【正文】 官位差異性。預(yù)算考評的特點(diǎn)： ① 頻率：定期 ② 重點(diǎn)：與預(yù)算目標(biāo)對照 ③ 時(shí)間：考慮過去，強(qiáng)調(diào)未來，后期補(bǔ)救 ④ 文化：鼓勵(lì)對話與溝通2023/3/1 122北京工商大學(xué)預(yù)算業(yè)績考評原則1 借鑒平衡計(jì)分卡（ BSC） 原理，實(shí)施綜合考評（財(cái)務(wù)性與非財(cái)務(wù)性業(yè)績）2 引入機(jī)會成本觀念，關(guān)注貢獻(xiàn)利潤（ EBIT） 考核3 密切聯(lián)系預(yù)算目標(biāo)，對經(jīng)營業(yè)績（財(cái)務(wù)業(yè)績）采取 KPI主導(dǎo)考核方式，并確定不同 KPI指標(biāo)的考核權(quán)重， 同時(shí)將關(guān)鍵業(yè)績季度預(yù)警狀況納入年度業(yè)績考核范疇。 ■ 預(yù)算追加： 是指由于公司生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致業(yè)務(wù)量增加或出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)，從而對已有預(yù)算項(xiàng)目的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行追加或新增預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算指標(biāo)的過程。步驟六：重塑青啤的管理思想與價(jià)值理念。步驟二：確定 EVA價(jià)值指標(biāo)核算中心。利息總額 100萬元。公司 預(yù)算利潤上年預(yù)算利潤預(yù)算年度利潤目標(biāo)加：投資增效 減員增效 其它增效因素2023/3/1 97北京工商大學(xué)目標(biāo)銷售額的測算： （一）增長率法 ： （增長率 /上年銷售額） （二）銷售利潤率法 ： （目標(biāo)利潤 /銷售利潤率）（三）盈虧臨界點(diǎn)法： （固定成本費(fèi)用＋目標(biāo)利潤） / 邊際貢獻(xiàn)率（四）市場占有率法： 市場占有率 行業(yè)銷售額 （五）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率法： 預(yù)計(jì)總資產(chǎn) 目標(biāo)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2023/3/1 98北京工商大學(xué)目標(biāo)銷售額的分解圖示目 標(biāo) 銷 售 額銷什么？ 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 2 產(chǎn)品 3各商品銷售預(yù)算銷往哪里？ 北京公司 上海公司 廈門公司 各公司銷售預(yù)算誰銷？ 張三 李四 王五 業(yè)務(wù)員預(yù)算銷售渠道？ 百貨店 直銷店 專賣店 各中間商銷售預(yù)算銷給誰？ 酒店 財(cái)政局 學(xué)校 重點(diǎn)客戶銷售預(yù)算2023/3/1 99北京工商大學(xué)成本預(yù)算編制問題： ① 成本計(jì)算 “黑洞 “ ② 財(cái)務(wù)成本、責(zé)任成本與現(xiàn)金成本的差異與協(xié)調(diào) ③ 規(guī)范成本核算科目與政策是前提 ④ 成本精細(xì) “化出 ”利潤，打造競爭優(yōu)勢 細(xì)節(jié)決定魅力 微小之處方顯英雄本色2023/3/1 100北京工商大學(xué)從沃爾瑪?shù)牧邌菖c大方談起： 吝嗇： 對供應(yīng)商： ① 超低的供貨價(jià)格 ② 嚴(yán)禁采購人員接受供貨商的任何禮品和招待 對所有員工（包括高管）： ① 在辦公大廳到處可見： “打 17909,長話可省錢 ” ② 員工出去開會，記得把發(fā)的筆和紙帶回來。⑤ 下達(dá)執(zhí)行。 各單位根據(jù)上述要求，結(jié)合自身特點(diǎn)提出 本單位詳細(xì)預(yù)算方案，于 10月底前報(bào)公司財(cái)務(wù)部。 “成績單 ”是一個(gè)好的管理工具2023/3/1 74北京工商大學(xué)全面預(yù)算管理幾個(gè)操作層面上的問題n預(yù)算目標(biāo)確定缺乏戰(zhàn)略統(tǒng)御，效率較低n預(yù)算的相對穩(wěn)定與經(jīng)營的靈活性的矛盾n預(yù)算管理過程中的信息不對稱與 “泰羅制 ”傾向n預(yù)算考核與業(yè)績評價(jià)及薪酬制度掛鉤問題n預(yù)算的編制主體與責(zé)任主體的界定n預(yù)算編制的大業(yè)務(wù)量與實(shí)際功用問題n預(yù)算調(diào)整與追加問題2023/3/1 75北京工商大學(xué) 理念問題： 預(yù)算重在過程（有預(yù)算制度） 還是結(jié)果（編制的準(zhǔn)確性）？2023/3/1 76北京工商大學(xué)沒有絕對準(zhǔn)確的預(yù)算方案說話有譜？！養(yǎng)成對經(jīng)濟(jì)上的數(shù)據(jù)進(jìn)行 “平衡 ”思維的習(xí)慣！預(yù)算管理就是倡導(dǎo) “用數(shù)據(jù)說話 ”的公司文化。通過嚴(yán)格的業(yè)績管理和預(yù)算承諾制度實(shí)現(xiàn)對各銷售單元的月度業(yè)績考核和季度業(yè)績審議，從而確保預(yù)算得到確實(shí)執(zhí)行和年度經(jīng)營目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。 ———— 《基業(yè)長青》2023/3/1 68北京工商大學(xué) 每月 5日，是集團(tuán)公司所有管理層人員最為緊張的日子。 這個(gè)系統(tǒng)定位于三點(diǎn)：一是分配財(cái)務(wù)資源；二是分配人力資源；三是總結(jié)推廣優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)。 我的重要任務(wù)是每年年末，通過戰(zhàn)略管理來統(tǒng)一思想，明確未來的具體目標(biāo)，在預(yù)算定量化的指標(biāo)體系下完成深層次的交流。 三、集團(tuán)公司投資權(quán)益由本企業(yè)代行管理，保證按項(xiàng)目可研報(bào)告提出的建設(shè)期按期竣工（購置）完成，并同意自規(guī)定竣工日起，按年 ____% 計(jì)算集團(tuán)公司投資收益，分年調(diào)整本企業(yè)經(jīng)營考核指標(biāo)，并依照集團(tuán)公司預(yù)算考核兌現(xiàn)。2023/3/1 42北京工商大學(xué)融資風(fēng)險(xiǎn)n 整體表現(xiàn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即喪失能償還到期債務(wù)的能力n 在現(xiàn)實(shí)中，融資風(fēng)險(xiǎn)及其成因主要表現(xiàn)為：一是自有資金難以支撐發(fā)展速度所所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是集團(tuán)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是融資渠道單一所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；四是子公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上傳；五是控制力不足（管理）所帶來風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)值提升增長風(fēng)險(xiǎn)收益2023/3/1 32北京工商大學(xué)圖示說明n 企業(yè)的戰(zhàn)略活動可以由增長和收益兩維組成的平面表現(xiàn)出來，其中可持續(xù)的價(jià)值創(chuàng)造（ c）由價(jià)值維持（ a）及價(jià)值創(chuàng)造（ b）共同實(shí)現(xiàn)；在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，無論是價(jià)值維持還是價(jià)值的創(chuàng)造都要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)因素在其中發(fā)揮作用。n 因此加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃與計(jì)劃管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的基本要求n 計(jì)劃管理中的全面預(yù)算管理與全面成本管理是最基本也是最系統(tǒng)有效的管理模式。