【正文】 通過以上經(jīng)濟(jì)分析可以看出，該項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營能夠產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，具有較強(qiáng)的盈利能力，投資利潤率較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較小，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上 合理可行。 四、稅金估算 項(xiàng)目運(yùn)營稅金 名 稱 額度 營業(yè)稅金 億元 教育、城建附加費(fèi) 億元 合 計(jì) 億元 園區(qū) 銷售稅金 名 稱 額度 銷售稅 金 億元 教育、城建附加費(fèi) 億元 合 計(jì) 億元 五、利潤估算 項(xiàng)目年運(yùn)營利潤 名 稱 額度 稅前利潤 億元 稅后利潤 億元 企業(yè)所得稅 億元 凈利潤 億元 園區(qū) 年交易利潤 名 稱 額度 稅前利潤 12 億元 稅后利潤 億元 企業(yè)所得稅 億元 凈利潤 億元 六、損益分析 項(xiàng)目運(yùn)營 運(yùn)營 收入 億元 成本費(fèi)用 億元 稅前利潤 億元 稅后利潤 億元 上繳利稅 億元 銷售稅及附加 億元 所得稅 億元 凈利潤 億元 投資利潤率 ％ 投資利稅率 ％ 投資回收期 年 園區(qū) 交易 銷售 收入 60 億元 成本 費(fèi)用 48 億元 稅前利潤 12 億元 稅后利潤 億元 上繳利稅 億元 銷售稅及附加 億元 所得稅 億元 凈利潤 億元 七、利潤預(yù)測 項(xiàng)目運(yùn)營 利潤預(yù)測（單位： 億元 ） 年 份 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 運(yùn)營收入 成本費(fèi)用 稅前利潤 稅后利潤 凈利潤 累計(jì)利潤 園區(qū) 交易 利潤預(yù)測（單位： 億元 ） 年 份 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 銷售收入 5 7 10 20 50 70 90 110 130 150 成本費(fèi)用 4 8 16 40 56 72 88 104 120 稅前利潤 1 2 4 10 14 18 22 26 30 稅后利潤 凈利潤 累計(jì)利潤 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 投資利潤率為： ％。 觀光農(nóng)業(yè)區(qū)運(yùn)營收入： 40 萬人次 /年 100 元 /人次＝ 億元。 5）稅金及附加 暫不考慮優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目繳納營業(yè)稅，其稅率為營業(yè)收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的 7%，教育附加按營業(yè)稅額的 3%計(jì)列，所得稅按 25％計(jì)列。 2）實(shí)施進(jìn)度、計(jì)算期及經(jīng)營進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)算期為 10 年，項(xiàng)目投入運(yùn)營后，不包含建設(shè)期，第 1 年及以后每年達(dá)到經(jīng)營負(fù)荷 100%。 4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則。其中一期投資 2 億元，包括固定資產(chǎn)投資 2 億 元；二期投資 4 億元，包括固定資產(chǎn)投資 億元，流動資金投資 億元。 投資構(gòu)成如下： 1）一期投資 2 億元 土地租 用 億元 建筑工程 億元 設(shè)備購置 億元 輔助工程 億元 其它費(fèi)用 億元 2）二期投資 4 億元 土地 租 用 億元 建筑工程 億元 設(shè)備購置 億元 輔助工程 億元 其它費(fèi)用 億元 流動資金 億元 投資估算表 序號 投資項(xiàng)目 投資額度 1 建設(shè)投資 億元 土地征用 億元 建筑工程 億元 設(shè)備購置 億元 輔助工程 億元 其它費(fèi)用 億元 2 流動資金 億元 3 合 計(jì) 6 億元 三、資金來源及籌措 該項(xiàng)目 總投資 6 億元人民幣，資金來源為： 自籌資金 億元 銀行貸款 億元 其他資金 1 億元 項(xiàng)目方具有一定的投資實(shí)力，經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)狀況良好，完全有能力自籌解決 億元資金。 聯(lián)合各大媒體，集成推介入駐的名企名品。 大型食品配送公司進(jìn)場，與客商比鄰而居，足不出戶實(shí)現(xiàn)銷售。工商、稅務(wù)、公安、檢測等現(xiàn)場辦公。提供商品信息、價(jià)格發(fā)布、計(jì)量包裝、委托購銷、倉儲配送 等。 下家客戶 從事二級批發(fā)市場經(jīng)營的批發(fā)商、經(jīng)銷商； 具有一定規(guī)模的配送商； 各大賣場，超市，標(biāo)準(zhǔn)化菜場，農(nóng)貿(mào)市場的零售商； 賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等。 共同經(jīng)營：服務(wù)是 園區(qū) 第一要素。 經(jīng)營目標(biāo)：成為國內(nèi)中部地區(qū)大宗農(nóng)產(chǎn)品交易、物流配送中心，價(jià)格形成、信息發(fā)布、會展中心。 經(jīng)營形式 ：以交易帶活物流，以物流繁榮交易。 該項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。 五、勞動安全控制 該項(xiàng)目的勞動安全控制依照《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定擁有健全 的相關(guān)規(guī)章制度，確立了專門的安全管理監(jiān)督人員和流程體系。 