【正文】 我們一直在幫助客戶成功 高層權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析 15% 5% 10% 影響權(quán)重 戶型因素 朝向因素 干擾因素 影響因素 50% 景觀 10% 內(nèi)部景觀 干擾因素 朝向因素 戶型因素 景觀 河景 湖景 內(nèi)部景觀 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品單位（排號） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 評分 加權(quán) 干擾因素 道路干擾 10% 7 9 10 1 10 1 9 5 5 8 8 8 7 高層干擾 10% 5 9 10 1 10 1 10 1 9 9 9 9 7 6 回遷干擾 10% 10 1 10 1 10 1 9 8 6 6 8 9 10 1 10 1 車庫入口干擾 5% 7 8 9 9 8 7 7 8 9 9 6 戶型面積 20% 7 7 7 7 9 9 9 9 9 9 7 景觀 景觀可視程度 10% 8 9 9 9 7 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 景觀便捷性 20% 10 2 10 2 10 2 10 2 9 7 5 1 5 1 6 6 7 聯(lián)排數(shù)量 10% 8 8 9 7 7 7 8 8 9 9 6 配套設(shè)施便捷性 5% 9 8 8 7 7 7 8 8 8 8 8 總評分 100% 8 平均分值 聯(lián)排總體均價 （元 /平方米） 13800 各排價格 （元 /平方米） —— 14177 14877 15227 14877 14627 12877 12527 13077 13527 13427 12577 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 市場比對價格判斷 —— 區(qū)位打分 40% 參照項(xiàng)目 蘭喬圣菲 深航翡翠城 桑堤亞娜 本案 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 15% 8 7 8 6 與市中心的距離 13% 5 9 5 8 道路 /交通狀況 12% 8 10 8 7 周邊自然環(huán)境 10% 10 1 7 10 1 10 1 周邊人文環(huán)境 10% 6 8 6 5 周邊配套 20% 5 1 10 2 5 1 5 1 治安狀況 8% 10 8 10 7 片區(qū)提升空間 12% 7 9 6 9 總評分 各項(xiàng)目售價（元 /㎡ ） 13000 13800 10000 相對價格（元 /㎡ ） 12760 11053 9986 參照權(quán)重（ %） 45% 40% 15% 本項(xiàng)目價格（元 /㎡ ） 11661 定價方式 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ? 2023年度完成聯(lián)排銷售 20230㎡ ，高層銷售 26500㎡ 以上的銷售目標(biāo) 銷售目標(biāo) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 城市 突出項(xiàng)目所處的區(qū)域與城市中心之間的緊密聯(lián)系，強(qiáng)化渾河沿岸作為未來城市發(fā)展的重心，所帶來的區(qū)域價值，引導(dǎo)客戶對于該區(qū)域板塊的認(rèn)可度逐漸提升。（三層書房與南北雙花園景觀） 華麗的榻臺，品茗的最佳空間（三層主臥窗榻）。（二層方圓空間轉(zhuǎn)換） 時代驕子的宮殿，通透的世界觀。 我們一直在幫助客戶成功 為座駕，找到另一半。 （客廳南北雙向采光、雙花園） 給身體最幸福的放松。（傭人獨(dú)立出入口） 瞰 200米闊景水岸，尊享世界觀 。（書房與花園） 陽光花房 ， 給會客與宴會共同的欣賞自然的美好感受。（餐廳） 左右花園 ， 鳥語花香，每天晨起的前奏曲。（走廊體驗(yàn)） 24米寬覺 ， 我與世界美好接觸的寬度。 我們一直在幫助客戶成功 主題與畫面場景示意 —— 三個層面： 總體感覺：豪宅幸福、幸福豪宅 精神層面：高度、影響力、美好感 產(chǎn)品層面：舒適、品味、幸福度、體驗(yàn)式高端居住生活。 我們一直在幫助客戶成功 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 廣告包裝調(diào)性與 表現(xiàn)形式及主題策略 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 a沈陽首件奢適品面世。著名的巴黎圣 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 “浩庭” “瀚宮” 230㎡ 聯(lián)排 260㎡ 聯(lián)排 聯(lián)排產(chǎn)品定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 高層空中庭苑亦然。 我們一直在幫助客戶成功 一、明確的產(chǎn)品定位與表述：差異化定位 體現(xiàn)類似于奢侈品的限量、標(biāo)號、定制、獨(dú)一無二、鮮明的個性，具備奢侈品元素，全方位突顯本項(xiàng)目的個性特征。 ? 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)： 荷蘭 KCAP建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 ? 