【正文】 近年來，隨著城市快速發(fā)展，土地價格不斷上漲，商品住宅銷售價格也隨之攀升。從2004年至今房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)可以看出，2006和2007年是市場成交活躍階段。自2003年以來，每年均以大于兩位數(shù)的幅度增長。除4月、5月和10月供求比略小于1外，其余月度供求比均大于1。圖321 04—08年XX房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)面積對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅供求分析2008年。圖317：08年XX土地成交用途表數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：供應(yīng)土地中有多種兼容性用途土地數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：供應(yīng)土地中有多種兼容性用途土地圖319：0308年XX成交土地樓板價對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從2004年以來新浦區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，截止08年12月新浦區(qū)僅成交8宗土地，可看出該區(qū)土地稀缺，區(qū)域土地大部分已經(jīng)開發(fā)清盤，導(dǎo)致該區(qū)域土地較為搶手。圖316：08年XX各區(qū)土地成交成交對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按成交土地用途分析，工業(yè)用地成交32宗，成交結(jié)構(gòu)占比58%，為主要成交土地。從供應(yīng)土地用途分析，供應(yīng)土地以工業(yè)用地為主，住宅和商業(yè)用地為輔，辦公用地供應(yīng)較少。海州區(qū)在年底土地供應(yīng)中數(shù)量較少，為7宗。隨著城市的快速發(fā)展，對土地需求量逐年增大，XX市近年以來土地供應(yīng)量、成交量也逐年遞增，土地供應(yīng)從住宅土地供應(yīng)向工業(yè)土地供應(yīng)轉(zhuǎn)變。 n 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳庠?，而且能?dǎo)入外來購房群體，這個有助于房地產(chǎn)客戶需求范圍的放大。今年以來，從蘇北五市納入長三角發(fā)展規(guī)劃到江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃加緊編制，標(biāo)志著XX的發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。在市場經(jīng)濟下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費者去購買不適應(yīng)他們消費水平和愛好的產(chǎn)品。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年XX房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，開發(fā)商紛紛加快土地開發(fā)速度，帶動全市房地產(chǎn)施工面積大幅增長。按月平均值預(yù)算，較去年有大幅增長，%。、社會消費品零售總額分析自2004年以來，XX市社會消費品零售總額每年均以兩位數(shù)比率快速增長。、居民消費水平數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2004年至2008年，XX市居民可支配收入呈大幅上升趨勢，每年保持兩位數(shù)增長幅度?；诖?，我們分析宏觀經(jīng)濟時會結(jié)合房地產(chǎn)市場要素的發(fā)展特征，分析宏觀經(jīng)濟指標(biāo)對于城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響程度。%；增幅比上年同期低6個百分點，高出全省4個百分點，列十三市第2位。前三季度XX市信貸形勢穩(wěn)中趨好。%。%；。消費支出中增長最快的是交通和通訊，%，衣著、食品、居住、教育文化娛樂服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、%、%、%、%、%、%、其他商品和服務(wù)與去年相比有所下降。剔除物價影響，社會消費品零售額增長18%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，居民家庭在外飲食就餐日趨頻繁，旅游市場的發(fā)展以及社會交往和商務(wù)活動的增多，也為餐飲行業(yè)的發(fā)展注入了強勁的活力，餐飲行業(yè)繼續(xù)成為消費市場持續(xù)的亮點。全市零售業(yè)近年發(fā)展迅猛，零售企業(yè)的數(shù)量迅速增長，規(guī)模日趨壯大，對方便城鄉(xiāng)居民的消費，促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展，繁榮消費品市場，改變城鄉(xiāng)面貌起到了非常重要的作用。目前全市共有1097個500萬元以上固定資產(chǎn)投資項目，其中贛榆縣220個，東?？h271個，灌云縣149個，灌南縣197個，新浦區(qū)49個，海州區(qū)52個，連云區(qū)53個，開發(fā)區(qū)83個，市直23個。市縣投資均快速增長。XX港口累計完成吞吐量6811萬噸，％，；完成集裝箱運量187萬標(biāo)箱，%。工業(yè)用電平穩(wěn)增長。新增規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)快速增長。%。%。%；，%。財政收入繼續(xù)高速增長；消費市場零售額增幅持續(xù)攀升，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定高位增長；工業(yè)生產(chǎn)增勢保持在較高平臺，港口運輸繼續(xù)提升；城市居民收入穩(wěn)中有升；通脹壓力逐步減小，信貸緊張局勢有所緩和。