園區(qū)檢測責(zé)任 根據(jù)第三十七條規(guī)定： 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場設(shè)立或者委托農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測機(jī)構(gòu)，對進(jìn)場銷售的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全狀況進(jìn)行抽查檢測；發(fā)現(xiàn)不符合農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的 ，要求銷售者立即停止銷售，并向農(nóng)業(yè)行政主管部門報(bào)告。 采用節(jié)水措施。 倉庫、流通交易區(qū)、加工區(qū)設(shè)置自動噴灑系統(tǒng)。市場每日清洗蔬果、生鮮等產(chǎn)生的污水，經(jīng)過污水處理廠集中處理后達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn)，再經(jīng)過中水泵站處理后，成為可以循環(huán)利用的中水，用于市場綠化、保潔等方面。 每天派專人把園區(qū)內(nèi)的垃圾集中運(yùn)到垃圾處理廠進(jìn)行封閉處理，使園區(qū)環(huán)境更加整潔美觀。 GB50072 冷庫設(shè)計(jì)規(guī)范 GB/T 1957520xx 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理技術(shù)規(guī)范 GB/T 1957520xx 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理技術(shù)規(guī)范 《中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》 二、環(huán)境保護(hù)措施 項(xiàng)目主要污染源為清洗污水、生活污水、固體廢棄物。 九 、建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)分二期完成，共 24 個(gè)月完成。 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。 2）急救消防設(shè)施 各防火單元內(nèi)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時(shí)撲滅初起火災(zāi)。 消防 根據(jù)國家《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GPJ16— 87（修訂本）的規(guī)定，該項(xiàng)目儲存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。 2）給水方案 該項(xiàng)目生活用水使用市供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直 接供給。 防雷部分按三類 防雷物 設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接 地裝置。 八、公用工程 供 電系統(tǒng) 1）設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍 供電設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1692）、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在生產(chǎn)過程中，實(shí)施生態(tài)綜合防治病蟲害工程，采用現(xiàn)代栽培技術(shù)，引進(jìn)防病蟲害能力強(qiáng)的農(nóng) 作物品種，推廣使用物理、生物防治病蟲害技術(shù)，推廣使用高效生物農(nóng)藥，降低病蟲害的危害，同時(shí)要引進(jìn)有毒殘留快速檢測設(shè)備，嚴(yán)格控制農(nóng)產(chǎn)品的有害殘留，提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量。選擇當(dāng)?shù)剡m種的樹種，通過早期混交密集栽培的方法，并采用適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)技術(shù)、確定種間關(guān)系，加速綠化山頂?shù)锐け∩降亍? 生態(tài)環(huán)境綜合治理技術(shù) 重點(diǎn)推廣使用水土保持專項(xiàng)治理技術(shù)、坡耕地綜合治理技術(shù)和“畜 沼 果”、“種 養(yǎng) 沼 加”生態(tài)利用模式。 4）物流配送系統(tǒng) 支持貨物運(yùn)輸、倉儲的全局組織、協(xié)調(diào)、跟蹤和控制，有效保障農(nóng)產(chǎn)品流通過程的質(zhì)量安全，及較低的物流成本。 監(jiān)控和大屏顯示系統(tǒng) 全方位日夜監(jiān)控的攝像機(jī)，及訓(xùn)練有素的保安隊(duì)伍，確保交易環(huán)境的規(guī)范和安全。 后期延伸發(fā)展的功能 1）網(wǎng)上交易功能：農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)商和采購商能通過 網(wǎng)站 進(jìn)行實(shí)時(shí)交易，并通過配送系統(tǒng)將成交的產(chǎn)品及時(shí)送達(dá)買方。 交易管理系統(tǒng)主要功能： 1）交易產(chǎn)品的安全保證：入場農(nóng)產(chǎn)品要經(jīng)過安全抽檢方能進(jìn)行交易；交易產(chǎn)品的來向、去向甚至全程可進(jìn)行溯源，符合國家及 洛陽 市 等對農(nóng)產(chǎn)品的各種安全要求。 