景觀設(shè)計(jì)： 法國阿爾薩景觀設(shè)計(jì)公司 ? 樣板間設(shè)計(jì)： 大隱室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司 ? 物業(yè)管理： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 國際團(tuán)隊(duì) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 品牌實(shí)力 ?中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè) ?中國房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新 10強(qiáng) ?位列 《 新地產(chǎn) 》 房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)第三名 ?總資產(chǎn) ，凈資產(chǎn) 品牌開發(fā)商，雄厚實(shí)力，優(yōu)質(zhì)信譽(yù) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 “凡用兵之法，馳車千駟，革車千乘，帶甲十萬，千里饋糧。 目標(biāo)客戶綜合描述 小結(jié)：客群定位 “ LOGO（樂國）”階層 ，城市高端圈層，享受因國家進(jìn)步發(fā)展而給自身帶來的榮華富貴人生。 我們一直在幫助客戶成功 —— 具有極強(qiáng)的家庭經(jīng)濟(jì)背景 ? 近年歸國的出國留學(xué)人員，其中包括政府高官和企業(yè)高管的子女 ? 比較年輕，集中在 2535歲； ? 家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，可以滿足自身高標(biāo)準(zhǔn)的居住需求 ? 高學(xué)歷，普遍具有大學(xué)本科甚至碩士以上學(xué)歷，知識面廣； ? 生活習(xí)慣、愛好更西化， ? 重視開發(fā)商品牌 ? 喜歡國際名車和奢侈品 ? 感性消費(fèi) 他們是 200240㎡平層大宅 的主要目標(biāo)客戶 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 結(jié)合競品客戶以及自身客戶訪談的結(jié)果，我們將我們的目標(biāo)客戶分為四類 項(xiàng)目目標(biāo)客戶 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 充分利用老帶新。 渠道宣傳接受度分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ?客戶出行主要乘坐南航飛機(jī)，其次是國航。 我們一直在幫助客戶成功 ?受訪客戶日常愛好以旅游、遠(yuǎn)足和健身為主； ?高爾夫愛好者有一定比例。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 客戶產(chǎn)品需求總結(jié) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ?目前渾南處于發(fā)展之中，缺乏高端產(chǎn)品，客戶認(rèn)知度一般，但未來預(yù)期較好； ?受訪客戶更希望居住在市內(nèi)，提高便捷性； ?購房預(yù)算多在 200~400萬元之間，面積需求主要集中在 150~250平米； ?客戶對現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格比較喜好，更多喜歡簡約時尚的建筑形式； ?希望所購物業(yè)具備基本的三居二廳，輔以其他的功能空間； ?意向購買別墅的客戶較多，且更希望可以購買獨(dú)棟產(chǎn)品 ； ?受訪客戶在購買別墅時最關(guān)心的是安全問題和環(huán)境； ?普遍希望受到較好的物業(yè)服務(wù)，接受的價格集中在 2~4元 /月 我們一直在幫助客戶成功 ?受訪客戶普遍希望受到較好的物業(yè)服務(wù)； ?其可接受的心理物業(yè)費(fèi)價格集中在 2~4元 /月 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ?客戶對功能空間需求多樣，書房、儲物間、保姆房是必備功能。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ?意向購買別墅的客戶中，更多的客戶希望購買獨(dú)棟產(chǎn)品（ 73%）。 我們一直在幫助客戶成功 高端客戶群體訪談 客戶基本情況 媒體渠道分析 產(chǎn)品需求分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶購買居所的原因較多，提高生活質(zhì)量同時，保證便捷性為最主要的購買條件； ?25%的客戶在購買物業(yè)時兼顧投資、保值增值的想法。 ?大部分客戶配有 2輛以上私家車（不含公司車輛）近一半是 1輛； ?23%的客戶家庭都擁有 3輛機(jī)動車； ?最多單個客戶擁有 9輛車。 ?私企業(yè)主具備了強(qiáng)勁的購買力； ?其余的高消費(fèi)者基本都是各企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)，也包括部分大學(xué)執(zhí)教人員、公務(wù)員。 我們一直在幫助客戶成功 高端客群年齡及家庭構(gòu)成 2%14%34%27%12%8% 3%客戶年齡分布25 30 歲 31 35 歲 36 40 歲 41 45 歲?