【正文】 2023年 3月 下午 5時 17分 :17March 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 17:17:4617:17:4617:17Saturday, March 11, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 5時 17分 46秒 下午 5時 17分 17:17: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 11日星期六 下午 5時 17分 46秒 17:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 17:17:4617:17:4617:173/11/2023 5:17:46 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 5時 17分 :17March 11, 2023 1行動出成果，工作出財富。 17:17:4617:17:4617:17Saturday, March 11, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 90 推廣費用 91 2023年推廣費用預(yù)算 推廣通路 頻 次 費 用 報廣 18次 108萬 DM單 26次 59萬 短信 19次 活動 10次 22萬 網(wǎng)絡(luò) 全年 55萬 路牌 全年 (3塊） 90萬 圍擋 全年 20萬 巡展 12次 車體 全年 21萬 合計 全年 385萬 推廣費用占全年總銷售額的 % 92 銷售計劃 93 產(chǎn) 品 多層部分 高層部分 小計 月 份 套 數(shù) 銷售面積 銷售均價 銷售收入 套 數(shù) 銷售面積 銷售均價 銷售收入 月套數(shù) 202301 16 1616 6850 11069600 16 202302 15 1515 6900 10453500 15 202303 20 2023 6950 14039000 20 202304 15 1515 6950 10529250 38 3610 5200 18772023 53 202305 20 2023 7000 14140000 26 2470 5200 12844000 46 202306 18 1818 7000 12726000 36 3420 5400 18468000 54 202307 25 2525 7050 17801250 28 2660 5400 14364000 53 202308 22 2222 7050 15665100 36 3420 5500 18810000 58 202309 30 3030 7100 21513000 28 2660 5500 14630000 58 202310 28 2828 7100 20238800 26 2470 5600 13832023 54 202311 20 2023 7150 14443000 20 1900 5600 10640000 40 202312 15 1515 7150 10832250 18 1710 5600 9576000 33 合 計 244 24644 7030 173290750 256 24320 5425 131936000 500 2023年銷售目標分解 94 演示結(jié)束，歡迎溝通 95 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 寶翠花都 選擇西橫堤 地鐵站或龍泉道與丁字 沽三號路交口。 84 高層看房路線 高層看房通道 高層臨時看房路線 正式看房路線 高層首次入市場，考慮到 小區(qū)內(nèi)部施工，看房路 線安排走小區(qū)外圍，后 續(xù)隨小區(qū)內(nèi)部道路及景 觀的到位，看房路線改 為串插小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)。 77 街景包裝建議 燈光包裝 商業(yè)街在燈光的襯托之下更能營造濃厚的商業(yè)氛圍和意境，增強夜視效果，有利于商業(yè)街形象的提高和宣傳 78 街景包裝建議 街頭小品 通過街區(qū)休閑小品點綴和增強商業(yè)街生活休閑氛圍 ,吸引路人駐留 79 樣板房包裝 80 精裝樣板房開放 精裝樣板房開放條件： 1. 樣板房所在樓座前后場地平整 2. 景觀呈現(xiàn)（高層依靠硬景觀） 3. 看房通道包裝到位 4. 