【正文】 獲得一定期限農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)主體，農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)所必需生產(chǎn)管理用房的建設(shè)用地指標(biāo)，既可以通過(guò)承租農(nóng)村宅基地來(lái)解決，也可以申請(qǐng)臨時(shí)建設(shè)用地的方式來(lái)解決。對(duì)于通過(guò)承租農(nóng)村宅基地獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)主體，可以通過(guò)土地整理或繳納土地復(fù)墾費(fèi)等方式將其置換為生產(chǎn)管理用房的用地指標(biāo)，政府可以核發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地使用證，所建房屋發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，可以出租、抵押和擔(dān)保貸款，但其期限不得超過(guò)土地流轉(zhuǎn)期限。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過(guò)廢棄建設(shè)用地復(fù)墾獲得的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，既可享有承租農(nóng)村宅基地同等權(quán)利，還可以有償、合理流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。第四篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專業(yè)論文淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題摘要：近年來(lái)，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問(wèn)題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the indepth study of rural residential land use right transfer : land use right, usufructuary right中圖分類(lèi)號(hào)：：A文章編號(hào)：20952104(2013)近年來(lái)，隨著市場(chǎng)化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動(dòng)也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無(wú)法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對(duì)農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過(guò)剩閑置等問(wèn)題。另一方面，由于利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財(cái)”的隱形交易，形成了地下宅基地市場(chǎng)。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問(wèn)題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對(duì)農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專業(yè)論文能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！独^承法》也有規(guī)定，繼承人對(duì)房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對(duì)房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無(wú)規(guī)定和正式說(shuō)明?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。隨后，國(guó)土資源部根據(jù)該決定精神出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》的通知（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。而在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對(duì)宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)?，F(xiàn)代物權(quán)法由過(guò)去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r(jià)值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)、無(wú)價(jià)格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無(wú)償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價(jià)格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財(cái)產(chǎn)變不成錢(qián)，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，是很痛心的。沒(méi)有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融資或者得重病花最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專業(yè)論文錢(qián)救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢(qián)用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤(pán)活大量潛在宅基地供需的要求。20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長(zhǎng)期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國(guó)城市化措施的出臺(tái)，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌?chǎng)供給。據(jù)我國(guó)城市化進(jìn)程的分析資料估計(jì)：今后20年全國(guó)每年有1200多萬(wàn)農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算， hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來(lái)急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識(shí)、觀念，對(duì)改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購(gòu)買(mǎi)宅基地，不盡合理。而一旦國(guó)家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會(huì)促進(jìn)農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展。三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑出租。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來(lái)出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉(cāng)庫(kù)或其它經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時(shí)也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類(lèi)流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專業(yè)論文區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來(lái)源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。買(mǎi)賣(mài)。近年來(lái)，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購(gòu)買(mǎi)商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居?。晦r(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長(zhǎng)期閑置的房屋等都會(huì)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的農(nóng)民或經(jīng)營(yíng)者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買(mǎi)下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價(jià)出售也成為宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的一種新走勢(shì)。若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對(duì)于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過(guò)出租多余住房，可獲得相對(duì)穩(wěn)定的收入；對(duì)于異地承包、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民，可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過(guò)出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價(jià)的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問(wèn)題盡管?chē)?guó)家對(duì)宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過(guò)程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無(wú)法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國(guó)家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。長(zhǎng)時(shí)間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會(huì)隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓，而相關(guān)部門(mén)卻無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的制止，只能聽(tīng)之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無(wú)法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰(shuí)，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的原始取得是無(wú)償?shù)模鄬?duì)價(jià)格低廉，有較大的市場(chǎng)價(jià)值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無(wú)須進(jìn)行登記，無(wú)須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專業(yè)論文地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會(huì)事實(shí)，將長(zhǎng)時(shí)間存在。由于缺乏