【正文】 湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12 日－ 2020 年 7 月 18 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》78 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10 日－ 2020 年 5 月 17 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》60 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》56 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》103 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研 報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報(bào)（ 8 月 13 日 — 8 月 19 日）》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報(bào)》 167 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 （二）價(jià)格分析 園區(qū)主要在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格280008500150009500 10000 1050068002202070003000023000300002500005000100001500020200250003000035000中天廣場幸達(dá)城 未來城聯(lián)豐廣場 金色尚城天由大都會唯亭廣場 城市經(jīng)典 新盛廣場新街口都市商業(yè)街開元二期 湖濱一號元/平米 ◆ 區(qū)域差別明顯，個(gè)案層次分明 ? 區(qū)位對商業(yè)樓盤價(jià)格占有絕對的主導(dǎo)地位。 ? 居住熱點(diǎn)是由于園區(qū)通暢的 交通環(huán)境，以及與市區(qū)的通達(dá)，加上區(qū)域便利生活設(shè)施的逐步完善，使得區(qū)域具備完善的生活環(huán)境，可以形成生活第一居所的氛圍。 ? 隨著公務(wù)員、高級教師待遇的提升，這部分購房者也慢慢出現(xiàn)在別墅消費(fèi)群中。 ? 大多湖西的別墅都是圍繞著金雞湖而建，有著優(yōu)美的景觀，集度假、休閑、居住為一體，本區(qū)域的客戶群一方面來源于本區(qū)域成熟小區(qū)的一些換房客，另一方面園區(qū)的境外人士是重要的補(bǔ)充力量，而一些私營企業(yè)老板則是區(qū)域客戶的主體。 ? 園區(qū)各板塊主要在售樓盤 08 年 8 銷售量列表 區(qū)域 案名 產(chǎn)品類型 均價(jià) 成交量 （元 /㎡） 湖西板塊 中海御湖熙岸 聯(lián)排 23000 0 中茵皇冠 聯(lián)排 28000 0 雙湖板塊 水墨江南 聯(lián)排 16500 0 獨(dú)棟 星島仁恒 聯(lián)排 16800 2 湖東中心區(qū)域 伊頓該樓盤處于湖西中心區(qū)域，是比較成熟的居住區(qū)，緊鄰湖濱大道，具有獨(dú)一無二的湖景資源，是目前湖西屈指可數(shù)的精品住宅，價(jià)格之高也在情理之中，另外目前御湖熙岸其聯(lián)排別墅價(jià)格也在 23000 元 /㎡ 以上； ? 雙湖板塊進(jìn)入 08 年之后，星島仁恒以及水墨江南都還沒有發(fā)力，到了 3月份，星島率先推出新的房源，入市的新房源也逐步調(diào)高了價(jià)格，從原先的 15000元 /㎡ 調(diào)整到目前的 16800元 /㎡ 的均價(jià)，在節(jié)后市場復(fù)蘇緩慢 ,同時(shí)在中海萬科打折銷售的情況之下，仁恒依然對 蘇州市場表現(xiàn)出非常的樂觀； ? 青劍湖板塊以在售的上郡和觀瀾麗宮以及剛?cè)胧械陌诺烫m灣為主， 8月份區(qū)域板塊的別墅售價(jià)大幅跳水，銷售價(jià)格出現(xiàn)明顯走低趨勢。 園區(qū)別墅產(chǎn)品類型分析 0 8 年8 月末園區(qū)別墅類產(chǎn)品供應(yīng)圖547260100200300400500600700800獨(dú)棟 聯(lián)排套 ? 