【正文】 [7]參見中共中央2001年第18號文件。[3]根據(jù)2002年安徽省農(nóng)調(diào)隊資料整理。其一是農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化生產(chǎn)的矛盾；其二是土地承包30年不變造成部份農(nóng)戶對自己承包地偏頗的認(rèn)知模式和狹隘的占有觀念與土地規(guī)模經(jīng)營的矛盾；其三是“小而全”的家庭經(jīng)營結(jié)構(gòu)與專業(yè)化生產(chǎn)的矛盾；其四是耕地資源稀缺與土地閑置浪費的矛盾；其五是平均分包土地的福利保障特性與按市場機制配置土地資源的效率性的矛盾。一旦企業(yè)垮掉，許多失地農(nóng)民就沒有了生活來源。在筆者調(diào)查過的某市，1999年以前鄉(xiāng)村兩級對流出土地的農(nóng)戶每畝僅補貼20至30元；2000年以后，從鄉(xiāng)村行政組織手中發(fā)包土地的售價已高達350元至500元，但給農(nóng)民的補償仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2001年，該市范圍內(nèi)村集體通過流轉(zhuǎn)土地獲得的發(fā)包收入中只有30%左右實際補償?shù)睫r(nóng)戶手中，有不少農(nóng)民甚至未得到一分錢的補償。過了幾天，鎮(zhèn)村兩級又出動100多人、6輛警車，帶著電棍、手銬等，強行把煤渣填在稻田里。按現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村土地歸集體所有，土地發(fā)包方是村民委員會，一些基層干部就以土地所有者代表的身份，運用行政權(quán)力硬性強迫農(nóng)民參加土地流轉(zhuǎn)。這種現(xiàn)象大多發(fā)生在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高、龍頭企業(yè)實力較強的地方。筆者在調(diào)查中了解到，以此種方式流轉(zhuǎn)的土地，大多數(shù)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的推動或直接干預(yù)下進行的，有不少地方成立了以鄉(xiāng)鎮(zhèn)長為主任的“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”，直接參與土地流轉(zhuǎn)工作，有的還以各種名義參與租賃費的分配或獲得“倒包”中的差價。第四，出租、反租倒包。[4]第三，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓。據(jù)初步調(diào)查，安徽全省約20萬畝，其中。這種形式因為簡單明了、手續(xù)簡便，成為當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中最為普遍的一種形式。本文以同時進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點（安徽省蕪湖縣）和農(nóng)村稅費改革試點的安徽省為案例，可以為研究其它地區(qū)農(nóng)村的類似問題提供一個觀察窗口。所以，應(yīng)當(dāng)加強登記的規(guī)范化建設(shè)。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。（三）盡快著手和加強宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。所以 ,應(yīng)參照城市國有土地有償使用制度，實行宅基地有償使用制度。這是因為農(nóng)民是典型的“經(jīng)濟人”,追求的是經(jīng)濟利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟利益的驅(qū)動,這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場如此混亂的重要原因之一。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購買方已付清錢款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強大的村強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財?shù)貎煽?。其結(jié)果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實際使用人是誰，造成管理混亂。（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實際問題盡管國家對宅基地的管理實行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的大力推進，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經(jīng)營服務(wù)場所。（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進農(nóng)村市場的發(fā)展城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進的知識、觀念，對改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。物不能盡其用，不符合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。如果房屋所有者的社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟收益。二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。隨后，國土資源部根據(jù)該決定精神出臺的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)[2004]234號）再次強調(diào)要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the indepth study of rural residential land use right transfer : land use right, usufructuary right中圖分類號：：A文章編號：20952104(2013)近年來，隨著市場化和城市化進程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動也空前活躍。對于通過承租農(nóng)村宅基地獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)營主體，可以通過土地整理或繳納土地復(fù)墾費等方式將其置換為生產(chǎn)管理用房的用地指標(biāo)，政府可以核發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地使用證，所建房屋發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，可以出租、抵押和擔(dān)保貸款，但其期限不得超過土地流轉(zhuǎn)期限。鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體通過集體經(jīng)濟組織以租賃形式獲得一定期限的農(nóng)村宅基地及其房屋的使用權(quán)。鼓勵農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式進行農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社；開展農(nóng)民以土地入股單獨興辦或與其他經(jīng)營主體聯(lián)辦專業(yè)合作社試點工作；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；鼓勵農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過租賃和入股等多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，建立生產(chǎn)基地。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體既可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。不愿協(xié)商調(diào)解或協(xié)商調(diào)解不成的，當(dāng)事人既可以申請當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)仲裁機構(gòu)進行調(diào)解和仲裁，也可以直接向人民法院起訴。在集中連片流轉(zhuǎn)過程中，對于個別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，應(yīng)由集體經(jīng)濟組織出面，在尊重農(nóng)民意愿和不影響農(nóng)戶經(jīng)營收益基礎(chǔ)上通過調(diào)整和互換等多種形式來解決。農(nóng)村土地承包農(nóng)戶既可以自己直接進行土地流轉(zhuǎn)，也可以委托所在集體經(jīng)濟組織、中介組織和其他第三方進行流轉(zhuǎn)。農(nóng)民依法自主決定其承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)形式和對象，任何單位和個人不得強迫或阻礙農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)其承包地。土地流轉(zhuǎn)已成為促進規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的一項重要措施。應(yīng)以縣(區(qū))為單位，制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，調(diào)解合同糾紛，維護合同嚴(yán)肅性。明確農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設(shè)置專門機構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開發(fā)和招商引資的中介服務(wù)工作，負(fù)責(zé)合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。農(nóng)業(yè)是周期長，投資風(fēng)險大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營失敗，不僅業(yè)主的基本投資無法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會落空，同時相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施將給農(nóng)民收回土地后進行復(fù)耕帶來不便。流轉(zhuǎn)土地的價格，應(yīng)堅持合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計價方式。5．充分尊重農(nóng)民意愿，切實保護農(nóng)民的合法權(quán)益土地是農(nóng)民的命根子，不但是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障和社會保障，是農(nóng)民最大的利益所在，也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。金融部門要增加對符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評估等方面要簡化辦事程序，實行一站式服務(wù)，只收工本費。相反，自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就困難且緩慢。實行城鄉(xiāng)通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進城落戶，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。大規(guī)模地減少農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權(quán)大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。條件成熟時應(yīng)考慮制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》等專門法律，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責(zé)權(quán)利及法律責(zé)任等用法律的形式固定下來，實現(xiàn)有法必依，確保農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序、合理、健康、順利地進行。對到農(nóng)村經(jīng)營土地的業(yè)主，各相關(guān)部門的收費能減的要減，能免的要免。按照“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，到農(nóng)村取得土地使用權(quán)的單位、組織、個人進行農(nóng)業(yè)開發(fā)的投資與收益受法律保護；在合同有效期內(nèi)，土地使用權(quán)可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權(quán)。政府的主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過問，分管領(lǐng)導(dǎo)直接抓，農(nóng)業(yè)主管部門具體抓，相關(guān)部門配合抓，積極發(fā)揮典型的帶動和示范效應(yīng)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要的外部環(huán)境和條件，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。不能忽視的是，有的業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地辦廠，從根本上改變了土地的農(nóng)業(yè)用途。而現(xiàn)實是，由于一些外來企業(yè)不愿與村社及眾多農(nóng)產(chǎn)打交道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府急于招商引資，不經(jīng)農(nóng)戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租合同，并代企業(yè)先行墊付土地租金；還有一些村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強迫農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出租承包地，從而使承包農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)無