五、功能布局 物流園區(qū) 物流園區(qū)規(guī)劃蔬菜區(qū)占地 100 畝，建筑面積 萬㎡；干果調(diào)料區(qū)占地 25 畝，建筑面積 萬㎡；鮮瓜果區(qū)占地 40 畝，建筑面積 2 萬㎡；糧油區(qū)占地 100 畝，建筑面積 萬㎡；海鮮區(qū)占地 25 畝，建筑面積 萬㎡；熟食冷鮮區(qū)占地 25 畝，建筑面積 萬㎡；凈菜區(qū)占地 35 畝，建筑面積 2 萬㎡；包裝區(qū)占地 10 畝，建筑面積 萬㎡；制冰廠占地 20 畝，建筑面積 1 萬㎡；時(shí)令蔬菜配送區(qū)占地 20 畝，建筑面積 1 萬㎡；廚具、酒店用品區(qū)占地 20 畝，建筑面積 2 萬㎡；質(zhì)檢中心及服務(wù)樓群占地 20 畝，建筑面積 4 萬㎡；冷庫占地 100 畝，建筑面積 4 萬㎡；停車場（三個(gè)）占地 60 畝。 綜合信息化服務(wù)功能 項(xiàng)目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。 建設(shè)生物組培實(shí)驗(yàn)區(qū)，積極開展農(nóng)作物和中藥材的生物組培技術(shù)研究，試管苗室內(nèi)繁育及各級擴(kuò)繁生產(chǎn)技術(shù)研究。 農(nóng)產(chǎn)品倉儲配送功能 根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)季節(jié)性強(qiáng)、地區(qū)性強(qiáng)的特點(diǎn)，配套建設(shè)好儲藏、運(yùn)輸?shù)任锪髟O(shè)施，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流服務(wù)體系，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的跨區(qū)域流通和錯(cuò)季供應(yīng)，保證市 場供給。 1）交易品種： 蔬菜、果品、肉類、水產(chǎn)（凍品）、冰鮮制品、南北干貨、糧油等的批發(fā)交易。該項(xiàng)目以構(gòu)筑 農(nóng) 產(chǎn)品安全標(biāo)準(zhǔn)化、信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、一站式聯(lián)運(yùn)供應(yīng)鏈為主要特色，建成以蔬菜、果品為主產(chǎn)品，集水產(chǎn)、肉食、副食品、糧油等 農(nóng) 產(chǎn)品的倉儲、配送、批發(fā)、儲運(yùn)、信息、檢測、綜合服務(wù)一體化的多功能 農(nóng)產(chǎn)品物流交易中心。 物流園區(qū)規(guī)劃蔬菜區(qū)占地 100 畝，建筑面積 萬㎡；干果調(diào)料區(qū)占地 25 畝，建筑面積 萬㎡；鮮瓜果區(qū)占地 40 畝，建筑面積 2 萬㎡；糧油區(qū)占地 100 畝，建筑面積 萬㎡；海鮮區(qū)占地 25 畝，建筑面積 萬㎡；熟食冷鮮區(qū)占地 25 畝，建筑面積 萬㎡；凈菜區(qū)占地 35 畝，建筑面積 2 萬㎡；包裝區(qū)占地 10 畝，建筑面積 萬㎡；制冰廠占地 20 畝，建筑面積 1 萬㎡；時(shí)令蔬菜配送區(qū)占地 20 畝，建筑面積 1 萬㎡；廚具、酒店用品區(qū)占地 20 畝，建筑面積 2 萬㎡；質(zhì)檢中心及服務(wù)樓群占地 20 畝，建筑面積 4 萬㎡；冷庫占地 100 畝，建筑面 積 4 萬㎡；停車場（三個(gè)）占地 60 畝。擁有國內(nèi)凈空條件最好的二級機(jī)場，辟有 10 余條航線。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %，其中工業(yè)完成投資 ，同比增長 35%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %。 20xx 年，全市糧食總產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，同比增長 %，連續(xù) 7 年總產(chǎn)量超過 200 萬噸，再創(chuàng)歷史新高。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 20xx 年，洛陽完成生產(chǎn)總值 2075 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 13%。 水文：境內(nèi)河渠密布，分屬黃河、淮河、長江三大水系，黃河、洛河、伊河、清河、磁河、鐵灤河、澗河、瀍河等 10 余條河流蜿蜒其間，有“四面環(huán)山六水并 流、八關(guān)都邑、十省通衢”之稱。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選擇 經(jīng)有關(guān)專家現(xiàn)場勘察和綜合分析，該項(xiàng)目擬選址洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村，310 國道與洛 吉 快速通道交界處西北方，南距離洛陽火車站 3 公里，北距連霍高速 5公里，東距二廣高速 7 公里，距離洛陽市瀍河區(qū)、西工區(qū)、澗西區(qū)分別為 35 公里。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 地理位置 洛陽市地處河南省西部，橫跨黃河中游南北兩岸，東連鄭州市，西接三門峽市，南鄰南陽市、平頂山市，北界焦作市。而現(xiàn)實(shí)中，這樣的景點(diǎn)場所顯得相對匱乏，這就為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場；而張家界市永定區(qū)豐富的山川和多樣的農(nóng)業(yè)資源，則為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平迅速提高。 5．示范與觀賞性。更加廣泛的和大量的第三產(chǎn)業(yè)組織會全面介入和滲透于生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，開展全方位系列化和多樣化的服務(wù)。專業(yè)化是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本特征，沒有專業(yè)化就沒有現(xiàn)代化。它具 有五大基本特點(diǎn)： 1．市場化。