2023/3/1 24北京工商大學(xué)問題：n 通過順馳案例可以看出房地產(chǎn)企業(yè)管理的要點(diǎn)是什么？n 順馳公司給我們什么樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？n 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)管理的影響如何？2023/3/1 25北京工商大學(xué)從順馳之 “ 死 ” 看房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心矛盾 n 高速擴(kuò)張 高債務(wù) 融資困難 資本結(jié)構(gòu)惡化 資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)n 土地的未來價(jià)值 高土地儲備 高價(jià)拿地 高端路線（售價(jià)高） 周轉(zhuǎn)慢 n 上述兩條路線的不吻合，會造成企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低。n 總之，在利潤率與周轉(zhuǎn)率之間存在著相互制約與權(quán)衡的關(guān)系，而產(chǎn)品定價(jià)與土地戰(zhàn)略則會影響企業(yè)的利潤率與周轉(zhuǎn)率水平。n 這表明，更高或更低的利潤率都將削弱擴(kuò)張能力，而奉行中庸戰(zhàn)略的企業(yè) —— 中間定位的產(chǎn)品和適量的土地儲備，擴(kuò)張潛力最大2023/3/1 22北京工商大學(xué)n 周 轉(zhuǎn)率與利潤率決定了房地產(chǎn)企業(yè)的極限擴(kuò)張速度，那么是什么因素決定了企業(yè)的周轉(zhuǎn)率與利潤率呢？n 除了品牌和經(jīng)營管理能力外，產(chǎn)品定位是一個(gè)重要的影響因素。不過，從賬面看，公司過去 3年的年均資產(chǎn)增長率僅為 %，似乎過于保守。企業(yè)過去 3年年均資產(chǎn)增長率為 19%，2023/3/1 20北京工商大學(xué)n 當(dāng)然，這個(gè)排名的另一種讀法，也彰顯出目前一些尚能恰當(dāng)平衡資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與利潤率，從而把極限擴(kuò)張速度控制在安全區(qū)域的企業(yè)典型。n 其中， “ 超速 ” 最嚴(yán)重、風(fēng)險(xiǎn)最大的 10家企業(yè)是：n “ 保利地產(chǎn) ” （ 600048）、 “ 華發(fā)股份 ” （ 600325）、 “ 棲霞建設(shè) ” （ 600533）、 “ 天鴻寶業(yè) ” （ 600376）、 “ 泛海建設(shè) ” （ 000046）、 “ 美都控股 ” （ 600175）、 “ 蘇州高新 ”（ 600736）、 “ 世茂股份 ” （ 600823）、 “ 億城股份 ” （000616）、 “ S浙廣廈 ” （ 600052）。n 在 ， 10%的營業(yè)利潤率僅能支撐 8%的極限擴(kuò)張速度，而 20%的營業(yè)利潤率可以支撐 23%的極限擴(kuò)張速度；另一方面，在 10%營業(yè)利潤率下，即使周轉(zhuǎn)率達(dá)到 1倍，極限擴(kuò)張速度也僅為 42%，但在 20%營業(yè)利潤率下， 現(xiàn) 50%的極限擴(kuò)張。2023/3/1 16北京工商大學(xué)周轉(zhuǎn)率低無法健康擴(kuò)張n 在營業(yè)利潤率保持行業(yè)平均水平 17%不變的情況下，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為 ，所能支撐的極限擴(kuò)張速度近于零，也就是說，當(dāng)企業(yè)的周轉(zhuǎn)率很低時(shí)根本無法實(shí)現(xiàn)健康的擴(kuò)張，而要想實(shí)現(xiàn) 50%的高速擴(kuò)張，周轉(zhuǎn)率應(yīng)在 。n 所謂極限擴(kuò)張速度就是企業(yè)在長期安全基礎(chǔ)上的最大擴(kuò)張速度。但當(dāng)擴(kuò)張速度超過了 20%時(shí)，資本結(jié)構(gòu)就會持續(xù)惡化，直至將企業(yè)推向財(cái)務(wù)危機(jī)的極致。