【正文】 2023年 3月 29日星期三 9時(shí) 39分 0秒 09:39:0029 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 29, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :39:0009:39Mar2329Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 29日星期三 9時(shí) 39分 0秒 09:39:0029 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :39:0009:39:00March 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 分期推售 展示區(qū)及銷售中心 住宅地塊 商業(yè)地塊 在商業(yè)地塊內(nèi)設(shè)置：銷售中心、展示區(qū)、配套(大型綜合超市 ) 由于項(xiàng)目時(shí)間非常緊張，住宅地塊內(nèi)沒有充分的時(shí)間進(jìn)行展示，且現(xiàn)狀商業(yè)地塊條件較好，周邊環(huán)境整潔，通達(dá)性好，因此選擇在商業(yè)地塊內(nèi)作展示區(qū) 大型綜合超市家樂福 銷售中心 樣板間展示 啟動(dòng)區(qū) 08 . 10 月前前期銷售洋房小高層一期二期三期一期三批一期二批一期一批 項(xiàng)目的強(qiáng)推期 ? 08年秋交會(huì)開盤 ? 09年春交會(huì)三批開盤 項(xiàng)目平均每季度銷售量為 ７萬平方米左右 秋交會(huì) 春交會(huì) 71940 銷售面積（平方米） 銷售周期 67940 72620 67500 銷售周期 ? 項(xiàng)目依據(jù)開發(fā)商要求預(yù)計(jì) 08年 10月底開盤 ? 項(xiàng)目 08年 10月至 12月預(yù)計(jì)回款為 ? 預(yù)計(jì)總銷售收入 項(xiàng)目前三個(gè)月回款 一期預(yù)計(jì)總銷售收入 規(guī)模 當(dāng)前基準(zhǔn)漲幅 漲幅 漲幅 漲幅 銷售價(jià)格 7800 9% 8502 % 8757 % 9107 % 9472銷售面積 20240 20240 27890 22770銷售收入 172080480 177242894 254003780 215669154銷售價(jià)格 6600 9% 7194 % 7410 % 7632 % 7937銷售面積 49700 49700 44730 44730銷售收入 357541800 368268054 341384486 355039866銷售面積合計(jì) 69940 69940 72620 67500280000 銷售收入合計(jì) 529622280 545510948 595388266 57070901991140188860洋房小高層經(jīng)濟(jì)測算 各類物業(yè)實(shí)現(xiàn)全盤均價(jià) 產(chǎn)品類型 洋房 小高層 全盤 全盤均價(jià) （元 /平米） 9128 7531 8049 各階段回款金額 時(shí)間 回款額度（億元） 全盤均價(jià)： 8049元 /平米 全盤均價(jià) 7 附件：世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容簡介 房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 ? 客戶限制條件及目標(biāo)梳理 ? 基礎(chǔ)資料研究 ? 案例借鑒 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 ? 經(jīng)濟(jì)測算 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 ? 區(qū)域價(jià)值定位 ? 項(xiàng)目定位 ? 開發(fā)節(jié)奏 ? 價(jià)值展示 ? 配套開發(fā)策略 ? 規(guī)劃指標(biāo)分配 ? 資金運(yùn)用 從 市場與競爭 角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價(jià)值，契合項(xiàng)目后期運(yùn)作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對(duì)未來競爭的 彈性 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 其價(jià)值在于 房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 指導(dǎo) 單體建筑及園林設(shè)計(jì) ，使之符合項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 其價(jià)值在于 ? 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 ? 啟動(dòng)區(qū)位置、規(guī)模 ? 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位 ? 