揚(yáng)子江大酒店 4 龍門賓館 4 丹尼斯 4 靖泰賓館 3 靖江賓館 3 四川民間小吃 3 小飯店 3 王中王 2 人們就餐時(shí)考慮的最重要因素是菜的味道好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，而這在靖江當(dāng)屬有意思、 外出就 餐考慮的因素 人數(shù) 百分比 菜的味道好 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 口碑好 檔次高 方便 環(huán)境好 名氣大 規(guī)模大 環(huán)境 氣氛好 干凈 環(huán)境比較好 浪漫些 離家近 休閑一點(diǎn) 和氣堂、城 市客、德士堡等，這和我們定性調(diào)研的結(jié)果一致。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 22 頁 共 45 頁 百分比 加權(quán)次數(shù) 消費(fèi)金額 12 次 34 次 56 次 78 次 合計(jì) 對(duì)于靖江市內(nèi)而言，現(xiàn)有人口 萬人，同時(shí)有 %的人會(huì)在外面擺酒席，則靖江市在酒席這個(gè)市場(chǎng)每年的市場(chǎng)容量為： 7304 元 * 萬人 *%/=185751128 元 (根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，現(xiàn)代家庭規(guī)模的均值為 )，即 。 這表明，靖江無疑有一部分的中高檔消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，由于靖江商業(yè)的現(xiàn)狀（中高檔以上的綜合商業(yè)不多），這種需求一方面可能被具有很強(qiáng)輻射能力的城市（如南京、上海、甚至無錫、蘇州、江陰等地）吸引，另一方面，這種需求可能處于潛伏狀態(tài)，沒有激發(fā)出來。這是已經(jīng)表現(xiàn)為實(shí)際行為的對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的欲求不滿。 交叉分析表明， 靖江人逛街能夠接受的距離普遍在 20分鐘之內(nèi)，達(dá) %，而在 10分鐘之內(nèi)的占 1/3以上，達(dá) %，這說明，雖然靖江的城區(qū)較小，但就本項(xiàng)目而言，由于距離的原因，其對(duì)老城區(qū)居民的輻射能力和吸引力并不是很強(qiáng)。 ? 超市由于其規(guī)模較小，它目前占據(jù)的主要是日常用品市場(chǎng)； ? 而象新世界招商城 這樣的百貨批發(fā)市場(chǎng)，則還沒有被靖江人所普遍接受。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 13 頁 共 45 頁 二、靖江人的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣 為了進(jìn)一步了解靖江商業(yè)和 餐飲、娛樂業(yè)的主體消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力和市場(chǎng)容量，我們?cè)诰附M(jìn)行了樣本量為 150的定量調(diào)研，其主要結(jié)果如下： （一）、調(diào)查對(duì)象的背景資料 調(diào)查對(duì)象的收入狀況 個(gè)人月收入 家庭月收入 500 元以下 501800 元 8011000 元 10011200 元 6 12011500 元 15012000 元 20012500 元 2 25013000 元 30014000 元 40015000 元 5001 元以上 2 缺損 調(diào)查對(duì)象的職業(yè)狀況 百分比 政府機(jī)關(guān)職員 企業(yè)管理人員 企業(yè)技術(shù)人員 企業(yè)職員 事業(yè)單位管理人員 事業(yè)單位技術(shù)人員 事業(yè)單位職員 IT 業(yè)管理人員 IT 業(yè)技術(shù)人員 IT 業(yè)職員 軍人 自由職業(yè)者 私營(yíng)企業(yè)主 其他 缺損 本次調(diào)查基本覆蓋了靖江幾乎各個(gè)行業(yè)和職位的人員，從收入而言，其基本呈正態(tài)分布，通過加權(quán)平均得到，其個(gè)人月均收入為 1083元，家庭月均收入為 2504元，在蘇中地區(qū)處于前列。 ? 新建路和勝利路則以一些百貨和小商品為特色。 主要超市 ：靖江基本沒有規(guī)模比較大的超市，而只 有一些面向生活區(qū)或社區(qū)的連鎖小超市，如蘇果超市、友誼超市、華聯(lián)超市。 在團(tuán)環(huán)境建設(shè)上，靖江市委市政府圍繞保障招商引資和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，組織經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境整治， 2002 年 9 月份起，靖江市委市政府開展作風(fēng)整頓活動(dòng)，進(jìn)一步深化“機(jī)關(guān)就是服務(wù)”的觀念，杜絕無依據(jù)的收費(fèi)和無價(jià)值的服務(wù)，以此來積極營(yíng)造加快發(fā)展的輿論環(huán)境、開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴(yán)明規(guī)范的法治環(huán)境和健康文明的人文環(huán)境。 爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)靖江新的跨越 在今后一個(gè)時(shí)期，靖江還將強(qiáng)化三個(gè)方面的建設(shè)，一是強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)解決技改項(xiàng)靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 11 頁 共 45 頁 目源、招商引資項(xiàng)目源、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目源不足的問題；二是強(qiáng)化載體建設(shè)，加快建設(shè)開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)帶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企工業(yè)園、重點(diǎn)骨干企業(yè)工業(yè)園；三是強(qiáng)化環(huán)境建設(shè)，在加強(qiáng)硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，不遺余力的在改善軟環(huán)境、爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)比較優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)專家盛贊靖江、江陰聯(lián)動(dòng)開發(fā) —— 認(rèn)為此舉為長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化提供了新的模式 靖江江陰分屬不同地級(jí)市管 轄，兩市打破行政區(qū)域限制，簽約建立江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，共同開發(fā)長(zhǎng)江岸線，為江蘇省蘇南、蘇中跨江發(fā)展帶了個(gè)好頭。 2020 年，靖江的經(jīng)濟(jì)工作將著力實(shí)施“三大轉(zhuǎn)移” （工作重心向沿江、新區(qū)、園區(qū)轉(zhuǎn)移），突出“四個(gè)重點(diǎn)”（載體建設(shè)、項(xiàng)目建設(shè)、體制創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新），繼續(xù)保持業(yè)已開創(chuàng)的經(jīng)濟(jì)工作的新局面。 ? 旅游度假區(qū)。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 10 頁 共 45 頁 ? 新材料工業(yè)園。 ? 機(jī)電工業(yè)園。按照經(jīng)濟(jì)開發(fā)與社會(huì)管理相協(xié)調(diào)的原則，靖江園區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)由江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)，社會(huì)管理事務(wù)由靖江委托園區(qū)管理。 2001 年 2 月，泰州市委、靖江市委與無錫 、江陰的領(lǐng)導(dǎo)就加強(qiáng)兩岸統(tǒng)一規(guī)劃、開通兩地間城市公交線路、共同開發(fā)港口資源、聯(lián)合推動(dòng)沿江開發(fā)基地建設(shè)等問題達(dá)成共識(shí)。 ? 所有新建改建公共設(shè)施、住宅區(qū)等必須在自身用地范圍內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置相應(yīng)的停車泊位。 停車場(chǎng)和廣場(chǎng)規(guī)劃 ? 在火車站、客運(yùn)服務(wù)中心前設(shè)置集散廣場(chǎng)。 ? 十圩港北環(huán)路北、無錫路南各設(shè)一內(nèi)河港口作業(yè)區(qū)。 ? 江陰長(zhǎng)江公路大橋建成通車后，八圩港和九圩港兩汽渡停用，八圩港客渡保 留，渡運(yùn)旅客和非機(jī)動(dòng)車。 三、城市交通 （一）、對(duì) 外交通 鐵