【正文】 同樣真誠感謝答辯委員會的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。[5] 劉吉山．消費者法律保護(hù)若干問題研究．吉林：吉林大學(xué)，2004。參考文獻(xiàn)[l] 楊以生．淺論商晶房消費的法律保護(hù)．上海：華爾政法學(xué)院，2003。應(yīng)該說，目前我國已基本形成了保護(hù)商品房消費者權(quán)益的簡陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品 房消費者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費 者能否納入到《消費者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問題至今仍存爭議。因為在市場機(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費者專門委員會，商品房消費者的利益也才能真正得到有效保障。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營者，代表消費者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。消協(xié)行政性過強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來源、運作原理等都缺乏自身的獨立性，維權(quán)效率較低。 完善消費者協(xié)會的職能消費者協(xié)會(以下簡稱消協(xié))是由消費者代表組成的，維護(hù)廣大消費者權(quán)益的，具有獨立法人資格的社會團(tuán)體L1J。司法獨立主要包括兩個方面：一是指法院獨立，即法院獨立行使審判權(quán)，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個人的干預(yù)：二是指法官獨立，即法官獨立對法律負(fù)責(zé)，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負(fù)責(zé)，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。、避免行政介入自建國以來，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動，但我國法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對應(yīng)。三是費用昂貴。二是訴訟持續(xù)時間長。但實踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營者得不到應(yīng)有的懲罰，這對保護(hù)消費者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。面對強(qiáng)勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨起訴，容易被不法開發(fā)商“各個擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無法獲賠，而且單個消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費者望而卻步。其實在現(xiàn)代社會，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費者根本無法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間?？傊?，為了在全國建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費者權(quán)益的法律制度，有必要對相關(guān)法律制度進(jìn)行全面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費的法律、法規(guī)層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。比如，針對同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。一般說來，除了廣告審查機(jī)關(guān)對廣告進(jìn)行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者對廣告的自審自查。商品房屬于商品，消費者在購買商品和服務(wù)消費中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)?！痹摋l便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。反悔權(quán)在這種情況下將切實保護(hù)商品房消費者的合法權(quán)益。消費者的反悔權(quán)主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國家在保護(hù)消費者權(quán)益過程中發(fā)生的社會關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對消費者的界定。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴(yán)重侵犯消費者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。例如在實踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒有涉及。商品房消費者作為一類特殊的消費者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對商品房消費者的反悔權(quán)的規(guī)定。我國商品房消費者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足當(dāng)前，我國并沒有針對商品房消費者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。中共十六屆四中全會提出構(gòu)建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標(biāo)便是實現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會的公平、正義、和諧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個國民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。幕后操作承建房地產(chǎn)項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國商品房銷售價格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費者帶來的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實際情況，導(dǎo)致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。在商品房預(yù)售時房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評權(quán)。切實保護(hù)，是我國消費者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點和核心內(nèi)容。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對商品房消費者權(quán)益的保護(hù)，但我國商品房消費者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly ： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III引 言近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突等等。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費者的生命財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費者基本生存權(quán)利的實現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。通過這一次認(rèn)識實習(xí)，我對相關(guān)的專業(yè)知識有更進(jìn)一步的了解，也學(xué)到了很多之前未曾接觸的東西，受益頗豐。B 防潮構(gòu)造砌塊的吸水性強(qiáng)，易受潮。具體做法參見施工手冊。我們所參觀的其中兩個施工單位采用的是框架剪力結(jié)構(gòu)。通過實習(xí)，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構(gòu)造，了解建筑材料的特性及應(yīng)用。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價格法、基準(zhǔn)地價修正法等。房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則；公平原則。不斷提高自身的綜合素質(zhì)和科學(xué)文化知識，多方面發(fā)展自我，不斷深造自身能力，為房地產(chǎn)事業(yè)奮斗。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。當(dāng)圈梁與過梁位置接近時，往往用圈梁取代過梁。要促進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)科學(xué)健康發(fā)展的對策，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)理論研究和團(tuán)隊建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)質(zhì)量，順應(yīng)形勢抓住機(jī)遇，把房地產(chǎn)工作做好做強(qiáng)，借鑒國外經(jīng)營，加快房地產(chǎn)估價的立法工作。房地產(chǎn)估價擴(kuò)展的業(yè)務(wù)范圍有：投資顧問、房地產(chǎn)項目的前期策劃和咨詢、估價、建筑顧問、營銷策劃、銷售代理、研究與顧問等等。民眾投資置業(yè)觀念越來越理性，這更加需要專業(yè)的估價人員。深入工地一線的參觀，使我能夠?qū)⑺鶎W(xué)理論的知識與實踐相結(jié)合，系統(tǒng)地鞏固所學(xué)的理論知識，深化了對所學(xué)理論知識的理解，初步體會到建筑工程的設(shè)計與施工的工作特點，熟悉了J建筑預(yù)算與施工現(xiàn)場的各種技術(shù)和管理工作，在實習(xí)中，我發(fā)覺自己的分析解決問題的能力得到了很好的鍛煉和培養(yǎng)，為未來走向工作崗位做好思想準(zhǔn)備。我們所參觀的其中兩個施工單位采用的是框架剪力結(jié)構(gòu)。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。另外砌塊建筑還應(yīng)在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置圈梁。三、實習(xí)收獲匯總，遲到，早退現(xiàn)象。住宅用房采用的是混凝土結(jié)構(gòu)，項目負(fù)責(zé)人萬總為我們講解了單項工程、分項工程、分步工程