2023/3/1 14北京工商大學(xué)超速增長，無法停止的衰退n 重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)特性，除了會迅速消耗股權(quán)融資的成果外，更可怕的是在超速增長下，它將導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)惡化。 上市、融資改善初始資本結(jié)構(gòu)狀態(tài)，真能推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)高增長嗎？n 對于房地產(chǎn)這樣一個(gè)重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)，一次性的股權(quán)融資，僅能支持 23年的超速增長，并不能解決企業(yè)的長期增長問題。在銷售規(guī)模幾何式增長的同時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈幾何式增長，并最終將企業(yè)推向財(cái)務(wù)崩潰的極限。n 在年均 20%的增長率下，多數(shù)企業(yè)將在 5年后突破安全底線；在 30%的增長率下， 3年后將突破底線；而在 50%的增長率下， 2年后將突破安全底線，陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。n 即使我們將權(quán)益負(fù)債比大于 1定為安全底線，即，股東權(quán)益僅能勉強(qiáng)償還銀行貸款等有息負(fù)債，這實(shí)際上是一個(gè)非常寬松的底線，但即便是這個(gè)寬松的底線也仍然很脆弱。高負(fù)債不僅會導(dǎo)致融資成本上升，更會加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在這個(gè)高波動的行業(yè)內(nèi)變得異常脆弱。n 隨著銷售規(guī)模的擴(kuò)張，負(fù)債會以更快的速度增長。n 國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入 /總資產(chǎn)）僅為 ，即使像 “ 萬科 ” 這樣的品牌企業(yè)，周轉(zhuǎn)率也只有 ，其他非上市公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就更低了。n 極限擴(kuò)張速度，是任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須遵守的成長規(guī)律。n 就是這 10億元資金缺口，迫使孫宏斌在 2023年 9月以 的超低價(jià)，賣出了 55%的控股權(quán)給香港路勁基建公司。n 雖然表面上說公司每年百億元的銷售額，不在乎上市融資的那十幾個(gè)億。n 2023年 5月，在經(jīng)歷了歷時(shí)半年的 “ 瘋狂 ” 搶地后， “ 順馳 ”開始抵擋不住宏觀調(diào)控的壓力了。n 高價(jià)拿地，與 “ 順馳 ” 原先信奉的低端、高周轉(zhuǎn)路線背道而馳 。不遺余力的高價(jià)拿地，使 “ 順馳 ” 的土地成本不斷上升。2023/3/1 6北京工商大學(xué)n 為此，公司提出了所謂 “ 縮短從現(xiàn)金到現(xiàn)金 ” 的商業(yè)模式，通過運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目來打資金的時(shí)間差，并將半年一次的預(yù)算改為一周一次，力圖通過預(yù)售制度、延緩支付和加速回籠，來調(diào)劑資金。n 高速擴(kuò)張的 “ 順馳 ” ，成為眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)翹首的榜樣，被譽(yù)為 “ 發(fā)展中房地產(chǎn)企業(yè)的希望 ” 。 2023/3/1 5北京工商大學(xué)n 現(xiàn)實(shí)中， “ 順馳 ” 的擴(kuò)張速度比規(guī)劃更快。孫宏斌還以個(gè)人持有的融創(chuàng)集團(tuán) 60%的股權(quán)作抵押，向路勁基建公司貸款 ，貸款年利率高達(dá) 12%。n “ 順馳 ” 神話破滅了，但 “ 順馳 ” 究竟敗在哪里，簡單的 “ 資金鏈斷裂 ” 可以概括嗎？ 2023/3/1 4北京工商大學(xué)順馳之 “ 死 ” 于超速擴(kuò)張 n 作為中國房地產(chǎn)業(yè)的一匹 “ 黑馬 ” ，自 1994年成立以來， “ 順馳 ” 就一直保持著幾何式的擴(kuò)張速度。n 到 2023年，已在天津、北京、上海、南