各規(guī)劃區(qū)域開發(fā)潛力評估：區(qū)域規(guī)劃總用地（K㎡）區(qū)域優(yōu)勢近期潛力遠(yuǎn)期潛力濱海商務(wù)核心區(qū)山海景觀、連云區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)45連島海濱旅游度假區(qū)江蘇第一大島、山海景觀5東哨西墅連云區(qū)政府、山海景觀34中云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、前、中、后云臺山3猴嘴8花果山大道、沿海鐵路客運站點3嘉泰規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)基地3東河新城新浦區(qū)政府、大學(xué)園區(qū)34新浦新區(qū)市政府、政治文化、科技藝術(shù)中心45鳳凰新城8南城鎮(zhèn)政府、鳳凰山公園、城市“南大門”34孔望山新城海州區(qū)政府、山水景觀3薔薇河片區(qū)城市“西大門”、薔薇河3解放東路片區(qū)新浦中心城區(qū)東延伸、大浦河3備注：0代表“不好”；4代表“很好”四、宏觀經(jīng)濟2007年中央、省政府賦予XX更高的發(fā)展定位，給予了更大的關(guān)心和支持。 瀛州路寧連高速蒼梧路海寧路東鹽河市政府巨龍路朝陽路，規(guī)劃修編總?cè)丝?0萬人。套型建筑面積90㎡以下住房面積12601400萬㎡，占總建筑面積的70%。二手房及租賃約需要住房200萬㎡。2012年，人均居住建筑面積達(dá)32㎡，住房總量4160萬㎡；現(xiàn)有住房總量2318萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點棚戶區(qū)待拆遷改造面積約230萬㎡；到2012年，需增加住房2072萬㎡。從2007起至2010年，市區(qū)每年拆遷面積約120萬平方米。至2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。本次規(guī)劃預(yù)測XX市域總?cè)丝谠?015年達(dá)到523萬，2030年達(dá)到633萬人。人口規(guī)模達(dá)到500萬人，人口自然增長率控制在8‰以內(nèi)。到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上，突破1000億元，年均增長16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11：53：36； 到2010年，財政總收入達(dá)到140億元，其中地方財政一般預(yù)算收入達(dá)到70億元，年均增長25%左右。在沿街建筑改造工程方面，堅持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點窗口地帶、城市出入等實施綠化、美化、亮化，切實改變面貌。充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊深厚的特點，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。．總體規(guī)劃 整體規(guī)劃概述XX總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為我國沿海中部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。確保“十一五”港口吞吐量翻一番、集裝箱運量翻兩番，2008年實現(xiàn)吞吐量過億噸、集裝箱300萬標(biāo)箱，、集裝箱400萬標(biāo)箱，把XX港初步建設(shè)成為長三角和渤海灣之間重要的區(qū)域性國際樞紐港、集裝箱干線大港和帶動區(qū)域發(fā)展的組合大港?！緝梢睚R飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市176公里海岸線上加快開辟南北兩翼港區(qū)。港口是XX的核心戰(zhàn)略要素，XX的發(fā)展必須依靠港口來帶動。正在建設(shè)連接新海城區(qū)與海濱新城的花果山大道，在海濱新城規(guī)劃范圍內(nèi)掀起灘涂圍墾和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，加快推進(jìn)國際商務(wù)中心、連島旅游度假區(qū)、東哨西墅片區(qū)建設(shè)，抓好東部城區(qū)重要節(jié)點的整治出新，陸續(xù)建成一批標(biāo)志性建筑，初步展現(xiàn)海濱城市的風(fēng)貌。港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)在實施過程上，留出從山到海、從城到海的生態(tài)廊道，保持青山常在、碧水長流、藍(lán)天白云、清新怡人的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)“東進(jìn)”規(guī)劃，XX將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以XX主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。這是一次具有重要意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，XX真正意義上的海洋時代正在開啟，這不僅將讓蘇北從此沐浴清新的海風(fēng)，而且更有可能拉動整個江蘇“出?！??！皷|進(jìn)”戰(zhàn)略的確定讓XX徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標(biāo)。其中東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設(shè)施可容納大批人流的要求，采用對稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當(dāng)向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“╋”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩個公共設(shè)施節(jié)點。