聯(lián)排別墅繼續(xù)引領(lǐng)市場潮流，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺 ? 聯(lián)排別墅月末供應(yīng)量為 726套 ，占園區(qū)總供應(yīng)量的 93%，基本壟斷了園區(qū)別墅市場； ? 獨(dú)棟別墅項(xiàng)目較少，主要集中在水墨江南、上郡以及觀瀾麗宮等，隨著觀瀾 ? 雙湖 板塊別墅市場供應(yīng)依然堅(jiān)挺 ? 8 月末，雙湖板塊別墅供應(yīng)位居其次，供應(yīng)量為 186 套 ，占園區(qū)總供應(yīng)量的 24%。 ? 從市場長遠(yuǎn)市場動態(tài)來看 ，市場潛在供應(yīng)資源非常豐富，觀瀾 第四部分 別墅市場 一、 主要在售別墅樓盤羅列 狀態(tài) 區(qū)域 案名 均價(jià) (元 /㎡ ) 面積 (㎡ ) 產(chǎn)品類型 案量 可售套數(shù) 銷售率 開盤日期 湖西 中海御湖熙岸 23000 238— 310 聯(lián)排 185 17 91% 熙岸花園 120 107 % 中茵皇冠 28000 762— 773 聯(lián)排 10 6 40% / 雙湖 水墨江南 15500 285348 聯(lián)排 89 22 86% 18000 365457 獨(dú)棟 32 3 90% 星島仁恒 16800 228290 聯(lián)排 347 161 % 湖東 伊頓 ? 青劍湖板塊客戶群體分析 ? 青劍湖板塊作為園區(qū)發(fā)展待成熟區(qū)域，自有公寓房源以來，其較低的房價(jià)特點(diǎn)，一直以來都受到新蘇州人的青睞。 婁葑板塊客戶來源分布新蘇州人,60%婁葑本地人,25%其他, 1 5 % ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域 ? 從各地段客戶群來源分布來看，新蘇州人是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主力客戶群。年齡結(jié)構(gòu)集中在 35— 60 歲 ,這部分人群也是工作穩(wěn)定 ,事業(yè)成功的集中階段。小鎮(zhèn) 多層 9000 0 小高層 8600 1 第五元素 高層 7800 8 朗詩 國際街區(qū) 高層 12020 6 歐洲城 高層 7200 0 巴黎印象 小高層、多層 8500 1 雅戈?duì)栭蠙鞛? 高層、小高層 7800 18 湖東中心區(qū)域 楓情水岸 高層 9500 0 順馳 ? 雙湖 板塊精裝房市場，星嶼仁恒獨(dú)霸天下，其均價(jià)為 10000元 /㎡ 。 ? 勝浦板塊房源逐步得到釋放，價(jià)格卻呈現(xiàn)走低之勢 ? 勝浦板塊繼金雅苑、東景公寓之后，博客也順利進(jìn)入市場，有效的支撐區(qū)域板塊，打破區(qū)域無房可售的尷尬局面，目前區(qū)域銷售價(jià)格也在5400元 /㎡ 左右，價(jià)格不斷呈現(xiàn)出走低的趨勢。 ? 湖西板塊銷售均價(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的局勢 ? 御湖熙岸是湖西毛坯房主要供應(yīng)項(xiàng)目，唯一在售項(xiàng)目御湖熙岸不斷有新房源推出市場，近期開盤房源價(jià)格也相對便宜，因此銷售均價(jià)呈現(xiàn)“低位”狀態(tài)。 三、價(jià)格分析 0 7 年8 月—0 8 年8 月園區(qū)住宅成交均價(jià)走勢圖 0202040006000800010000120208月 9月10月 11月 12月2020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月元/ 平米 ? 從園區(qū) 07年 8月 — 08年 2月成交均價(jià)走勢圖可以看出成交均價(jià)不斷創(chuàng)新高， 2月之后整體成交均價(jià)持續(xù)走低， 8月份創(chuàng)近一年來的低谷記錄 ? 從 07年 6月至 08年 2月園區(qū)成交均價(jià)不斷上漲，特別是進(jìn)入 07年以來，成交均價(jià)不斷刷新， 12月，園區(qū)成交均價(jià)為 /平米 ，更是把園區(qū)的房價(jià)推向了近期的最高峰，然而進(jìn)入 08年以來成交均價(jià)依然堅(jiān)挺， 2月的成交均價(jià)更達(dá)到 元 /㎡ ，逐漸邁入萬元大關(guān)； ? 