【正文】 建議本項(xiàng)目重點(diǎn)選擇以下媒體組合： 媒體類(lèi)型 主要媒體 選擇理由及方式 1．報(bào)紙 深圳特區(qū)報(bào) 深圳發(fā)行量最大、廣告效果最好的報(bào)紙 晶報(bào) /晚報(bào) 新崛起的白領(lǐng)主流媒體 南方都市報(bào) 華南地 區(qū)發(fā)行量最大的主力媒體 2．網(wǎng)絡(luò) 深圳地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)門(mén)戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） 深圳地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)門(mén)戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） 萬(wàn)科內(nèi)部網(wǎng)站 直接針對(duì)萬(wàn)客會(huì)目標(biāo)客戶群 濱海大道、深南大道的立柱廣告 有效覆蓋深圳各區(qū)域客戶群 梅林關(guān)口廣告 本項(xiàng)目必經(jīng)路段，目標(biāo)客戶群最集中的區(qū)域 梅觀高速、水官高速 針對(duì)客戶群基本為有車(chē)一簇，同時(shí)覆蓋核心區(qū)域 4．郵遞廣告 一對(duì)一資訊 可選擇龍華和福田片區(qū)投遞 5．展銷(xiāo)會(huì) 展銷(xiāo)會(huì) 擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力 6． SP活動(dòng) SP活動(dòng) 投 入產(chǎn)出比相對(duì)最優(yōu)的營(yíng)銷(xiāo)方式；品牌樹(shù)立的必由之路 7．宣傳資料 印刷品、禮品 常規(guī)必備 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 8．現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)包裝 最便宜的廣告；從細(xì)節(jié)和整體效果上最能打動(dòng)人心的廣告 以上營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告為合和對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的初步構(gòu)思， 具體營(yíng)銷(xiāo)還需結(jié)合貴司對(duì)項(xiàng)目的總體定位和貴司在商業(yè)地產(chǎn)方向的總體計(jì)劃而定。 “龍 坂商業(yè)升級(jí)之作；萬(wàn)科打響進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第一槍”新聞發(fā)布會(huì) ? 推動(dòng)新聞炒作，提升區(qū)域投資價(jià)值，引起投資者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注 ? 利用媒體正面引導(dǎo)，向市場(chǎng)傳達(dá)萬(wàn)科在領(lǐng)跑住宅的同時(shí)，意欲成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，增強(qiáng)投資信心 “萬(wàn)科坂田城 — 中國(guó)社區(qū)商業(yè)領(lǐng)跑樣板工程”研討會(huì) ? 為提 升片區(qū)價(jià)值做進(jìn)一步的推進(jìn)，通過(guò)本次研討，加強(qiáng)客戶投資信心 ? 初步樹(shù)立萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式領(lǐng)域的市場(chǎng)地位 圍繞“異域風(fēng)情商業(yè)街”舉辦一系列的客戶互動(dòng)參與性強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，強(qiáng)化本商業(yè)街的核心價(jià)值 ? 異域美食品嘗，同時(shí)將美食街定位貫穿其中 ? 異域文化體驗(yàn)，通過(guò)舉辦美食文化節(jié)，拉丁舞表演等形式，強(qiáng)化本項(xiàng)目的國(guó)際色彩 等等。 6． 第六通路：直銷(xiāo)采用一對(duì)一重點(diǎn)直銷(xiāo) 商鋪銷(xiāo)售中，客戶群體相對(duì)集中，采用一對(duì)一直銷(xiāo)，用最低的成本最有效的將信息傳達(dá)到目標(biāo)客戶。 在本項(xiàng)目中，我們提出“龍 坂新商圈”和“坂田萬(wàn)科城”概念，其本身就具有極強(qiáng)的新聞價(jià)值，通過(guò)主流媒體系列的新聞炒作，提升本區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)地位，同時(shí)結(jié)合龍華城市化進(jìn)程將本區(qū)域的投資價(jià)值提升到最大化。 1．