【正文】 預計本項目推廣費用將在物業(yè)總市值 %%之間。同時增強客戶對企業(yè)品牌的忠誠度。 行之有效的倒計時提價策略： ? 實行額外 3%2%1%倒計時提價策略 財務的處理： 在實施返租銷售時，財務的處理面臨租賃稅的問題，為了有效處理此矛盾同時又不違反法規(guī)，有兩種處理方式： 方式一：將返租款應繳之稅加入售價中，同時抬高售價； 方式二：要求投資者交納返租款的相關稅款； 在本項目中建議采用方式一。 ? 投資模式二： 4 年返租，年回報率為 %，即首付 10%， 4 年 30%租金在首期中一次性 返回。 （六）核心價格策略 1．價格定位及付款方式設計 （ 1）、本項目價格浮動合理范圍 我司認為 ，在本項目的大商業(yè)輻射圈定位之下，首層可實現(xiàn)的價格區(qū)間為 : 1300014000元 /平米（萬科實收價） 1700018500元 /平米（按揭折后價） （ 2）、項目差異性定價原則 根據(jù)我司多年的市場經(jīng)驗，我司認為“差異性定價法”是一種最符合市場需求的定價法。 戶外廣告 /市政道路牌： 應在以下沿線設置戶外廣告及市政道路牌，標注住宅名稱和食街名稱： ? 彩田路 梅坂大道 吉華路 本項目沿線 ? 彩田路 梅觀高速華為出口 華為基地 本項目沿線 ? 布龍與民治路口 坂田 本項目沿線 銷售中心 要結合本項目的核心定位，將西班牙異域風情的元素融入其中，營造異域風情商業(yè)街熱情、浪漫的風格。部分臺灣人廣東人對深圳的認知度高，來深圳尋找投資機會，將是本項目需要挖掘的客戶群體。這同樣是建立市場信心的保證之一。 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 重要 營銷策略 媒體宣傳： ? 本階段以項目的信息滲透為主，7 月份以新聞報道的形式結合招商進度在主流媒體上報道整個項目的建設信息； ? 在萬科內(nèi)部媒體上結合招商進度做預告性介紹，積累認籌客戶，同時有效啟動萬客會投資客戶； 銷售工作： ? 本階段主要進行銷售前的準備工作 媒體宣傳： ? 本階段在主流媒體的報道相應增加； ? 本階段住宅正式發(fā)售，在住宅推廣中可以發(fā)布認籌信息； 1 ? 在萬科內(nèi)部刊物詳細介紹商業(yè)部分的定位及認籌信息； 銷售工作： ? 重點突破萬客會投資客戶； ? 充分啟動合和創(chuàng)富俱樂部近萬名投資客戶； ? 充分啟動萬科客 戶資源； ? 通過客戶的信息發(fā)饋為銷售策略進一步完善提供市場依據(jù)； 活動營銷： ? 萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍 坂商業(yè)發(fā)展研討會 ? 萬科開啟“社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)新模式”新聞發(fā)布會 媒體宣傳： ? 加強媒體廣告，本階段主要以硬性廣告和軟文報道相結合的形式 ? 廣告內(nèi)容以促銷信息為主 ? 戶外廣告發(fā)布開盤信； ? 在深圳電臺發(fā)布銷售廣告； 銷售工作： ? 確保解籌成功率； ? 市場反饋信息 的有效分析及策略的及時調(diào)整 ? 客戶資源的有效利用（老客戶帶新客戶的優(yōu)惠措施實施） ? 啟動深圳、東莞、溫州市場投資客； 活動營銷： ? 盛大的開盤儀式 媒體宣傳： 1 ? 本階段銷售進入持續(xù)熱銷期，通過硬性廣告和軟文推廣進一步強化本項目的市場地位 1 ? 軟文主要以“熱銷解讀”的形式，從項目的幾大賣點進行分析； 1 ? 在萬客會刊物中延續(xù)項目的銷售信息； 1 ? 延續(xù)深圳電臺的銷售廣告； 銷售工作： ? 有效啟動老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施； ? 通過促銷活動進一步刺激銷售工作的快速開展； 活動營銷 ? 組織溫州投資團 ? “萬科社區(qū)商業(yè)新模式”東莞推介會 ? 系列風情商業(yè)街文化活動 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 三、核心營銷策略 （一）總體營銷策略： 1．先招商（主力店）后銷售 商鋪銷售的市場信心來自與商戶的品牌，因此，對于本項目這樣一個目前商業(yè)氛圍比較淡的項目來說，引進什么樣的商家，將直接 決定市場購買商鋪的信心指數(shù)，而起到“頭羊效應”的主力商戶 超市主力店和商務酒店主力店尤為重要。 ? 