【正文】 （作者簡介：姚玲珍，上海財經(jīng)大學國際文化交流學院院長、教授、博導；韓國棟，上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院博士生；陳寶萍，上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院碩士生。廉租房的供給并不是根據(jù)低收入人群的規(guī)模加以調整，而是根據(jù)能夠提供的廉租房數(shù)量來界定廉租房的需要對象，這必然導致相當一部分的城市低收入人群被排除在廉租房制度的保障范圍之外，而且這些家庭也沒有能力購買經(jīng)濟適用房。三、存在問題一是住房保障體系的總體定位問題。截至2008年底，全國已通過新建、購置廉租住房以及棚戶區(qū)改造等多種方式，解決了259萬低收入家庭的住房困難；累計發(fā)放租賃補貼229萬戶，基本實現(xiàn)了國務院關于到2008年底對申請租賃補貼的城市低保家庭住房困難戶做到“應保盡?！钡哪繕?。二、中國住房保障體系的發(fā)展現(xiàn)狀目前，中國大多數(shù)城市已建立起以經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度為主體的住房保障體系，對不同收入家庭實行相應的住房供應政策。但是，在這10年中由于過于強調住房的商品化，使相當一部分中低收入群體難以依靠完全的市場機制來解決住房問題，并且隨著房價的不斷攀升，這一現(xiàn)象有逐步擴大和向其他收入人群蔓延的趨勢。第二個30年(19782007年)：也是中國改革開放以來的30年，伴隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉軌，中國同步開始住房制度改革的艱難探索與實踐。公共租賃住房定位于以社會救助為主，面向全社會，向符合一定條件的、存在階段性住房困難的、有穩(wěn)定職業(yè)的城市常住人員提供，將成為中國新型住房保障體系的重要組成部分。要加強房地產價格的監(jiān)管，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導房地產市場健康發(fā)展。城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。對在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權謀私、玩忽職守的，要依法依規(guī)追究有關責任人的行政和法律責任。人民銀行會同建設部、財政部等有關部門抓緊研究提出對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設的金融支持意見。民政部會同有關部門抓緊制定城市低收入家庭資格認定辦法。城市人民政府要把解決城市低收入家庭住房困難擺上重要議事日程，加強領導，落實相應的管理工作機構和具體實施機構，切實抓好各項工作；要接受人民群眾的監(jiān)督，每年在向人民代表大會所作的《政府工作報告》中報告解決城市低收入家庭住房困難計劃的完成情況。（十九）落實工作責任。城市人民政府要抓緊開展低收入家庭住房狀況調查，于2007年底之前建立低收入住房困難家庭住房檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發(fā)展規(guī)劃和計劃，納入當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃，并向社會公布。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術、新工藝。五是社會機構投資廉租住房或經(jīng)濟適用住房建設、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治的，可同時給予相關的政策支持。二是廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應。城中村改造時，要考慮農民工的居住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建設向農民工出租的集體宿舍。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進行改造。單位集資合作建房納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房供應計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。上述規(guī)定應在經(jīng)濟適用住房購房合同中予以明確。（十一）嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。（十）合理確定經(jīng)濟適用住房標準。經(jīng)濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由城市人民政府確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。（八）確保廉租住房保障資金來源。要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應。城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。廉租住房保障對象的家庭收入標準和住房困難標準，由城市人民政府按照當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結合城市經(jīng)濟發(fā)展水平和住房價格水平確定。城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難?！笆濉逼陂g，我國要在繼續(xù)完善現(xiàn)有的廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房等基本住房保障領域的法律法規(guī)和管理辦法的基礎上，加快《住房保障法》、《住宅法》的研究和制定工作。第三合理確定住房標準。房改20年來，我國城鎮(zhèn)居民居住水社會保障性住房建設中存在的問題和對策平有了較大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解決，住房問題主要體現(xiàn)為區(qū)域性、結構性矛盾。第一各級政府是實施住房保障的責任主體。英國：英國19世紀80年代就制定并頒布了《住宅法》。為買房提供抵押貸款保險與資金。私人金融機構中的商業(yè)銀行，房地產抵押貸款證券化趨勢突出。發(fā)達的房地產金融。因此，絕大多數(shù)人逐步由住房轉向買方。五是禁止住房中的種族和宗教歧視。二是提供低利率貸款建房。一是擴大房屋抵押貸款保險。美國：全面的立法保障美國主要實行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度較高，私社會保障性住房建設中存在的問題和對策人擁有住房比例較大。就拿我省來說，在“十二五”期間各地要開工建設保障性住房210萬套，、限價商品房13萬套、棚戶區(qū)改造（含林區(qū)、墾區(qū)危房改造）。推進各類棚戶區(qū)綜社會保障性住房建設中存在的問題和對策合整治。政府的各項保證保障房的舉措在十二五規(guī)劃中可以得知政府在十二五期間將加大力度建設保障房、廉租房、共租房。雖說我國在保障性住房建設在一定時期內取得了一定的成績。