【正文】 2023年 3月 下午 8時(shí) 29分 :29March 28, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:29:4220:29:4220:29Tuesday, March 28, 2023 ?1知人者智，自知者明。 下午 8時(shí) 29分 42秒 下午 8時(shí) 29分 20:29: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 28日星期二 下午 8時(shí) 29分 42秒 20:29: ?1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 20:29:4220:29:4220:293/28/2023 8:29:42 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 8時(shí) 29分 :29March 28, 2023 ?1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 20:29:4220:29:4220:29Tuesday, March 28, 2023 ?1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 THANKS！ ?靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 參觀(guān)已入住別墅 —— 體現(xiàn)安全性 介紹已入住老業(yè)主背景 —— 圈層感 游湖 —— 環(huán)境體驗(yàn) 看現(xiàn)房 —— 體驗(yàn)產(chǎn)品及景觀(guān) STEP6 少量分批推售，人為制造稀缺，客戶(hù)口耳相傳，制造神秘感。 最優(yōu)質(zhì)的生活：健康 +自然 +生態(tài) 最頂級(jí)的尊貴：藝術(shù) +奢華 +時(shí)尚 最尊崇的服務(wù)：專(zhuān)屬 +全面 04 肆 ○ 別墅銷(xiāo)售思考 12期 10期 11期 分期 房號(hào) 面積（㎡） 價(jià)格 (萬(wàn) ) 十期 T93 5700 T94 5400 T96 5250 十一期 T101 9800 T104 9900 十二期 39 9600 40 10300 41 10400 42 10600 44 10300 45 11000 46 12700 純水岸目前共剩余 12套別墅，其中 9套別墅為近億元?jiǎng)e墅 3套聯(lián)排、 2套雙拼（親湖）、 7套獨(dú)棟（超大花園） 別墅剩余房號(hào)： 兩個(gè)背景： 深圳市場(chǎng)億元?jiǎng)e墅的消化緩慢，年成交量極少； 2023年高壓政策之下，高價(jià)物業(yè)銷(xiāo)售更為敏感； 策略細(xì)分 銷(xiāo)售策略：看不見(jiàn)的頂層，神秘的低調(diào)營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)造頂級(jí)私享專(zhuān)屬性服務(wù)。 藝術(shù)品鑒月：水邊的藝語(yǔ) 湖岸藝術(shù)展 活動(dòng)形式：從 47月份的 oct創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和華 〃 美術(shù)館的展覽中選擇知名度較高的藝術(shù)展，在臨湖街區(qū)開(kāi)辟出專(zhuān)門(mén)的展區(qū)進(jìn)行展覽，每隔 2周定期舉辦； 籌備時(shí)間： 7月 投放媒體：在華僑城業(yè)主專(zhuān)刊、華僑城品牌平臺(tái)、線(xiàn)上傳統(tǒng)媒體進(jìn)行發(fā)布 臨湖街區(qū) 齊云美學(xué) 名居 品鑒活動(dòng) 活動(dòng)地點(diǎn)：純水岸 9期樣板房 活動(dòng)時(shí)間： 7月 25日 活動(dòng)形式：延請(qǐng)?zhí)﹪?guó)皇室御用美學(xué)大師齊云先生布臵樣板房 ，并進(jìn)行美學(xué)漫步之旅講座 。 活動(dòng)地點(diǎn)：天鵝堡丹桂軒會(huì)所； 活動(dòng)時(shí)間： 6月 14 活動(dòng)形式：嫁接蕭邦手表品牌資源 ， 進(jìn)行藝術(shù)名品品鑒活動(dòng) 。 由維提島（斐濟(jì)群島）天然水源處直接裝瓶的天然自流水 FIJI Water斐泉口感輕柔滑順，其標(biāo)志性的環(huán)保方形包裝瓶廣受品味獨(dú)特的消費(fèi)者、明星名流以及追求品質(zhì)的世界名廚們的鐘愛(ài)。 與 奢侈品 +藝術(shù) +時(shí)尚 跨界結(jié)合，系列化主題的圈層活動(dòng)，以小眾圈層聚會(huì)性質(zhì)為主，控制人數(shù)。 ● 產(chǎn)品價(jià)值 ： 對(duì)材質(zhì)用料，人性化設(shè)計(jì)，異域風(fēng)情的講解，充分展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。面對(duì)傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)的生活方式與價(jià)值觀(guān)的橫行，物質(zhì)富足、追求精神享受的城市人們鐘情于將家作為他們尋求精神寄托的出口。 