看房車到位（看房車建議為小型商務(wù)車） 81 高層場地平整 高層 22北側(cè)場地更多依靠看房 通道及一些硬景觀包裝，而南側(cè) 樣板房窗戶可視區(qū)域需對工程垃 圾及物料擺放做統(tǒng)一處理，配合 內(nèi)部配套施工進度，對滿足條件 的一些區(qū)域做簡單的綠化處理。 樓體燈光字 75 街景包裝 該區(qū)域地理位置好，具有極強的展示性，定位為區(qū)域服務(wù)型商業(yè)，如大型餐飲、高檔健身俱樂部及美容美發(fā)中心，汽車美容等。 ◆ 圍檔重點包裝小區(qū)西北角與 東北角 ◆ 西北角考慮到樹木影響需在 24外檐或頂端做包裝處理 73 街角包裝 東南角 西南角 在該街角設(shè)立項目導(dǎo)視牌，同時建議道旗及金布包裝 從銷售中心延展至兩側(cè)路口導(dǎo)視牌處。 69 營銷中心內(nèi)部包裝 內(nèi)部現(xiàn)狀： 1. 銀行辦公區(qū)域?qū)η⒄剠^(qū)存在干擾 2. 桌面裝飾物單一 完善建議： 節(jié)后調(diào)整為新統(tǒng)一色系的宣傳吊旗 將銀行辦公區(qū)挪至一層現(xiàn)財務(wù)室，同時增加洽談桌椅 桌面擱置淺色桌布，同時增加帶項目 LOGO金屬質(zhì)感煙缸，現(xiàn)有桌牌更新 70 營銷中心內(nèi)部包裝 內(nèi)部現(xiàn)狀及完善建議： 1. 沙盤區(qū)物料擺放較亂 2. 入戶門窗上部空白，陽光西曬無遮擋 磨砂玻璃 貼，上印 項目 LOGO 及廣告 沙盤區(qū)統(tǒng)一 將戶型沙盤 擱置該位置 并擺放整齊。 策略 4：洋房采用平走 ,小幅拉升策略平穩(wěn)消化 價格總策略 60 營銷節(jié)點 61 2023年度推售重要節(jié)點 多層推售節(jié)點 高層 推售 節(jié)點 2月份 6 3月份 7 5月份 3 7月份 1 14 9月份 16（ 19） 11月份 8 注： 多層屬于自然推售、按計劃推售月份確定后，具體推售節(jié)點視當(dāng)月 銷售情況確定。 策略 2：在分批推售中定義產(chǎn)品類型，策略化消化產(chǎn)品。 3. 價格的制定最為關(guān)鍵的是客戶反饋 ,只有客戶認同基礎(chǔ)上不斷拔高的價格 ,才能成為項目最終實現(xiàn)的最高價格 .通過多次的價格摸查 ,測試客戶對價格的敏感度 .對特殊單位特殊調(diào)整，保證開盤走量的實現(xiàn) 4. 由于產(chǎn)品的均好性，采用小朝向差小層差策略，擴大客戶選擇面，保證銷售速度。 客戶梳理過程 44 3.（開盤前三天）出具價格表，對客戶算價，有意識地控制客戶意向 梳理背景 釋放各單位價目明細 梳理結(jié)果 策略指導(dǎo) 客戶資源最大化原則：首先保證意向單一的客戶，把其他多重意向的客戶向其他單位引導(dǎo)開。 37 洋房推售策略 洋房的價格采用小幅上升平走的策略 ,根據(jù)消化的速度安排推售樓座保持平穩(wěn)的供應(yīng)和消化速度 . 推售次序 樓號 1 6 、 1 、 7 2 1 14 3 16 ３ ６ ７ ８ １３ １４ １ １６ 38 2023年總體推售節(jié)奏 多層分 3批推售 次序 樓號 1 7 2 1 14 3 16 高層（含公寓）分 4批推售 次序 樓號 a 20 b 23 c 22 d 21 推售次序： 1→a → 2 b →c → 3 d 39 高層客戶積累和梳理 40 高層客戶積累節(jié)點及方式 售卡次數(shù) 時間 目的 購卡形式 第一次 2月 28日至 3月 15日 通過售卡提高客戶意向等級 ,對外報價格區(qū)間 :52023500 繳納 1萬購卡，每平米優(yōu)惠 50元。即使到下半年經(jīng)濟好轉(zhuǎn) ,價格上升壓力依然較大 ,成交價格將基本上與 2023 年持平 成交量層面 :在價格下調(diào)的基調(diào)下 ,成交量將逐步上升并趨于穩(wěn)定 ,但成交量的平穩(wěn)受價格與市場信心的制約 從總體上分析 :2023年上半年將延續(xù) 08年的震蕩調(diào)整 , 2023年后期，預(yù)計隨著國家刺激經(jīng)濟發(fā)展的各項政策效果的逐漸釋放，及針對房地產(chǎn)市場的政策效果的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場成交保持在穩(wěn)定的水平上，價格震蕩盤整 6 北辰區(qū)市場總體情況 0500010000150002023025000300003500040000450001 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 1 0 月份 1 1 月份 1 2 月份01000202330004000500060007000成交面積（m 2 ） 平均價格( 元/ m 2 )0100200300