萬(wàn)科造城計(jì)劃 坂田萬(wàn)科城，新城市主義開(kāi)發(fā)模 式典范之作 2．龍 坂商業(yè)升級(jí)換代，坂田萬(wàn)科城 — 北硅谷“新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”誕生 3．中國(guó)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)樣板工程 萬(wàn)科吹響商業(yè)地產(chǎn)號(hào)角 4．深圳首個(gè)西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街 5．深圳首創(chuàng)“體驗(yàn)式國(guó)際美食之都” 6．“ 5年升值計(jì)劃”，“城市化”和“地鐵效應(yīng)”掀起投資熱浪 7．專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，確保未來(lái)收益穩(wěn)定 8．動(dòng)感皇馬廣場(chǎng)街鋪王 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 六、營(yíng)銷(xiāo)通路策略 合理的營(yíng)銷(xiāo)通路策略是縮短營(yíng)銷(xiāo)周期、加快資金回籠、降低交易成 本的關(guān)鍵。 ? 購(gòu)買(mǎi)兩套以上或超過(guò) 100平方米的客戶可享受額外 1%的優(yōu)惠。 ? 4 年返租：一次性付款，照定價(jià)照 96 折；按揭付款，照定價(jià) 98 折，辦理 6 成 10年按揭貸款。 根據(jù)以上原則，對(duì)本項(xiàng)目模擬定價(jià)（供參考，非最終建議） 在本項(xiàng)目中將 C 區(qū) 5作為基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)實(shí)收 13000 元 /平米（不含返租期內(nèi)租金收入） 在此定價(jià)原則中只是對(duì)各棟之間進(jìn)行比較，在面積和樓層項(xiàng)中，將根據(jù)每棟具體鋪位進(jìn)行定價(jià)。在本項(xiàng)目中，大部分均為臨街街鋪，可以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)的最大化，部分二樓商鋪建議在一樓價(jià)格基礎(chǔ)上定價(jià)為一樓的 3/5 ? 人流 因素 在商業(yè)地產(chǎn)中，人流即財(cái)流，人流的因素直接決定其商業(yè)價(jià)值，在本項(xiàng)目中，臨廣場(chǎng)和超市部分將是人流最集中的地方，商業(yè)價(jià)值也將實(shí)現(xiàn)最大化，在定價(jià)中應(yīng)充分考慮這點(diǎn)。 ? 原則三： 保留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。 （五）總體銷(xiāo)控策略 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 為了保證整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，保證整過(guò)程的營(yíng)銷(xiāo)氣氛，這就要求項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中有適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)控策略，針對(duì)本項(xiàng)目制定了三大銷(xiāo)控原則： ? 原則一 ：按“金角銀邊”原則，預(yù)留 18 套鋪皇之皇，采用特殊的銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售，如拍賣(mài)。 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （四）核心產(chǎn)品（包裝）策略： “動(dòng)感皇馬廣場(chǎng)”（擬）： 在本項(xiàng)目中，公共廣場(chǎng)“體驗(yàn)互動(dòng)”環(huán)境的營(yíng)造對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有至關(guān)重要的作用，結(jié)合住宅的整體風(fēng)格，在廣場(chǎng)設(shè)置具有西班牙異域風(fēng)情的休閑小品和互動(dòng)體育設(shè)施，營(yíng)造真正 意義的動(dòng)感廣場(chǎng)。 “狼來(lái)了”媒體用這句話形容溫州看 樓團(tuán)的到來(lái)。 東莞。 深圳。 在這個(gè)群體中又細(xì)分了不同的類(lèi)型： ? 龍華本地村民 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 ? 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 (尤以客家、潮汕為主 ) ? 