展示之 3：樣板房 —— “歲月懷舊的經(jīng)典” 你會(huì)發(fā)現(xiàn)空無(wú)一物，或就只擺一件陶器，花瓶只插一束花，室內(nèi)只掛一幅書(shū)法或繪畫(huà)，這便是設(shè)計(jì)師的“禪心” 同時(shí)為繁忙的現(xiàn)代都市人打造出一片靈魂的棲息之地。 展示之 2：演繹生活的天籟的音樂(lè)漫步道（“湖岸香頌”音樂(lè)碟） 純水岸九期 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 意義：以情感傳遞的形式釋放項(xiàng)目湖岸生活的賣(mài)點(diǎn) 。 收藏家沙龍、“閣樓工匠工作坊特別定制服務(wù)”、主題性高級(jí)腕表展等。 西樓： Alfred Dunhill HOME幻想中的男士胡想家園 是 Alfred Dunhill個(gè)性訴求、奢華品位和愛(ài)崇身份的明證，這里陳列著 Alfred Dunhill博物館的各類(lèi)館藏珍品，以及為Alfred Dunhill Home設(shè)計(jì)的專(zhuān)屬限量版產(chǎn)物。 尊貴服務(wù)體驗(yàn) ?管家 —— 全程負(fù)責(zé)統(tǒng)籌業(yè)主與會(huì)所、酒店等的預(yù)訂、使用事宜，以及外聯(lián)其他事情，比如機(jī)票預(yù)訂等 ?提供全方位的貼心服務(wù)： 定期開(kāi)展健康咨詢(xún)服務(wù)、保姆培訓(xùn)服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、協(xié)助制定旅游計(jì)劃服務(wù)等； ?門(mén)童 —— 提供開(kāi)門(mén)、泊車(chē)、行李等超五星服務(wù)。 深圳國(guó)土局，可能三萬(wàn)以上高價(jià)樓盤(pán)禁止預(yù)售。 厚載世界，一席攬?zhí)煜? 純水岸別墅 劃湖為疆，兼收并蓄 形象傳遞：視覺(jué)效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 波托菲諾 ， 時(shí)代的永恒定義 。 因?yàn)樗且粋€(gè)有故事、有文化歷史底蘊(yùn)的品牌，具有高端時(shí)尚和奢侈品牌的共同特點(diǎn)。 NEW MONEY—— 深圳的“新貴者” “舊富 +新貴” 的結(jié)合 “經(jīng)典 +時(shí)尚” 的交融 純水岸九期： 為波托菲諾注入新的活力， 在自然和居住之上， 一 個(gè)城市最頂級(jí)的生活聚集 [場(chǎng) ] ? 愛(ài)馬仕 (Hermes) 法國(guó)式奢華消費(fèi)品的典型代表。 OLD MONEY—— 深圳的“創(chuàng)富者” 傳統(tǒng) [尊貴型 ]客戶(hù) 新貴 [享受型 ]客戶(hù) ?他們是今天這個(gè) 時(shí)代的引領(lǐng)者，融會(huì)中西 的職業(yè)能力，已成為時(shí)代的標(biāo)桿，是當(dāng)今產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的時(shí)代映像。 高國(guó)際視野的財(cái)富新貴階層崛起 核心驅(qū)動(dòng)力舊模式的升級(jí) 營(yíng)銷(xiāo)方式局限性突破 優(yōu)質(zhì)生活追求者：尊貴型 +享受型客戶(hù) ? ?他們年齡集中 在 3550以上 ，承載了城市的記憶與情感，沉醉于 十幾年奮斗的財(cái)富成就 ，生活方式更 低調(diào) 不張揚(yáng)。 世聯(lián)建議： “波托菲諾豪宅系” 客戶(hù)群體細(xì)分策略 項(xiàng)目 面積段（平米） 單價(jià) 區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 目標(biāo)客戶(hù) 財(cái)富層級(jí) 目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) 香山里 160170 34萬(wàn) 400700萬(wàn) 富裕階層 （千萬(wàn)級(jí)） 改善型換房 價(jià)格、身份標(biāo)簽 純水岸九期 220290 78萬(wàn) 15002400萬(wàn) 富豪階層 （ 5千萬(wàn)級(jí)） 終級(jí)臵業(yè) 生活質(zhì)量、精神需求 純水岸別墅 300500 10萬(wàn)以上 頂級(jí)富富 （億萬(wàn)級(jí)） 終級(jí)臵業(yè) +收藏型 資源占有、保值性 統(tǒng)一豪宅體系鞏固與建立下，針對(duì)不同產(chǎn)品客戶(hù)群體進(jìn)行細(xì)分 ?勞斯萊斯公司對(duì)轎車(chē)購(gòu)買(mǎi)者的身份及背景要求極嚴(yán)，購(gòu)買(mǎi)者必須通過(guò)廠(chǎng)方對(duì)其身份、地位、文化教養(yǎng)及經(jīng)濟(jì)狀況的綜合調(diào)查。 是否是華僑城片區(qū)業(yè)主22%78%是 否純七 1棟 230平米戶(hù)型： 購(gòu)買(mǎi)最近一期 230平米戶(hù)型的客戶(hù)八成為華僑城周邊及其他片區(qū)的新客戶(hù)。 