新浦新區(qū)位于XX市新海地區(qū)的東南，西自瀛州路，東至寧連公路，北至蒼梧路，南至海寧路，市新浦新城區(qū)建設(shè)的起步區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)有科技企業(yè)孵化器，同時設(shè)有“科技風(fēng)險金”和“科技發(fā)展金”，扶持高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化及高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展。蒼梧綠園于1999年7月建成開放，占地28公頃（420畝），總投資2000多萬元，是目前全省城市建成區(qū)內(nèi)面積最大的綠園。全長1170米，占地面積184畝。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。新浦區(qū)具有獨特的旅游資源。新浦區(qū)海陸空交通十分便捷，是連接西北、中原和蘇北、魯南的主要交通門戶。對于總投資在500萬美元以上，科技含量高或跨國公司投資舉辦的生產(chǎn)性項目在土地使用和各項費用收取上，采取“項目帶政策”，“一事一議”的方法，個案處理。經(jīng)考核合格先進(jìn)技術(shù)企業(yè)可以再延長三年減半征收企業(yè)所得稅。經(jīng)營期在10年以上的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，可從獲利年度起，第一、第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅?？萍及l(fā)展金扶持?jǐn)?shù)額將根據(jù)企業(yè)的投資規(guī)模、技術(shù)含量、經(jīng)濟效益以及對國家貢獻(xiàn)大小予以確定，具體為：在開發(fā)區(qū)注冊的企業(yè)，可申請當(dāng)年實際繳納的增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅中開發(fā)區(qū)留成財力50%的科技發(fā)展金扶持，扶持期限10年，其中生產(chǎn)型企業(yè)自投產(chǎn)年度算起，非生產(chǎn)型企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日算起?！驹陧椖坎季稚蟽A斜】：同意XX開展30萬噸級進(jìn)港航道前期研究；同意通榆河北段工程建設(shè)的前期工作，力爭2007年開工建設(shè)；同意設(shè)立港口規(guī)劃、國土資源管理機構(gòu)，作為XX市規(guī)劃、國土資源部門的派出機構(gòu)?！驹谫Y金投入上傾斜】：據(jù)XX市發(fā)改委獲悉，省財政；省政府對東隴海鐵路電氣化改造工程XX東客站項目補助5500萬元；從2007年起，對新開辟且正常運行一年以上的集裝箱國際航線給予獎勵，所需資金在省財政2000萬元補助資金總盤子中列支。國家重點開發(fā)區(qū)評價指標(biāo)XX現(xiàn)實條件現(xiàn)有開發(fā)密度（低）人口密度小，工業(yè)化、城市化水平低開發(fā)意義（大）有著重要的戰(zhàn)略區(qū)位，在促進(jìn)區(qū)域共同發(fā)展中具有重要的作用環(huán)境承載能力（強）生態(tài)環(huán)境良好，空氣容量大，污染排放總量小，水資源比較潔凈，是全國控制污染最佳城市第二名，空氣質(zhì)量江蘇最優(yōu)、沿海上佳。內(nèi)部親海性較差，只可獲得外灣濱海景觀親水岸線增加不明顯07年元旦，溫家寶總理蒞臨XX視察指導(dǎo)工作，明確指出XX的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結(jié)合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對待。島嶼式填海連續(xù)式填海內(nèi)灣式填海案例日本神戶第一人工島工程、東京灣臨海副都心、荷蘭IJBURG工程香港中環(huán)灣仔、深圳灣、天津濱海新區(qū)香港迪斯尼樂園、上海蘆潮港新城簡介一般選擇在大型內(nèi)灣區(qū)域進(jìn)行島式填海在一定水深范圍內(nèi)采用連續(xù)填海方式可以獲得最大的填海面積填海方式主要選擇在快速淤積地區(qū)岸線海岸線較長完整簡潔岸線與原岸線長度相近優(yōu)點四周臨水，通過大小島嶼穿插，可以形成豐富的內(nèi)外海灣景觀。XX擁有大量尚未開發(fā)利用的鹽田、灘涂等土地資源。核電站安全范圍（國家標(biāo)準(zhǔn)）n 核電廠周圍12KM內(nèi)不能有火源；4公里以內(nèi)，無飛機航線或起落通道時，可不考慮飛機墜毀。所以，沒有沿海經(jīng)濟帶的發(fā)展就沒有整個蘇北的發(fā)展。要避免這種趨勢，江蘇就必須打造自己的深水大港，而選擇XX不失為目前快捷且最不壞的選擇。目前，江蘇“舉全省之力振興XX”，這源于江蘇對出?？诘膹娏倚枨?。XX五大運輸體系健全，為其經(jīng)濟發(fā)展提供縱橫發(fā)展的有力支撐?！狙睾８咚佟肯祰腋咚俟肪W(wǎng)，北起沈陽南至?？冢诮K境內(nèi)為連鹽高速公路（XX—鹽城）和鹽通高速公路（鹽城—南通）。：，其中等級航道449公里。XX城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進(jìn)程，在新一輪城市發(fā)展中，XX市政府著力打造城市東部“濱海新城”，將XX打造成國際性生態(tài)型濱海城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。孕育古典名著《西游記》的花果山和浪漫神奇連島海濱浴場都是國家4A級風(fēng)景區(qū)，分別被評為全國十佳文明風(fēng)景區(qū)示范點和全國15個健康型海水浴場。南通XX位于中國中部沿海，江蘇省北部，南連長三角，北接膠東環(huán)渤海，東引日韓，西帶冀南徽北。．地勢、地況現(xiàn)狀地勢平坦，地面現(xiàn)狀平整，基地現(xiàn)狀為凈地，可以直接動工開發(fā)。節(jié)水措施 選用高效水泵和節(jié)能電機，水系統(tǒng)選用變頻和平衡閥，采用國家推薦節(jié)水器具，根據(jù)不同用途及分區(qū)設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的水表以節(jié)約用水和進(jìn)行平衡測試。如節(jié)能型燈，日光燈采用電子啟動器等，每年可節(jié)電20%。降低了噪音干擾。每戶均保證二個以上朝南房間?；?