在深圳主流媒體美食、娛樂版冠名 為了擴大市場影響力，全力打造深圳第一風情美食街，選擇深圳主流媒體美食版進行冠名，可以和深圳電臺的“美味樂翻天”聯(lián)合，以冠名、聯(lián)合舉辦“名菜、名點評選”活動等形式，樹立美食品牌。因此，在招商過程中，合和將對意向商戶的店面進行實地考察，嚴格把關，并對商戶在本項目的中裝修進行相關約定。 百年老字號、中華餐飲名店、新概念菜系，本項目務求進駐商戶在品牌的整體號召力上成為深圳之最，使本項目在滿足社區(qū)消費之外，成為著名的美食消費目的地！ ? 2． 菜系出品及經(jīng)營特色：完整的中外美食產(chǎn)品線，包羅萬象的美食薈萃，多元化、全方位的美食體驗 深圳是一個移民城市，是中國菜系最集中的城市。 三、業(yè)態(tài)組合定位及租金定位 （表一：美食街區(qū)） 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 主力商務酒樓 中式酒樓 中式風味餐飲 海外及休閑餐飲 快餐類 酒吧及咖啡、茶藝 建筑面積 （平米） 約 2000 約 2800 約 2500 約 1300 約 800 約 1600 目標 商戶 王子廚房、海港大酒樓、鳳凰樓海鮮酒樓、好世界海鮮酒樓、南海漁村、丹桂 軒等 粵：客家王、北海漁村、明香酒樓、潮泰潮州牛肉店、稻香海鮮火鍋等 川：巴蜀風、老院子、華神川菜火鍋、譚魚頭火鍋、菜根香川菜酒樓、傳統(tǒng)香辣蟹等 湘鄂贛桂黔滇：湘鄂情、滿庭芳、毛家菜館、三湘人家、民間瓦罐煨湯、金圣南昌菜館、全湘園酒樓、武陵源酒樓、漓江又一軒等 第一生產(chǎn)隊、新東北飯莊、錦繡江南食府、湘苑酒樓、湘巴佬土菜館、江蘇味中味餐廳、大紅燈籠江南食府、人人素食館等 日 本料理：元綠回轉(zhuǎn)壽司、江之鶴日本料理、富士日本料理、大坂日本料理 韓國料理：阿里郎韓國料理、巨龜莊韓國料理、高麗苑餐廳 西班牙餐廳：香格里拉咖啡院等（一定要有，與項目西班牙風格相匹配） 意大利餐廳：威尼斯意大利餐廳等 印度餐廳：森巴印度餐廳等 國內(nèi)：大家樂、仙蹤林、大快活、大娘水餃、永和大王、藍與白、翠竹亭快餐店、星記腸粉王、湘粉人家、雙種子蒸品、嘉旺城市快餐，味千拉面 國際（成熟期后）：麥當勞、肯德基 咖啡廳西餐：品上品咖啡、香茗咖啡、名典咖啡、老樹咖啡、星巴克咖啡、陽光路上餐廳 、雨花西餐廳、夏威夷西餐廳、熱帶雨林西餐廳 酒吧：加州餐廳酒廊、杰克酒吧 茶藝：茶言觀舍、陸羽茶藝館等 書吧：我的書房、物資生房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 徽滬揚：西湖春天、秦淮人家、醉翁亭徽菜館等 京 /西北：小肥羊火鍋城、老孫頭羊肉泡饃、東來順酒樓等 東北：小天地酒樓、山天火鍋、東北人等 印尼餐廳：巴里印尼餐廳等 活等 資質(zhì) 要求 著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次 著名品牌、連鎖餐飲，中檔及中偏上檔次，獨具特色，選擇 6個主流菜系中的最具代表性和特色的商家 著名品牌、連鎖餐飲，中檔次，地方特色，多中風味 著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次，富異域風情 著名品牌、連鎖餐飲 著名品牌、連鎖經(jīng)營，富 有品味和情調(diào) 檔次 定位 （人均消費） 150元 /人 （人均消費） 5080元 /人 （人均消費） 3060元 /人 （人均消費） 60150元 /人 （人均消費） 1050元 /人 （人均消費） 30150元 /人 租賃 價格定位 倒計時免租策略，最長免租一年 租金 40元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 5年以上 倒計時免租策略，最長免租一年 租金 40元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 5年以上 倒計時免租策略，最長免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 ? 免租期 6個月 ? 租金 50元 /平米/月，每年遞增 5% 合同 3年 倒計時免租策略，最長免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 倒計時免租策略，最長免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 注：（ 1）放水養(yǎng)魚策略： 在本項目整個社區(qū)建設期內(nèi)，由于商