【正文】 cursus.iaculisac,urnaadipiscingdolor 2023/3/11 16:31:0816:31:0811 March 2023n 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 21三月 21Thursday, March 11, 2023n 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 三月 2116:31:0816:31Mar2111Mar21n 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/11 16:31:0816:31:0811 March 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 三月 21三月 2116:31:0816:31:08March 11, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 三月 21三月 21Thursday, March 11, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。 有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬。向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊(cè)資金 50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 二、虛列 /多列成本費(fèi)用類 　　 1與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入?！　?1以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。　　 1售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。 　　 產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作企業(yè)的固定資產(chǎn)問題1）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局（財(cái)稅 [2023]160號(hào)）三、納稅人必須將為本獨(dú)立核算單位內(nèi)部提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)取得收入和為本獨(dú)立核算單位以外單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入分別記帳，分別核算。按照 2023年簽署的協(xié)議，約為每年 600萬元。 ”國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財(cái)稅字 [1995]048號(hào)規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí) ， 暫免征收土地增值稅。 （《公司法》第一百七十八條） 策劃方案－ 5公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。相關(guān)稅金：政策依據(jù)：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 缺點(diǎn)：甲公司股東是否愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)，甲公司可能利用現(xiàn)有的相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行新的項(xiàng)目開發(fā)，以及已有的人員、資產(chǎn)等；可能會(huì)存在債權(quán)、債務(wù)、以及對(duì)外擔(dān)保等，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 缺點(diǎn)：稅金成本高（ ）；根據(jù)《公司法》，無形資產(chǎn)最多只能占到注冊(cè)資本的 70%，因此需要額外投入 771萬元，占用資金較多。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》財(cái)稅 [2023]21號(hào)；以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。政策依據(jù)：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。策劃方案－ 2投資成立新公司，即甲公司用土地作價(jià) 1800萬元投資成立一家新公司，然后將股份轉(zhuǎn)讓給乙公司。對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 假設(shè)條件：甲公司注冊(cè)資本 1000萬元，全部用于該土地；甲公司沒有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用；所有工作都在 2023年度完成。 ?稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收 ?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》國(guó)稅發(fā) [2023]144號(hào) 個(gè)人所得稅 　 國(guó)稅函 [2023]57號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)》部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、 業(yè)務(wù)往來 及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券。同一區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)項(xiàng)目的情況下，從稅收的角度考慮最好成立分公司。 當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)勢(shì)：　　 第一 ，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補(bǔ)。示例二： B公司所得稅稅率為 25%， 2023年 1月擬投資設(shè)立回收期長(zhǎng)的公司，預(yù)測(cè)該投資公司當(dāng)年虧損 600萬元，假定 B公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 1000萬元，現(xiàn)有兩方案可供選擇：一是設(shè)立全資子公司；二是設(shè)立分公司 (假設(shè)不存在其他納稅調(diào)整事項(xiàng) )。設(shè)立分公司A公司繳納的所得稅=(100+3)25%=萬元?，F(xiàn)有兩種方案可供參考：一是設(shè)立全資子公司，并向 A公司分配利潤(rùn) 2萬元；二是設(shè)立分公司 (假設(shè)不存在納稅調(diào)整事項(xiàng) )。分公司不是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。公司設(shè)立子公司是獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。　　 ① 檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。 房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作自用，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒有發(fā)生改變，無需繳納營(yíng)業(yè)稅。 企業(yè)所得稅 ：國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)： “ 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 國(guó)稅總局稽便函 [2023]42號(hào) 關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知： 各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi) 2023年至 2023年年平均銷售額排名前 10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇 3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十六條　納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本５０％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。一、母公司為其子公司（以下簡(jiǎn)稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。國(guó)稅函〔 2023〕 299號(hào)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、扣除項(xiàng)目策劃法房地產(chǎn)精裝房自行設(shè)立建筑公司加大房地產(chǎn)開發(fā)成本的列支只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià) 一是：將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額 200萬元，增值率為 25%，適用 30%稅率，因而應(yīng)交土地增值稅 60萬元。如果定價(jià)為 1000萬元，則增值額為 200萬元，增值率為 25%（ 200/800），超過 20％這一減免底線，此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為 60萬元，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為 140萬元。一、收入策劃法土地增值稅的稅收策劃 評(píng) 估價(jià)格 ＝ 重置成本價(jià) 成新度折扣率 權(quán) 所支付的地價(jià)款和按國(guó)家 統(tǒng) 一 規(guī) 定 繳納 的有關(guān) 費(fèi) 用。、聯(lián)營(yíng) 房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)， 不征 ；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓， 征 。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬 或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人， 不征 ；非公益性贈(zèng)予， 征 。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以