【正文】 （編號(hào)： 05058） 。 該工程位于洛陽(yáng)新區(qū)黃金地段，正趕上新區(qū)大開發(fā)、大建設(shè)時(shí)期，地理位置優(yōu)越，交通便利，前景一片美好，新區(qū)建設(shè)完后將是洛陽(yáng)最繁榮的地段，將帶動(dòng)洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。詳見(jiàn)下表 “資金來(lái)源與運(yùn)用表 ”。銷售利潤(rùn)率 =3519 /19160=%。 1）銷售收入和銷售稅金測(cè)算 銷售價(jià)格依據(jù)洛陽(yáng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和相鄰酒店 的銷售價(jià)格水平，考慮本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資成本，本項(xiàng)目酒店以產(chǎn)權(quán)式開發(fā)模式，銷售價(jià)格確定為 6000元 / m2 ，商業(yè)中心采用出售形式，價(jià)格為 4000元 / m2 。 各年投資使用計(jì)劃及資金籌措見(jiàn)下表： 投資使用計(jì)劃及資金籌措表 表 2 序 項(xiàng)目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合計(jì) 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 資金運(yùn)用 3500 5000 3300 11800 2 資金籌措（自籌） 3500 5000 3300 11800 分析 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編制。 3 建設(shè)投資估算金額 經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為 11800萬(wàn)元，綜合單方造價(jià)為2728元 /m2 。 2 估算方法 建筑安裝工程 費(fèi)用是按照建筑物的土建、給排水、采暖空調(diào)、照明及弱電等各單項(xiàng)工程，以洛陽(yáng)近期相應(yīng)造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行編制。 公司實(shí)行職工人員輪崗培訓(xùn)制度，每月有安全制度，每周有崗位培訓(xùn)制度，每天班前崗前培訓(xùn)制度。 洛陽(yáng)市新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司是 1999年 8月經(jīng)洛陽(yáng)市建委、洛陽(yáng)市工商管理局審核批準(zhǔn)注冊(cè)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè)?？拐鹪O(shè)防分類為丙類。 、乘員人數(shù)、運(yùn)行速度、停站情況 本工程為一座一類高層建筑，設(shè)計(jì)了四部 電梯，其中一部為消防電梯兼做客梯，消防電梯與其中一部防煙樓梯間合用前室，面積大于 10㎡，消防電梯到達(dá)高層建筑地下及地上各層。 封閉樓梯間可自然采光、通風(fēng)、入口設(shè)乙級(jí)防火門，符合GB500495（ 20xx年版）中第 。一層、二層防火分區(qū)的中庭采用耐火極限大于 ，符合GB5004595（ 20xx年版）中第 。地下車庫(kù)停車 28輛， 屬Ⅳ類停車場(chǎng)（設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)）。 、主要用途、建筑面積、層數(shù)、高度 該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱為雅安新城，總建筑面積 ㎡，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 ㎡，底層建筑面積 ㎡，地上 23層，地下一層，建筑高度 ?？偲矫娌季譃槟媳毕颍g距滿足日照通風(fēng)，采光要求。生活垃圾采用袋裝收集，利用垃圾車定期收集清運(yùn)處理，運(yùn)至城市的生活垃圾處理場(chǎng)，實(shí)行無(wú)公害處理，減少環(huán)境污染。 ①空調(diào)室外機(jī)組下設(shè)隔振器，風(fēng)機(jī)盤管及通風(fēng)機(jī)采用減振裝置吊裝，同時(shí)于通風(fēng)管道適當(dāng)部位設(shè)置微穿孔板消聲器或消聲彎頭。 ①空調(diào)供、回水管根據(jù)管道，管徑≤ DN50的采用熱鍍鋅鋼管 ,管徑＞ DN50的采用熱軋無(wú)縫鋼管，冷凝水管道采用熱鍍鋅鋼管。 、節(jié)能及自控 ①中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置先進(jìn)的變頻及智能化控制技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)各房間冷熱負(fù)荷變化的感應(yīng)并精確調(diào)溫，同時(shí)實(shí)現(xiàn)空調(diào)主機(jī)的容量調(diào)節(jié)，節(jié)省 能源。 、排煙系統(tǒng) ①地下車庫(kù)設(shè)置 6次 /h的通風(fēng)換氣，車道自然補(bǔ)風(fēng)。 ②一期標(biāo)準(zhǔn)層部分冷源：五至二十三層標(biāo)準(zhǔn)層于每層專設(shè)的空調(diào)擱板上設(shè)置兩臺(tái)小型風(fēng)冷冷水機(jī)組，用于夏季供冷。 ：中央空調(diào)指標(biāo)①一期：裙房部分冷負(fù)荷指標(biāo) 120W/㎡，熱負(fù)荷指標(biāo) 95W/㎡；標(biāo)準(zhǔn)層部分冷負(fù)荷指標(biāo) 100W/㎡，熱負(fù)荷指標(biāo) 80W/㎡；②二期：冷負(fù)荷指標(biāo) 150W/㎡，熱負(fù)荷指標(biāo) 110W/㎡。與外部通信，應(yīng)充分考慮安全性，有效防止外界非法入侵。 火災(zāi)事故時(shí)，由消防控制室控制，按層、區(qū)強(qiáng)迫轉(zhuǎn)換送出引導(dǎo)疏散廣播。當(dāng)需接入市內(nèi)有線電視網(wǎng)時(shí)，市網(wǎng)傳輸線由首層進(jìn)入與本系統(tǒng)相連。 