客戶定位 ? 價(jià)格定位 ? 啟動(dòng)模式 ? 價(jià)值展示 ? 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略 其價(jià)值在于 ? 消費(fèi)者價(jià)值取向研究 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 ? 案例借鑒 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 啟動(dòng)區(qū)營銷策略 ? 營銷價(jià)值點(diǎn)整合 ? 營銷模式 ? 賣場規(guī)劃 ? 推廣策略 ? 企業(yè)品牌的社會(huì)營銷 ?樹立項(xiàng)目形象 ?建立項(xiàng)目知名度 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 ?指導(dǎo)銷售執(zhí)行 ?指導(dǎo) 廣告策略 銷售前項(xiàng)目服務(wù)流程 產(chǎn)品定位及創(chuàng)新； 服務(wù)前提： 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 世聯(lián)服務(wù)： 市場研究； 客戶研究； 發(fā)展戰(zhàn)略建議； 項(xiàng)目定位 。并定期舉行抽獎(jiǎng)和返點(diǎn)活動(dòng)，營造現(xiàn)場火爆氣氛。新聞性事件報(bào)道； ? 項(xiàng)目網(wǎng)站 ； ? 交通廣播 ：每天 12次滾動(dòng)播出 ? 短信群發(fā) ? 直投遞 ? 戶外高炮 08/3 市場預(yù)熱期 第一強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 第三強(qiáng)銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 ：市場預(yù)熱 扼守要道、趕盡殺絕－日常生活 ,無處不在 ? 08/3 市場預(yù)熱期 第一強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 第三強(qiáng)銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 最佳展位、宏大亮相 主要?jiǎng)幼鳎? ? 銷售團(tuán)隊(duì)組建 ? 房展會(huì)亮相 ? 鵬潤品牌發(fā)布會(huì) ：市場預(yù)熱 ? 大面積的、個(gè)性化的形象墻展示是對(duì)消費(fèi)者多層滲透的一部分，同時(shí)可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力?，F(xiàn)場工作人員達(dá) 70余人，開盤流程嚴(yán)密有序，專人專崗，提前演習(xí)，并準(zhǔn)備了緊急預(yù)備方案以確保開盤順利進(jìn)行。 ? 可通過軟文炒作，樹立項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值感和學(xué)城主題概念。 世聯(lián)客戶數(shù)據(jù)庫包含世聯(lián)進(jìn)入天津后所有成交 /未成客戶信息 利用天津的國美門店，設(shè)立項(xiàng)目展位或展架 DM派發(fā) 口碑傳播： 老帶新 網(wǎng)上團(tuán)購優(yōu)惠 在項(xiàng)目網(wǎng)站上組織購房團(tuán) —— 成家集結(jié)號(hào)，拉升項(xiàng)目人氣，口碑傳播 12 分片封鎖 /強(qiáng)大互動(dòng)團(tuán)隊(duì) 1 2023年，世聯(lián)天津代理項(xiàng)目將達(dá)到十個(gè) 也就是說，當(dāng)世聯(lián)為您打造一座售樓處時(shí)，您擁有的是十座售樓處 犀地、天鵝湖、科貿(mào)、假日風(fēng)景、萊因小鎮(zhèn)、花園 5座、霞光道五號(hào)、陽光尚城、宏城壹號(hào)、科研廣場 … 12 充分利用國美門店，做項(xiàng)目分展場／設(shè)置展架 2 國美微型展廳 項(xiàng)目展架 3 ? 項(xiàng)目網(wǎng)站 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告 是對(duì)線上宣傳的補(bǔ)充。 ?精致的小商鋪空間設(shè)計(jì)、落地大玻璃門窗，使小空間具有大感覺。 大堂 ? 一層贈(zèng)送小院 ? 二層舒適型平層，部分戶型帶有退層 ? 三層、四層增送夾層，三樓上躍四樓下錯(cuò) ? 五層贈(zèng)送閣樓和露臺(tái) 創(chuàng)新戶型建議 產(chǎn)品舒適性較高 現(xiàn)有市場洋房的 絕對(duì) 升級(jí)產(chǎn)品 一層 二層 五層 四層 三層 閣樓 夾層 戶型 洋房戶型 一層贈(zèng)送地下室、前花園 附加值總面積超過平層面積 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 贈(zèng)送私家小院 面積（㎡） 比例 建筑 面積 60% 贈(zèng)送 面積 花園 40% 總可用面積 100% ?多種入戶設(shè)計(jì)，生活動(dòng)線靈活宜人； ?