2010年上半年，、竣工8576套；廉租房新開工2137套、竣工4042套；城市和國有工礦棚戶區(qū)完成拆遷183萬平方米、新開工72萬平方米。雖說我國保障性住房在建設中出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是通過社會保障性住房建設中存在的問題和對策多年各級政府的努力和重視，我國住房保障的成績顯著。如位于北京市大興區(qū)舊宮三角地的明悅灣8棟保障房，因為北京市住建委確認其存在嚴重質量問題，決定拆除其中的6棟樓重建，另兩棟樓局部加固。例如廣西某建設工程有限公司施工的梧州市廉租房四期5樓工程，未辦理施工許可證，卻以施工至5層樓面；在廣西上思縣，在被抽查的3個工程被查出存在重大質量安全隱患和項目管理人員不到位的問題。和以往“五年規(guī)劃”不同，“十二五規(guī)劃”重點突出了民生，“加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給”，成為未來五年房地產市場發(fā)展的重要方向，計劃每年新建保障性住宅500萬套，力爭還清3000萬套保障性住房的歷史欠賬。新的住房保障體系主要分為三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房；二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟適用住房；三是面對中高收入階層的商品房，是完全市場化的?！鞍簿庸こ獭庇媱澯?年左右時間。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建設標準、限定銷售價格或租金的、具有社會保障性質的住房，它包括城市的廉租房、經(jīng)濟適用住房、一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)(危舊房)改造、游牧民定居工程以及自2009年開始由國務院確定的試點地區(qū)的農村危房改造工程。（二十二）凡過去文件規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的供應量不得低于居住用地供應總量的70%。（二十一）繼續(xù)抓好國務院關于房地產市場各項調控政策措施的落實。（二十）加強監(jiān)督檢查。財政部會同建設部、民政部等有關部門抓緊制定廉租住房保障專項補助資金的實施辦法。房地產市場宏觀調控部際聯(lián)席會議負責研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關政策，協(xié)調解決工作實施中的重大問題。省級人民政府對本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負總責，要對所屬城市人民政府實行目標責任制管理，加強監(jiān)督指導。要按照解決城市低收入家庭住房困難的計劃，確保廉租住房保障的各項資金落實到位；確保廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地落實到位，并合理確定區(qū)位布局。要切實加強施工管理，確保施工質量。（十七）確保住房質量和使用功能。三是對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設用地，各地要切實保證供應。有條件的地方，可比照經(jīng)濟適用住房建設的相關優(yōu)惠政策，政府引導，市場運作，建設符合農民工特點的住房，以農民工可承受的合理租金向農民工出租。（十五）多渠道改善農民工居住條件。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟適用住房的，由該家庭提出申請，有關單位按規(guī)定的程序進行審查，對符合標準的，納入經(jīng)濟適用住房供應對象范圍。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的計劃，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入預算安排。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設力度。每平方米租賃補貼標準由城市人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場平均租金、保障對象的經(jīng)濟承受能力等因素確定。廉租住房保障面積標準，由城市人民政府根據(jù)當?shù)丶彝テ骄》克郊柏斦惺苣芰Φ纫蛩亟y(tǒng)籌研究確定。2007年底前，所有設區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。（三）基本原則。為切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，現(xiàn)提出以下意見：一、明確指導思想、總體要求和基本原則（一）指導思想。第三篇：保障性住房政策國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 國發(fā)〔2007〕24號 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：住房問題是重要的民生問題。為強化工程質量監(jiān)管，國務院辦公廳發(fā)布了《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號），國家住房和城鄉(xiāng)建設部也陸續(xù)發(fā)布了《關于進一步強化住宅工程質量管理和責任的通知》（建市[2010]68號）和《關于加強保障性安居工程質量管理的通知》（建?！?011〕69號）等多項規(guī)定，要求工程參建各方要建立健全質量管理體系，切實把加強質量管理貫穿于保障性安居工程建設的全過程，并明確提出要切實把保障性安居工程作為今后幾年工程質量監(jiān)管工作的首要任務。所以說，在立法上健全保障性住房的動態(tài)管理機制，是住房保障工作得以正常運轉、可持續(xù)發(fā)展和社會公平得以體現(xiàn)的根本性措施。同時，也有前后政策如何更好銜接的問題。資金短板建設資金籌措和征地拆遷壓力比較大。質量隱患有的地方一些保障性住房設計、施工、監(jiān)理、驗收質量把關不嚴，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質量安全隱患。編輯本段現(xiàn)實問題在保障性住房問題上，地方政府當前重建設、輕管理現(xiàn)象非常普遍，導致保障性住房面臨六大突出問題。2011年10月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部透露，2011年的1000萬套保障房可以在11月底前實現(xiàn)全部開工。十二五時期從2011年起，我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。住房和城鄉(xiāng)建設部要會同有關部門抓緊制定試點方案。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。三是加強經(jīng)濟適用住房建設，各地從實際情況出發(fā)，增加經(jīng)濟適用住房供給。2008年底，國務院下發(fā)了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，第一部分就提出要加大保障性住房建設力度。同時，此次國家還安排了17億元中央投資用于棚戶區(qū)改造基礎設施工程建設，這可以拉動鑄鐵消費量兩萬