【正文】 2023年 3月 10日星期五 2時 56分 26秒 14:56:2610 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :56:2614:56Mar2310Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 10日星期五 2時 56分 26秒 14:56:2610 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :56:2614:56:26March 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 10, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 （ 4）了解調(diào)查機構(gòu)的經(jīng)驗。 （ 7）資料歸企業(yè)獨家享用，還是與調(diào)查機構(gòu)共享。 （ 3）是長期合作還是短期合作。 、尤其是同類街區(qū)同類產(chǎn)品類型的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 。 、素質(zhì)及其租售代理情況。 。 第五部分 房地產(chǎn)促銷調(diào)查 。 。 、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的內(nèi)容 第一部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 第二部分 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 （ 1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢。從宏觀到微觀、從大環(huán)境到小環(huán)境、從消費者到產(chǎn)品等都要進行全面調(diào)查。常用的統(tǒng)計表包括簡單頻數(shù)表和交叉列聯(lián)表等。 通過對資料的編碼 ， 可以方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作 ， 為分析研究工作做準備 。 （ 5） 采用優(yōu)質(zhì)的紙張 （ 6） 問卷印刷要精美 （ 1） 避免一般性問題 （ 2） 避免過于專業(yè)的術(shù)語 （ 3） 避免含義不確切的用詞 （ 4） 避免導(dǎo)向性提問 （ 5） 避免敏感性問題 釋疑法、假定法、轉(zhuǎn)移法。 例： 當您聽到以下詞匯時，首先會想到什么？ 麗江花園 （ ） 祈福新村 （ ） 碧桂園 （ ） ④ 順問式 例： 購房時您所看重的因素依次為（請根據(jù)你認為的重要程度分別標上序號） 地段（ ） 價格（ ） 環(huán)境（ ） 設(shè)計（ ） 服務(wù)（ ） 品牌（ ） 其他： ————————— 。 例： 請問你對某某花園小區(qū)的看法如何？（每對只選一個） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） 品位高（ ） 品位低（ ） 戶型設(shè)計合理（ ） 戶型設(shè)計不合理（ ） 價格合理（ ） 價格偏高（ ） （ 2）開放式問題 對所提問題回答沒有限制。 （ 1） 事實性問題 （ 2） 行為性問題 。 比如在消費者研究中，背景資料主要包括被訪者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入、婚姻狀況等信息。 除此之外，根據(jù)調(diào)查目的，有時還需要對被訪問者的其他信息進行篩選，這些問題都會在甄別問卷里出現(xiàn)。 （ 3）甄別問卷 甄別問卷的主要目的是對調(diào)查對象進行篩選，而是否對被訪者進行篩選（如繼續(xù)訪問或終止訪問）是由調(diào)研目的或市場環(huán)境等因素決定的。 甄別問題 背景資料 問卷標題 問卷說明 主體問卷 問卷編號 一份完整 的調(diào)查問卷 （ 1）問卷編號與問卷標題 問卷標題用于概括說明調(diào)查研究的主題 ， 可使被調(diào)查者對將要回答哪方面的問題有一個方向性的了解 ， 其設(shè)計應(yīng)簡明扼要 ， 使被調(diào)查者容易識別 。 由企業(yè)贊助，組織媒體記者聯(lián)盟，有針對性設(shè)計調(diào)查內(nèi)容，借助記者采訪、宣傳新聞的權(quán)利，達到調(diào)查的目的。 以調(diào)查房地產(chǎn)廣告效果為例，表示如下： 選定一些消費者作為調(diào)查對象 廣告宣傳對消費者產(chǎn)生的影響 根據(jù)消費者對廣告的接受效果來看樓盤銷售量的變化 實驗體 處理 結(jié)果 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的創(chuàng)新 精心設(shè)計調(diào)查有導(dǎo)向性主題，通過公開有獎?wù)髟冋骷姷囊庖?，來獲取需求信息。 （ 3）投影技法。 目前國內(nèi)常用的定性研究法有： （ 1）焦點小組座談會。比如 在房展會上，調(diào)查人員可以觀察參觀者手中哪家樓盤的手提袋最多。 就是調(diào)查人員親自參與某項活動，來收集有關(guān)資料。觀察法主要有以下四種形式： （ 1）直接觀察法。它有很多形式，調(diào)查人員可以發(fā)郵件給被調(diào)查者或者將問題答卷放在網(wǎng)上供被調(diào)查者填寫。 （ 3）郵寄訪問 郵寄訪問是房地產(chǎn)市場調(diào)查中一個比較特殊的收集資料的方法。 人員訪問法的優(yōu)點和缺點 優(yōu)點： ①非常靈活，交談時的主題和時間安排都可以根據(jù)具體的客戶情況進行改變； ②人員訪問法一般拒答率較低，面對面地訪問往往會對被訪問者產(chǎn)生一定的壓力，使他們較為認真地回答問題； ③面對面的調(diào)查氣氛比較輕松，適于進行深度調(diào)查，并且隨意聯(lián)想，會收集到意向不到的信息。人員調(diào)查又分為 入戶面談 和 攔截式面談?wù){(diào)查 兩種方式。 訪問法是通過直接詢問被調(diào)查者的方式上了解市場情況和客戶需求的一種方法。 如：從房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查閱的相關(guān)資料。資料的獲取來源有一手資料和二手資料。 代理中間商簡稱代理商，是指代理人、經(jīng)紀人等。 指競爭對手的產(chǎn)品定價策略，會影響到項目的目標客戶分流以及市場推廣工作等，開發(fā)商必須認真組織調(diào)研，并提出對策； （ 9）與當?shù)卣块T的關(guān)系。 （ 6）縱向整合度。 指競爭對手在銷售樓盤時，是尋求直接在最終用戶中建立品牌知名度來拉動銷售，還是依賴分銷渠道來推動銷售的程度； （ 4）開發(fā)經(jīng)營方式。 對競爭對手的調(diào)研可從以下幾個方面進行考察： （ 1）專業(yè)化程度 。 （ 4）競爭樓盤的銷售情況調(diào)查 銷售情況是判斷一個樓盤最終的指標，但也是最難獲得準確信息的部分，主要包括： ① 銷售率。通過開展一系列促銷活動的安排，可以營造樓盤的銷售氛圍，促進銷售； ③ 人員 促銷調(diào)查。 單價反映的是樓盤品質(zhì)的高低，而總價反映的是目標客戶群的選擇結(jié)果。 競爭樓盤分為兩類，一類是與所在項目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤。 11%6%7%9%10%2%6% 10% 0% 9%13%17%地段 交通 價格 文化氛圍周邊商業(yè) 小區(qū)規(guī)劃 施工質(zhì)量 小區(qū)內(nèi)配套開發(fā)商及品牌 戶型設(shè)計 物業(yè)管理 其他 （ 3）消費者購買力水平 消費者購買力水平是指消費者對某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的最大支付能力，這是影響房地產(chǎn)消費的最重要因素，它直接決定了消費者的購房承受能力。 主要包括以下幾個方面： （ 1）項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)； （ 2）有購房需求的人口數(shù)量（現(xiàn)實需求和潛在需求）和整體特征； （ 3）居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量； （ 4）居民的消費結(jié)構(gòu)； （ 5）居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力； （ 6）影響房地產(chǎn)市場需求的因素。 （ 2） 項目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 。 主要包括對城市或區(qū)域內(nèi)的歷史因素、文化因素、景觀因素、價值取向、意識形態(tài)、氣候條件等方面的調(diào)研，有助于做好項目總體戰(zhàn)略性定位。 主要調(diào)查工程咨詢公司、規(guī)劃建筑設(shè)計單位、房地產(chǎn)銷售代理公司、廣告策劃公司、物業(yè)管理公司等等。 企業(yè)營銷人員以此了解不同消費者行為，以正確細分市場，制定企業(yè)的市場營銷策略。 （ 3）房地產(chǎn)市場供需狀況 以此判斷市場供給和需求的基本狀態(tài)，從而為項目定位、開發(fā)規(guī)模、風(fēng)險程度等參數(shù)提供依據(jù)。 【 案例 】 2023年 11月 7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2023年修訂） 》 。 （ 5）技術(shù)環(huán)境 主要包括有關(guān)建筑設(shè)計和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、國內(nèi)外先進水平、應(yīng)用前景等。 （ 3）房地產(chǎn)市場總體運行狀況 對當前