贈(zèng)私家庭院，坐擁無限綠意，前花園下沉式設(shè)計(jì)，創(chuàng)造情趣空間； ?私家車庫前院直接入戶，盡顯便捷舒適。層高方面考慮能否挑高，增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感、檔次感。不建議使用電動(dòng)扶梯，因?yàn)槠涑杀靖?，而且維護(hù)費(fèi)用大，實(shí)際使用還比較危險(xiǎn)。 景觀性建筑內(nèi)容 公共內(nèi)容 ? 電梯 由于項(xiàng)目為小戶型，而且在未來的客戶群中，商務(wù)型人流量較大，建議使用 2部以上電梯于項(xiàng)目內(nèi)部左右兩端。采用喬木、灌木（長綠植物）、植被形成立體園林，具有層次感。 住宅部分 商業(yè)部分于本項(xiàng)目非利潤重點(diǎn) ,為利潤增長點(diǎn) ,應(yīng)引起重視 ,在物業(yè)發(fā)展建議方面如下： ? 建議底層使用石材，提升商業(yè)的檔次； ? 采用騎廊，增加商業(yè)部分的檔次感、品質(zhì)感； ? 考慮商業(yè)功能分區(qū)，不同的街面、不同的樓層，商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同，在建筑規(guī)劃方面，盡可能提前考慮。因此，建議使用墨黑、陽紅、（質(zhì)感、活力）雙色系為主線條，白色等色調(diào)為底色，整體上體現(xiàn)項(xiàng)目的外立面風(fēng)格。 競爭項(xiàng)目售價(jià) 住宅均價(jià)： 5100元 /㎡ (清水房 )，均價(jià) 5600元 /㎡（精裝修戶型）； 本案售價(jià)范圍的確定 住宅： 4300～ 4700元 /㎡ （清水房） 注： ，銷售變動(dòng)采取跟隨跟蹤變動(dòng)法。在商務(wù)配套、 VI推廣等方面，必須考慮商務(wù)功能的需求。 ? 區(qū)域市場 ? 價(jià)格策略 3 項(xiàng)目思路之競爭策略 Competition Strategy 區(qū)域市場 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域住宅項(xiàng)目有 “富麗錦城”、“富麗花城”、“興元華盛”、“匯融名城”、“芙蓉華庭” 、“名人第四城” 、“瑞祥御錦” 、“陽光 80后” 等，都處在建過程中 .主要競爭對(duì)手為“陽光 80后 ”、 “名人第四城 ”。 時(shí)尚 —— 追求潮流，引領(lǐng)潮流 激情 —— 熱情奔放，狂野不羈 , 認(rèn)同感 繁華深處 —— 燈紅酒綠 ? 紙醉金迷 ? 于繁華深處乃是一種人性本質(zhì)的回歸與寧靜的需求 . 住宅 ?三層商業(yè)性裙樓 ?十六層精致小戶型公寓 居住定位：城市中心獨(dú)棟小戶型公寓，處于四大商圈的交匯 功能定位 客戶定位 ? 本性客戶群體 —— 于城北工作生活便捷謀求成功的 城市白領(lǐng) ,區(qū)域選擇性強(qiáng) .講究投資性型及過渡性 . —— 借助本區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位區(qū)位特點(diǎn)，謀求商業(yè)發(fā)展先機(jī)的 小型公司 及房地產(chǎn)市場的 投資者 . ? 附性客戶群體 —— 五塊石 \荷花池 \物流中心 \建材市場 商賈 .看好本區(qū)域市場 ,投資性為主 . —— 本區(qū)域客戶 .自行消化 . —— 舊城改造帶來的老城區(qū) 拆遷人口 紅海 —— 競爭策略 藍(lán)海 —— 產(chǎn)品策略 紅海 —— 推廣策略 藍(lán)海 —— 推售策略 操盤思路：紅海精神 藍(lán)海戰(zhàn)略 面對(duì)全天津外環(huán)市場，制定合理的價(jià)格策略。 土地市場 2 項(xiàng)目定位 —— 我們的價(jià)值是什么？ 從城市功能和發(fā)展的角度，結(jié)合自身的稟賦，挖掘項(xiàng)目在城市中的價(jià)值 我們的價(jià)值是什么？我們最大的機(jī)會(huì)是什么？ 需要從城市功能站位上考慮項(xiàng)目價(jià)值，動(dòng)態(tài)的分析新區(qū)發(fā)展規(guī)律。從現(xiàn)市政府對(duì)城北區(qū)域的行政重視到實(shí)際開發(fā)情況 ,反觀城北的歷史與今天 ?；盍伞薄? ?“炫動(dòng)小戶”，體現(xiàn)項(xiàng)目戶型特點(diǎn) ,戶型的靈動(dòng) ,低總價(jià) ,時(shí)尚 ,適應(yīng)方向廣等。 劣勢(shì) : ,大區(qū)域市場會(huì)受到影響 ，在營銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益。 交 通 項(xiàng)目道路條件良好，但目前公交系統(tǒng)和軌道交通匱乏，未來有望改善。 建筑密度： % 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 2882m2 Times?泛城項(xiàng)目策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈： XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面