購買高端產(chǎn)品的客戶年齡集中在 36歲 — 45歲之間，所占比例高達(dá) 61%。 我們一直在幫助客戶成功 客戶基本情況 產(chǎn)品需求分析 媒體渠道分析 高端客戶群體訪談 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 在了解以上其他項(xiàng)目客群后，我們對高端客群進(jìn)行了深度訪問式調(diào)研。對醫(yī)療配套、周邊情況、商業(yè)配套、教育設(shè)施，等認(rèn)可度不高 。 ?競品成交客戶最不認(rèn)可的依次有醫(yī)療配套、周邊情況、商業(yè)配套、教育設(shè)施。 ?絕大多數(shù)為公司創(chuàng)辦人、法人代表，企業(yè)高層、中層管理者占據(jù)了一定比例。 我們一直在幫助客戶成功 項(xiàng)目名稱 已 購 人 群 年齡層次 家庭結(jié)構(gòu) 本市比例 外地比例 職 業(yè) 桑堤亞納 4055歲 三、四口之家 60% 40% 公務(wù)員、國企管理層、律師、醫(yī)生、私企老板 萬科 蘭喬圣菲 3560歲 三口之家 80% 20% 房地產(chǎn)、建筑設(shè)計(jì)等相關(guān)行業(yè)、貿(mào)易、商業(yè) 唯美十方 3050歲 三口之家 75% 25% 私企老板、公務(wù)員 方迪山莊 4060歲 二口之家 80% 20% 生意人 沈陽中體奧林匹克花園 3555歲 三、四口之家 70% 30% 私企業(yè)主、事業(yè)單位中高層管理人員、少數(shù)公務(wù)員、運(yùn)動員、教師、企業(yè)職員、醫(yī)生及律師 伊麗雅特灣 4050歲 三口之家 70% 30% 公務(wù)員、商人 部分高端項(xiàng)目成交客戶統(tǒng)計(jì)表 競爭項(xiàng)目客群 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 了解高端客群的基本特征； 了解高端客戶對產(chǎn)品的需求，從客戶角度衡量自身產(chǎn)品； 了解其日常接觸的媒體和渠道，為推廣提供條件。 本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析 平層產(chǎn)品分析結(jié)論 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 萬科城 河畔公館 浦江苑 東方威尼斯 產(chǎn)品類型 高板 (臨河 ) 沿河高板 16層 臨河高板 高層板樓 ,小高層臨河(富民橋的東西兩側(cè) ) 主力戶型面積（㎡） 180260 240300 200300 180260300 價格預(yù)期 （元 /㎡ ） 1100012023 11000 9000 10000 裝修標(biāo)準(zhǔn) 20233000元 /平米 精裝 （ 2500元 /平米） —— —— 毛坯價格 9000 8500 9000 10000 供應(yīng)量 4棟 4棟（ 34萬平米） 5棟 —— 預(yù)計(jì)上市時間 2023年的下半年 2023年的下半年 2023年 6月 2023年的 本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析 高層供應(yīng)情況 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 整體檔次屬于中檔偏上， 目前高端產(chǎn)品空白 ，現(xiàn)供應(yīng)產(chǎn)品與本項(xiàng)目基本沒有直接競爭。 仙湖國際： ?地 段：桃仙機(jī)場板塊 ?建筑形式：西班牙風(fēng)格 ?戶 型：獨(dú)棟（ 232套）， 400~600平米； ?預(yù)計(jì)價格： 20230元 /㎡ 左右 ?入市時間： 2023年 5月 機(jī)場區(qū)域 本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 項(xiàng)目總用地面積： 總建筑面積： 91萬 m178。 深航翡翠城： ?地 段：長白島，未來沈陽副中心； ?建筑形式：新古典主義 ?戶 型：聯(lián)排（ 60套）， 230~270平米； ?產(chǎn)品配置：地?zé)岵膳?、室?nèi)新風(fēng)系統(tǒng)； ?預(yù)計(jì)價格：聯(lián)排目前內(nèi)部認(rèn)購 13800元 /平方米 ?銷售情況：聯(lián)排內(nèi)部認(rèn)購 15套； ?客戶來源：省政府（開發(fā)商關(guān)系）；軍隊(duì)客戶 渾河沿線區(qū)域 本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析 別墅市場未來產(chǎn)品供應(yīng)情況 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 “城市別墅居所”為本項(xiàng)目對其的最大差異點(diǎn)。且對價格敏感度相對較低； ? 各項(xiàng)目硬件設(shè)施、服務(wù)配套及產(chǎn)品風(fēng)格雷同，沒有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢，本項(xiàng)目的北歐簡約風(fēng)格建筑，相對突出。 本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品風(fēng)格仍以傳統(tǒng)歐式風(fēng)格為主，西班牙風(fēng)格占據(jù)主流； 硬件設(shè)