在疏散通道、餐廳、輔助用房、商場(chǎng)等處設(shè)感煙探測(cè)器，地下車庫(kù)、廚房等處設(shè)感溫探測(cè)器，在每個(gè)消火栓處設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕及適當(dāng)場(chǎng)所設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕（帶電話插孔）作為報(bào)警設(shè)備，疏散通道、餐廳、地下車庫(kù)、客房等處設(shè)有應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器，功率不小于 3W，與有線廣播系統(tǒng)合用時(shí)，平時(shí)用作有線廣播，火災(zāi)時(shí)中斷有線廣播，自動(dòng)接通火災(zāi)事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機(jī)房設(shè)置消防專用電話分機(jī)，消防控制室內(nèi)設(shè)置向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T直接報(bào)警的外線電話。 垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端及底端與防雷裝置連接。 低壓供電系統(tǒng)采用 TN—S接地型式，所有用電設(shè)備非帶電的金屬外殼構(gòu)架均應(yīng)與專用保護(hù)線作可靠的電氣連接。 公共場(chǎng)所、變配電所、弱電機(jī)房、水 泵房、消防控制中心、消防電梯前室，樓梯間及其前室，疏散走道、均設(shè)應(yīng)急照明燈。當(dāng)市電因故停電時(shí)， 15S內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組。 消防用電設(shè)備配電：例如消 防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末配電箱自動(dòng)切換。 為保證酒店部分特別重要負(fù)荷和消防設(shè)備用電，擬設(shè)應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組 1臺(tái)。 供電電源為兩個(gè)獨(dú)立的 10KV高壓電源。 f 排水系統(tǒng) 排水 采用雨污分流制。 4）水噴霧滅火系統(tǒng) 地下室燃油鍋爐房，柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧滅火系統(tǒng) ,設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為 20L/, 持續(xù)時(shí)間為 ,滅火用水量 25L/s,與自動(dòng)噴水系統(tǒng)共用消防泵及水泵接合器。圍繞本建筑設(shè)置 3套水泵接合器，供消防車向室內(nèi)消火栓系統(tǒng)補(bǔ)水用。熱源冬季由市政熱網(wǎng)供給，其余時(shí)間由本工程鍋爐房提供高溫?zé)崴鳠崦?,生活熱水系統(tǒng)的 豎向分區(qū)與生活給水系統(tǒng)相同 ,其中高中區(qū)熱水由氣壓供水設(shè)備供給。 a水源 工程給水水源為城市自來(lái)水，從市政管道引入兩條 DN150的給水管道，供本建筑用水。（編號(hào)： 05058） e. 洛陽(yáng)市新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室規(guī)劃管理處 批準(zhǔn)的總平面圖。高低錯(cuò)落的商業(yè)中心，立面造型豐富，高低起伏，高聳的雅安新城形成富有韻律的天際輪廓線，優(yōu)美的天際線，和諧的音符彈奏出現(xiàn)代城市生活交響曲。 該工程建筑造型力求豐富，獨(dú)創(chuàng)清新現(xiàn)代化、高品位、高品質(zhì)的高級(jí)旅館格調(diào)，錯(cuò)落有致，變化豐富，明快的色彩、統(tǒng)一的風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)個(gè)性的建筑形象。 在二十一世紀(jì)的今天，人們對(duì)生活提出更新、更高的要求，高品質(zhì)、高文化、高科技、高感情是現(xiàn)在人所追求的，作為高級(jí)旅館不僅是滿足人的生理休息，還要滿足人的籍慰，使人有一種享受的感覺(jué)。 該工程交通組織形成人車分流，南面設(shè)有兩個(gè)出入口，一個(gè)人行入口，一個(gè)車行入口，各自分開。綠化空間環(huán)境采用不同色彩的鋪 地、樹叢、水景、花架等，達(dá)到空間的滲透、擴(kuò)散、延伸增加意境的動(dòng)態(tài)感和深遠(yuǎn)感。 該工程功能分區(qū)合理，保證了土地利用的最大化。 按照建筑方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，一期工程中，地下室作為地下車庫(kù)及設(shè)備用房，一～四層為旅館配套及附屬用房，包括精品區(qū)、酒吧區(qū)、廚房及各種餐廳、包間，商務(wù)會(huì)議、辦公等功能，五～二十三層為客房， 不同形式、不同面積的客房滿足多種層次的人群，客房功能合理、設(shè)施齊全。該公司已經(jīng)完成了雅安名城的建設(shè)，又與懿龍公司一起開發(fā)了 “洛陽(yáng)國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目 ”，現(xiàn)在該項(xiàng)目已經(jīng)裙樓封頂了，工程進(jìn)展順利。 e. 優(yōu)勢(shì)條件，存在問(wèn)題及解決辦法 優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。 c. 市場(chǎng)前景的分析 洛陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)，還是停留在比較低級(jí)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，原因種種，主要是本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 程度。在洛陽(yáng)體育中 心項(xiàng)目中，市規(guī)劃部門邀請(qǐng)清華大學(xué)進(jìn)行了體育賓館的規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上公司提出了建設(shè)高級(jí)旅館的要求，