紅樹(shù)灣 11棟業(yè)主語(yǔ)錄（面積 338㎡總價(jià) 2200萬(wàn)） ： “在萬(wàn)科城有一套別墅，度假用，純水岸、萬(wàn)科城、第五園別墅都看過(guò)。 典型代表項(xiàng)目 ：純水岸七期、中信紅樹(shù)灣、君匯新天、三湘海尚 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看好周邊居住環(huán)境，被成熟配套吸引，臵業(yè)目的為首次臵業(yè)居住，注重價(jià)格。 ②整體大于個(gè)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)意義：華僑城其它產(chǎn)品的相互作用。在這里，最典型的建筑就是沿海呈階梯狀排列的塔形房屋，每戶(hù)人家至少有一扇窗戶(hù)可以毫無(wú)遮掩地眺望大海，被稱(chēng)為波托菲諾風(fēng)格的特有設(shè)計(jì)。 ?用水的語(yǔ)言交流 4萬(wàn)平米的天鵝湖、 7萬(wàn)平方米的燕棲湖，就嵌在華僑城波托菲諾里 。 自身需要的是什么？ 華僑城 25年，中國(guó)旅游地產(chǎn)先驅(qū)。 ② 別墅競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 二手房放盤(pán) 純水岸 2/3期 2號(hào) 面積 單價(jià) （萬(wàn)元 /平米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 放盤(pán)或成交 資源 備注 純水岸 2/3期 2號(hào) 373 7800 放盤(pán) 不臨湖 純水岸 2/3期 6號(hào) 569 13000 放盤(pán) 臨湖 有人出 1億 純水岸 5期 T37 365 11 4000 放盤(pán) 不臨湖 純水岸 5期 T36 365 11 4000 放盤(pán) 不臨湖 純水岸 6期 395 5000 放盤(pán) 臨白石洲 純水岸 6期 T51 393 18 7000 放盤(pán) 不臨湖 純水岸 8期 365 6600 放盤(pán) 端頭 純水岸 8期 T81 345 14 5000 放盤(pán) 臨湖 純水岸 8期 T80 350 19 6600 放盤(pán) 臨湖 純水岸別墅 放盤(pán)量 成交量 ，放盤(pán)價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，成交受頂級(jí)客戶(hù)心理認(rèn)同因素影響。 ①高層競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 二手房 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型 面積 (㎡ ) 總價(jià)（萬(wàn)） 單價(jià)（萬(wàn) / ㎡ ） 天鵝堡 1期 平面 3房 220 8500000 38636 3房 220 7900000 35909 3房 220 8000000 36364 4房 245 9500000 38776 天鵝堡 2期 平面 4房 231 10600000 45887 4房 253 12023000 47431 4房 230 8500000 36957 4房 230 12023000 52174 天鵝堡 3期 復(fù)式 5房 258 15500000 60078 5房 300 25000000 83333 5房 284 28000000 98592 近期波托菲諾二手房 220300平米單位成交主要集中在天鵝堡，對(duì)本項(xiàng)目而言具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但 整體放盤(pán)量較少，威脅不大。 2023年 1月， 限購(gòu)令在全國(guó)蔓延 ； 市場(chǎng) 政策 World union 紫園 聯(lián)泰紅樹(shù)灣 三湘海尚 海怡灣畔 將售 在售 聯(lián)泰梅沙灣 皇庭璽 愛(ài)琴灣 懿得軒 凱旋灣 天麓 (3區(qū) ) 曦城四期 尖崗山 金地觀(guān)瀾 觀(guān)瀾湖 招商觀(guān)瀾 中央原著 熙龍伴山 潤(rùn)恒御園 萬(wàn)科溪之谷 萬(wàn)科棠樾 蘭溪谷 泛海拉菲 澳城二期 名居項(xiàng)目 香格名苑 淘金山二期 弘德天下 岸芷汀蘭 寶能太古城 君匯新天 蘭亭國(guó)際 四季山水二期 天御山 深圳豪宅市場(chǎng)新增供應(yīng)逐年遞減，前后海供應(yīng)相對(duì)集中，關(guān)內(nèi)供應(yīng)豪宅進(jìn)一步稀缺化。 2023年，市場(chǎng)調(diào)控政策影響： 在限購(gòu)、限貸、保障房三駕馬車(chē)的引導(dǎo)下，政府進(jìn)一步調(diào)控未來(lái)的政策儲(chǔ)備基本定型?！靶聡?guó)十條”條款明確了 2023年保障性安居工程建設(shè)共 580萬(wàn)套， 截止年末全國(guó)各類(lèi)保障房共開(kāi)工 590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套，超