進(jìn)入 3 月份以來園區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)明顯滑坡，從 2 月的 元 /㎡ ， 3月的 /㎡ ， 再到 4月的 /㎡ ，成交均價(jià)出現(xiàn)滑鐵盧，這與近期園區(qū)高端市場表現(xiàn)萎靡，中低端市場表現(xiàn)較為“活躍”不無干系，然而； ? 5 月成交均價(jià)就出現(xiàn)明顯回升，達(dá)到 元 /㎡ ，園區(qū)的整體房價(jià)表現(xiàn)的依然表現(xiàn)出堅(jiān)挺的態(tài)勢，然而 6 月份園區(qū)成交均價(jià)遭遇了滑鐵盧，成交均價(jià)僅為 /㎡； 進(jìn)入 7月 8107元 /㎡ 的成交均價(jià)雖然有所緩和，但是 8月份成交均 價(jià)又大幅跳水，創(chuàng)一年來新低，僅為 /㎡ 。主要來自于雅戈?duì)? 園區(qū)區(qū)域月末橫向供應(yīng)分析 0 8 年7 月園區(qū)各板塊供應(yīng)對比圖010002020300040005000精裝毛坯精裝 300 196 604 0 0 0 0毛坯 502 319 4207 359 311 1085 5湖西 雙湖 湖東婁葑板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高教園區(qū)青劍湖 0 8 年8 月園區(qū)各板塊供應(yīng)對比圖010002020300040005000精裝毛坯精裝 287 192 592 0 0 0 0毛坯 462 321 4366 345 742 813 2湖西 雙湖 湖東婁葑板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高教園區(qū)青劍湖 注：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括唯亭（不包括青劍湖）和勝浦 ? 毛坯房供應(yīng)量分析 ◆ 湖東一支獨(dú)秀，園區(qū)供應(yīng)市場 “惟湖東 獨(dú)尊” ? 08年 8月末，園區(qū)市場在售公寓毛坯房有 7051套 ，比 08年 7月月末 6788套 增加了 263套 。小鎮(zhèn) 多層 9000 120214 110175 170 341 50% 小高層 8600 95— 137 75— 130 88 141 37% 第五元素 高層 7800 93139 65－ 125 284 1567 82% 歐洲城 高層 7200 90226 60170 21 1192 98% 南山城邦二期水云居 洋房 11000 89— 127 89— 145 217 358 % 星嶼仁恒 小高 層 10000 96179 85200 192 262 % 湖東中心區(qū) 天地源橄欖灣 高層、小高層 7800 50— 130 35— 115 171 627 % 8348 13500 楓情水岸 高層 9500 90246 63150 132 1231 89% 雋御 ? 優(yōu)惠： 1%的認(rèn)購優(yōu)惠，加上準(zhǔn)時(shí)簽約 10000 元的總價(jià)優(yōu)惠。 ? 榮域（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 現(xiàn)場 1%優(yōu)惠，再優(yōu)惠 100 元 /㎡； ? 海尚壹品（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 98 折的基礎(chǔ)上再享受 1%，綜合 97 折。 ? 三 ；購房房租補(bǔ)貼，每月 1000 元（上限 21 個(gè)月） 。從 08 年 9月到 10 年 5 月為期限，按每月 1000 元房租補(bǔ)貼，上限 21 個(gè)月（沖抵購房款）； 開盤當(dāng)天中獎享有 1000 元購房優(yōu)惠；參與游戲優(yōu)惠。 ? 鳳凰城（繼續(xù)加推 50 套特價(jià)房） ? 日推出 99 套 特價(jià)房源，一口價(jià) 4999 元 /㎡ ，市場推行效果還不錯(cuò)，消化掉 41 套 房源； ? 日繼續(xù)加推 4999 元 /㎡ 的特價(jià)房源，當(dāng)天消化 20 套 左右的房源，面積在 117— 200 平米 。 ? 四 ； 首次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型 ； ? 蘇 嘉