【正文】 三、對(duì)于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議 一定要解決現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)的問(wèn)題，建議與步行街進(jìn)行多次洽談，開(kāi)辟出本項(xiàng)目的附屬停車(chē)空間； 一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對(duì)性地進(jìn)行配置，以滿(mǎn)足項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求； 要詳細(xì)做好項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃和 經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)劃，以保障經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)； 在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域； 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶(hù)的實(shí)際要求進(jìn)行靈活的劃分； 在招商中應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商家展開(kāi)重點(diǎn)突破。 （二）、項(xiàng)目布局應(yīng)注意的問(wèn)題 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 29 頁(yè) 由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營(yíng)商家的要求，故此應(yīng)該在設(shè)計(jì)中加強(qiáng)空間的可變性，墻體盡量設(shè)計(jì)為可變更的柔性墻體。 本項(xiàng)目的招商費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支： 項(xiàng)目 費(fèi)用形式 引入外埠品牌經(jīng)營(yíng)商家所支付費(fèi)用 外出人員成本 輔助招商公司的傭金 支付部分經(jīng)營(yíng)商家的部分裝修款 項(xiàng)目招商促進(jìn)開(kāi)支 項(xiàng)目的招商廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的招商說(shuō)明會(huì)等費(fèi)用 項(xiàng)目招商相關(guān)公關(guān)活動(dòng)及促銷(xiāo)活動(dòng)的費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期中廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前期主題性公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目招商傭金 項(xiàng)目招商人員的提成 其他招商協(xié)作單位傭金 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司的招商代理費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)行啟動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家的消費(fèi)者免費(fèi)停車(chē)的停車(chē)費(fèi) 為經(jīng)營(yíng)商家代理辦理各種手續(xù)所支付的相關(guān)開(kāi)支 在爭(zhēng)取稅費(fèi)減免過(guò)程中與政府協(xié)商時(shí)的相關(guān)費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 以上費(fèi)用的具體使用額度待具體招商計(jì)劃及相關(guān)工作進(jìn)行時(shí)才能具 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 29 頁(yè) 體進(jìn)行核算。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) 銷(xiāo)售期招商的展開(kāi) 序號(hào) 工作內(nèi)容 完成周期 負(fù)責(zé)部門(mén) 協(xié)助部門(mén) 1 現(xiàn)場(chǎng)招商的展開(kāi) 整個(gè)銷(xiāo)售期 招商部現(xiàn)場(chǎng)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司、項(xiàng)目銷(xiāo)售部 2 外埠招商的持續(xù) 整個(gè)銷(xiāo)售期 招商部外聯(lián)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司、項(xiàng)目銷(xiāo)售部 本階段的工作主要是以被動(dòng)式接待為主，通過(guò)銷(xiāo)售宣傳和促銷(xiāo)帶來(lái)的客戶(hù)進(jìn)行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累 20~30 家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營(yíng)商家，通過(guò)洽談能夠確定 5~10家簽定經(jīng)營(yíng)意向性協(xié)議。 八、輔助招商單位的確定 由于本項(xiàng)目可能涉及異地招商工作的開(kāi)展，故此項(xiàng)目招商在必要的條件下還應(yīng)與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)公司或物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行密切的合作，由他們輔助展開(kāi)異地的招商工作，故此在正式招商名單確認(rèn)后還應(yīng)確認(rèn)本項(xiàng)目的輔助招商單位。 五、與相關(guān)政府及經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)協(xié)商項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜 在正式展開(kāi)招商之前應(yīng)與青羊區(qū)政府相關(guān)部門(mén)商議以下相關(guān)事宜： 關(guān)于項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理簡(jiǎn)化的明確； 關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戶(hù)，尤其是國(guó)際性連鎖企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)減免 的協(xié)商； 關(guān)于在項(xiàng)目期中租用步行街停車(chē)場(chǎng)的相關(guān)事宜； 關(guān)于在項(xiàng)目在臨二環(huán)路處開(kāi)口與相關(guān)部門(mén)協(xié)商； 關(guān)于取得沃爾馬及家樂(lè)福入駐項(xiàng)目附近的確認(rèn)資料。 二、項(xiàng)目招商計(jì)劃的制定 項(xiàng)目招商計(jì)劃主要包括以下幾種： 項(xiàng)目總體招商安排及實(shí)施步驟； 項(xiàng)目前期招商計(jì)劃書(shū)； 項(xiàng)目銷(xiāo)售期招商計(jì)劃書(shū)； 項(xiàng)目銷(xiāo)售后期招商計(jì)劃書(shū)； 項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)期招商計(jì)劃書(shū)。 （三）、項(xiàng)目招商中的后期經(jīng)營(yíng)支持 為了使經(jīng)營(yíng)商家免去因?yàn)榭诎恫缓枚a(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，在招商期中還 要規(guī)劃進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后的經(jīng)營(yíng)支持保障。 （二）、項(xiàng)目招商優(yōu)惠措施 針對(duì) 項(xiàng)目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施： 租金優(yōu)惠 1）、對(duì)于具有國(guó)際品牌的國(guó)際性連鎖商家實(shí)行免三年租金的優(yōu)惠； 2）、對(duì)于全國(guó)性的知名品牌連鎖商家實(shí)行免兩年租金的優(yōu)惠； 3）、對(duì)于成都市的知名口牌商家實(shí)行免一年租金的優(yōu)惠； 對(duì)上免租金的優(yōu)惠可以加上與項(xiàng)目簽定承租協(xié)議的時(shí)間和順序限制這一條件。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) 對(duì)于通過(guò)宣傳來(lái)吸引客戶(hù)消費(fèi)的異國(guó)風(fēng)情的餐吧則可以安排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。 明確項(xiàng)目的形象風(fēng)格定位，在此基礎(chǔ)上做好項(xiàng)目的口岸分布規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃； 制定好完備的《招商說(shuō)明書(shū)》及相關(guān)的招商法律文本； 在此同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行精心地包裝，并在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造出熱列的氣氛，裝飾出濃郁的異國(guó)風(fēng)情； 整理出第一批招商的商源名單，主要是成都、北京、上海、深圳和廣州的國(guó)際性連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細(xì)的招商工作計(jì)劃； 在正式銷(xiāo)售開(kāi)始前先由專(zhuān)門(mén)的招商部門(mén)按照招商 工作計(jì)劃的要求與這些商家進(jìn)行接觸洽談，爭(zhēng)取 2~3 家品牌店的進(jìn)入，最好爭(zhēng)取國(guó)際連鎖店在成都設(shè)立主力店或旗艦店； 在銷(xiāo)售開(kāi)始后利用品牌店進(jìn)行宣傳，一方面利用現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)客戶(hù)展開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)招商、招租；另一方面利用先期入駐的品牌店作為鋪墊進(jìn)一步外 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 出洽談新的品牌店； 在銷(xiāo)售進(jìn)入尾盤(pán)期后，再在媒體上展開(kāi)規(guī)模的宣傳活動(dòng)，利用前兩階段積累的客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo)性宣傳，最終通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的招商完成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)體系的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)招商的目標(biāo)要求； 在招商完成后啟動(dòng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃體系和物業(yè)服務(wù)體系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動(dòng) 其經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展；另一方面通過(guò)各類(lèi)主題公關(guān)活動(dòng)來(lái)提升項(xiàng)目在成都消費(fèi)者中的認(rèn)知度和美譽(yù)度，最終建立起項(xiàng)目自身強(qiáng)力的品牌。