【正文】 。拙作的字罩行間有著對前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。三年來，老師們以其扎實的理論基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗、敏捷的思維、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。[6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)．吉林：吉林大學(xué)，2004。[4] 曹攀．消費者保護(hù)法律問題研究．重慶：西南政法大學(xué)，2002。[2] 王一黎．商品房買賣中買方權(quán)益之法律保護(hù)探討．上海：華東政法學(xué)院，2002。商品房消費者權(quán)益保護(hù)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會的共同努力。同時，保護(hù)商品 房消費者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突?；谏唐贩肯?費者的弱勢地位與目前提倡的“消費者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強對商品房消費者權(quán) 益的保護(hù)。改變這一狀況的一個重要舉措就是構(gòu)建社會誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)也是一致的。近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費者的權(quán)益來牟取暴利。市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業(yè)知識的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。在商品房消費者合法權(quán)益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費者協(xié)會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關(guān)法律，又有著從事消費者保護(hù)事業(yè)的豐富經(jīng)驗，當(dāng)勢單力薄的商品房消費者向人民法院起訴時，消費者關(guān)于商品房的知識相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費者協(xié)會商品房專門委員會的幫助來扭轉(zhuǎn)這種不利地位。消費者協(xié)會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護(hù)消費者權(quán)益的宗旨。在社會轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實現(xiàn)社團(tuán)的民問化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨立性，真正成為保護(hù)消費者利益的民間組織。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)建立起了各個層級組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)行政性過強，例如消協(xié)大部分的會長兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護(hù)商品房消費者的合法權(quán)益。”要想確保司法獨立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例如建立司法經(jīng)費的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機關(guān)保持獨立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。因此現(xiàn)行的管理機制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨立性、公正性和權(quán)威性。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟(jì)保障不足，財政供應(yīng)體制不順。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國家權(quán)力關(guān)系上的獨立。其二，對司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機關(guān)相對應(yīng)。因此，筆者認(rèn)為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機制上的缺陷，可以考慮建立一套消費者權(quán)益仲裁機制，增設(shè)獨立的“商品房消費者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費者權(quán)益糾紛。商品房消費糾紛的標(biāo)的額往往較大，較大的訴訟標(biāo)的也導(dǎo)致了高額的訴訟費用。這樣一來，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在3個月內(nèi)結(jié)案。法院受理后，還得隨時等候庭審。目前消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實問題或法律問題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 “商品房消費者權(quán)益仲裁庭”《消法》第34條規(guī)定了消費糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢在必行。因為實踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費者，同時這些行為甚至?xí)_亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。誠如梁慧星教授所言，“消費者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因為“消費者權(quán)利是論商品房消費者權(quán)益的保護(hù)以經(jīng)營者和消費者之間的不平等關(guān)系為基礎(chǔ)的，其目的在于對消費者的弱者地位予以補救。在現(xiàn)實的市場經(jīng)濟(jì)條件下，與強有力的經(jīng)營者相比，商品房消費者在經(jīng)濟(jì)實力、聯(lián)合程度、消費認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機會和能力就合同條款與開發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費主體實質(zhì)上的不平等。我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強對消費者權(quán)益的保護(hù)，司法機關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進(jìn)行完善：7．《消費者權(quán)益保護(hù)法》審判目前我國對侵害商品房消費者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果該專門機構(gòu)確實能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會大大減少。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設(shè)為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費者權(quán)益的提供最及時的保護(hù)。現(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對屬于地方性事務(wù)的事項作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對國務(wù)院決定命令授權(quán)的事項或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項需要制訂全國統(tǒng)一的市場活動規(guī)則及對外貿(mào)易和外商投資事項作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實際情況作出的具體規(guī)定，對屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項作出的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決； 加強法律的修訂，確保法律的時效性。消除商品房消費者權(quán)益保護(hù)法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級。經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品房消費者合法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實踐中也出現(xiàn)了不少問題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴(yán)重的自然是相關(guān)法律沖突問題。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還不完善，虛假、夸大、不實的商品房廣告大量存在。商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假廣告的一個重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假廣告將會大大減少。可是目前具有權(quán)威性的廣告審查機構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。建立預(yù)審制 我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布和審查為一體的廣告審查制度。其次，從投訴標(biāo)的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴(yán)重不對稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構(gòu)成要件。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。不難看出，該條的適用條件有兩個，一是消費者為生活消費需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為?！断ā返?9條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。因此賦予消費者一個反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購房者有反悔退房的權(quán)利。商品房買賣屬于大宗消費，消費者對相關(guān)知識十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。前文已述，雖然消費者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。權(quán)利是保護(hù)消費者的基本依據(jù)，但僅僅9項權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，立法機關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費者是指為生活論商品房消費者權(quán)益的保護(hù)需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗，以法律保護(hù)為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運用法律、經(jīng)濟(jì)、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費者權(quán)益保護(hù)機制。完善商品房消費者權(quán)益保護(hù)機制的建議從上文的消費者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費者的合法權(quán)益也起了重要作用。 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多從上文介紹的商品房費者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費者利益以最大保護(hù)。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐以及商品房消費者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費者的市場；房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。 相關(guān)法律制度存在沖突我國商品房消費者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。 司法解釋的不足從總體上講，《解釋》的公布和實施，有助于保護(hù)消費者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。出于保護(hù)消費者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)。消費者權(quán)利是消費者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費者九項權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費者利益的需要。 《消費者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費者消費的對象，商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。為了實現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強商