【正文】 控制性詳細規(guī)劃的原則應(yīng) 以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的意圖為目的，強化規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下進行，開展充分的調(diào)查研究。 （ 6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。 （ 3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則； （ 4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 17 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段 。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素確定項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式和規(guī)模 ，監(jiān)理人員應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時可配備總監(jiān)理工程師代表。 建設(shè)工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設(shè)計監(jiān)理和施工監(jiān)理。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設(shè)場地做出詳細論證，保證工程的合理進行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費： （ 1） 、房屋拆遷補償費 （ 2） 、搬家補助費 （ 3） 、提前搬家獎勵費 （ 4） 、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費） （ 5） 、清理費 （ 6） 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 （ 7） 、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費 （ 8） 、一次性異地安置補助費 （ 9） 、房屋拆遷管理費 （ 10） 、房屋拆遷服務(wù)費 。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。 拆遷方式： （ 1） 、 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 并足額安排** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 14 被征地農(nóng)民的社會保障費用，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活 ” ， “ 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 （ 1） 、地價款（土地出讓金） ； （ 2） 、資金占用費 ； （ 3） 、滯納金 ； （ 4） 、土地使用費 ； （ 5） 、外商投資企業(yè)土地使用費 ； （ 6） 、防洪工程建設(shè)維護管理費 ； （ 7） 、土地閑置費 ； （ 8） 、土地權(quán)屬調(diào) 查、地籍測繪費 ； （ 9） 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； （ 10） 、地價評估費 ；（ 11） 、出讓土地預(yù)訂金 ； （ 12） 、征地管理費 ； （ 13） 、土地補償費 ； （ 14） 、青苗及樹木補償費 ； （ 15） 、地上物補償費 ； （ 16） 、勞動力安置費 ； （ 17） 、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；（ 18） 、耕地占用稅； （ 19） 、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 。房地產(chǎn) 二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 ② 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的 8%，主體是企業(yè)。 土地一級開發(fā) ： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市 或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。 ⑤ 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 （ 4）、 拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 （ 3）、 招標受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫 價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對 一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析 ： （ 1） 、內(nèi)部收益率（ IRR） （ 2） 、凈現(xiàn)值（ NPV） （ 3） 、凈現(xiàn)值率（ NPVR） ； 項目不確定分析：（ 1）、 項目盈虧平衡分析 （ 2） 、項目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 項目可行性研究的結(jié)論與建議 ： 可行性研究的結(jié)論與建議 是房地產(chǎn)項目可行性研究報 告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 四 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化 ，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對 于某一個特定樓盤項目。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 — — 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。 一、房地產(chǎn)項目 可行性研究的根本目的 ： 是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 房地 產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學地、合理地、有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。 項目策劃是一門新興的策劃學，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。 四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政 管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具備的條件的，不予登記； （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。 就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā) 。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。 在 *******的倡議和指導(dǎo)下 ，經(jīng)過 一個多月的 不斷編制和修改 ,我們 工程部根據(jù)公司實 際情況 終于完成了本實用手冊的 編制 工作 。 本手冊， 編制內(nèi)容是 根據(jù)公司的經(jīng)營范圍 是以 項目 開發(fā) 為先決條件 ， 編制時將 項目 開 發(fā) 的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各 流程 工作的詳細操作及 管理控制 內(nèi)容 。 房地產(chǎn) 作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 ： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要 求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費 （一）企