酒樓、餐廳老板 ? 企業(yè)高級(jí)管理人員 ? 政府公務(wù)員 ? 普通家庭投資 ? 萬(wàn)客會(huì)會(huì)員（可享受萬(wàn)客會(huì)會(huì)員積分待遇） ? 合和創(chuàng)富俱樂(lè)部會(huì)員（建議可享受萬(wàn)客會(huì)會(huì)員積分待遇） 等等。 2．“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值” 在商業(yè)投資中，我們認(rèn)為“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值”，在本項(xiàng)目中我們的總體營(yíng)銷(xiāo)策略將貫穿這一核心思想。 解籌并公開(kāi)發(fā)售； 系列促銷(xiāo)活動(dòng)全面展開(kāi)； 媒體廣告全面展開(kāi)。 舉辦一系列具有西班牙及拉丁風(fēng)情的促銷(xiāo)活 動(dòng) 本項(xiàng)目的核心定位是具有異域風(fēng)情的國(guó)際美食街，通過(guò)一系列具有異域風(fēng)情的促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步深化項(xiàng)目的整體定位，同時(shí)鞏固本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)。 ? 在“萬(wàn)客會(huì) ”刊物開(kāi)辟“美味新大陸”專(zhuān)欄，舉辦“會(huì)員有獎(jiǎng)推薦商戶”活動(dòng) 萬(wàn)科在客戶資源管理方面不僅取得了良好的市場(chǎng)效應(yīng)，同時(shí)具備完善的管理系統(tǒng)，這將為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的客戶資源，充分挖掘“萬(wàn)客會(huì)”的客戶資源將成為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的重要工作，通過(guò)在“萬(wàn)客會(huì)”開(kāi)辟“美味新大陸”專(zhuān)欄，一方面進(jìn)行強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣，同時(shí)有效挖掘本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 在和主力商家達(dá)成合作意向后，適時(shí)舉辦“坂田萬(wàn)科城 主力商家簽約儀式暨龍 坂商業(yè)發(fā)展研討會(huì)”，同時(shí)邀請(qǐng)目標(biāo)商戶和萬(wàn)客會(huì)精選商家代表，一方面深化“頭羊效應(yīng)”，同時(shí)進(jìn)一步推動(dòng)整體招商的速度。 ? 3． 人均消費(fèi)：多層次消費(fèi)結(jié)構(gòu)，滿足多元化的消費(fèi)需求 一個(gè)真正意義上的美食之都，應(yīng)當(dāng)能滿足多元化的消費(fèi)需求，包括：商務(wù)消費(fèi)、家庭消費(fèi)、喜慶消費(fèi)、休閑消費(fèi) 、快速消費(fèi)，等等。作為一個(gè)想突破傳統(tǒng)商圈輻射力的“國(guó)際美食街區(qū)”，完整的美食產(chǎn)品線是招商中必須嚴(yán)格控制的。 以餐飲為例，以下是審核商戶資質(zhì)的重要內(nèi)容： ? 1． 品牌：歷經(jīng) 市場(chǎng)洗禮、具有多年?duì)I業(yè)歷史的、具有很強(qiáng)市場(chǎng)生命力的品牌餐飲 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 要奠定本項(xiàng)目在美食界的地位，必須擁有、強(qiáng)大市場(chǎng)影響力的品牌。 （表二） 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 社區(qū)購(gòu)物中心 女士休閑中心 文教數(shù)碼 通訊 商業(yè)步行街 建筑面積（平米） 約 6000 約 1600 約 800 約 2600 目標(biāo)商戶 民潤(rùn)超市、華潤(rùn)超市、百佳超市、人人樂(lè)、沃爾馬社區(qū)店、家樂(lè)福社區(qū)店 婚紗影樓：蒙娜麗莎，西西公主、一世情緣 美容美發(fā)：魚(yú)美人、名麗芳、卡登堡 護(hù)膚纖體：飄 SPA、自然美、金太陽(yáng) 文具主力店：都都文具、億億文具等 圖書(shū)主力店：深圳書(shū)城社區(qū)店、求知書(shū)店等 體育用品主力店：任我行、火狐貍等 文體用品店 /書(shū)畫(huà)裝裱：歐美名畫(huà)行、博藝?yán)? 手機(jī)通訊：中域、溝通 100、恒波通訊、天音通訊、集信通訊等 數(shù)碼專(zhuān)賣(mài)： TCL、 SONY、 BOSE、先驅(qū)等 電腦專(zhuān)賣(mài)：聯(lián)想、 TCL、神州 醫(yī)藥：海王星辰、一致、萬(wàn)澤等 早期為：家居用品、家庭裝飾一條街