【正文】 一般來說 ， 房地產(chǎn)企業(yè)主導的土地一級開發(fā)業(yè)務成本利潤率不會超過 8%， 而國內(nèi)房地產(chǎn)百強企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)毛利率超過 30%， 純利率超過 20% 有利因素 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益受行業(yè)周期影響大 ? 長期發(fā)展后會產(chǎn)生大量的沉淀資產(chǎn) ? 凈資產(chǎn)收益率與企業(yè)規(guī)模成反比 不利因素 ? 綜合市場空間 、 資金效率 、 收益率等因素考慮 ， 房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務應當是國資公司大舉進入 、 迅速擴張的戰(zhàn)略業(yè)務 ? 迅速形成業(yè)務規(guī)模 ? 提高資金利用率 、 實現(xiàn)滾動開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略業(yè)務 ?版權所有，不得翻印 * 第 56頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 物業(yè)持有具有穩(wěn)定的盈利能力、能夠為企業(yè)帶來持續(xù)增加的現(xiàn)金流，有效的降低了經(jīng)營風險，但考慮到投資較大、資金周轉慢等因素，當前作為國資公司培育業(yè)務 ? 后期會形成穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，可以獲得區(qū)域土地增值的收益 ? 降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風險，不會因為缺乏土地而使開發(fā)業(yè)務中斷 有利因素 ? 房地產(chǎn)物業(yè)持有業(yè)務資金投入較大，資金周轉慢，前期收益偏低 不利因素 ? 綜合利潤水平 、 資金投入 、 經(jīng)營風險等因素考慮 ，物業(yè)持有業(yè)務作為國資公司培育性業(yè)務 ? 逐步提高物業(yè)持有數(shù)量 ? 培養(yǎng)專業(yè)化經(jīng)營能力 物業(yè)持有作為房地產(chǎn)板塊培育業(yè)務 ?版權所有，不得翻印 * 第 57頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 物業(yè)服務資金投入小、周轉快，優(yōu)質的服務能夠提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、產(chǎn)生品牌效應，但平均利潤水平偏低，定位為國資公司房地產(chǎn)板塊的協(xié)同業(yè)務 ? 物業(yè)服務所需要投入的資金量遠小于房地產(chǎn)價值鏈上其他環(huán)節(jié)業(yè)務，資金回收周期短 ? 通過物業(yè)服務業(yè)務的開展，為客戶提供優(yōu)質服務，可以起到提高房產(chǎn)價格、塑造優(yōu)質品牌的效果，為其他業(yè)務帶來協(xié)同效應 有利因素 ? 物業(yè)服務的平均利潤水平比較低，尤其在二線城市或欠發(fā)達地區(qū)大部分企業(yè)無法實現(xiàn)盈利 不利因素 ? 綜合考慮利潤水平 、 資金投入 、 經(jīng)營風險 、 協(xié)同效應等因素 ， 物業(yè)服務業(yè)務作為國資公司的協(xié)同業(yè)務 ? 逐步提高物業(yè)服務水平 ? 培養(yǎng)專業(yè)化經(jīng)營能力 物業(yè)服務作為房地產(chǎn)板塊協(xié)同業(yè)務 ?版權所有，不得翻印 * 第 58頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 同時通過對業(yè)務吸引力與國資公司能力及資源的匹配分析，確定國資公司房地產(chǎn)業(yè)務的價值鏈定位 ? 仍然以土地一級開發(fā)為核心，作為短期內(nèi)的主要收入來源和長期戰(zhàn)略布局的基礎。沈陽農(nóng)業(yè)高新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 戰(zhàn)略規(guī)劃報告（討論稿） Wednesday, March 24, 2023 * 第 1頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 在國資公司有關領導和員工的 通力配合和支持下，咨詢項目按計劃順利進行，成功完成了第二階段的工作內(nèi)容 第一階段（ 16周） 內(nèi)外部環(huán)境分析 與標桿企業(yè)研究 第二階段（ 713周） 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃與 國有資源整合 第三階段（ 1416周） 集團組織架構與 管控模式設計 第四階段（ 1720周） 關鍵運營保障機制設計 ? 項目啟動會 ? 內(nèi)部資料收集與匯總 ? 管委會、國資公司中高層訪談 ? 調(diào)研問卷發(fā)放、回收與統(tǒng)計分析 ? 內(nèi)外部環(huán)境分析 ? 標桿企業(yè)研究分析 ? 國有資源整合方案撰寫 ? 總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫 ? 業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫 計劃中的工作 實際完成工作 ? 項目啟動會 ? 內(nèi)部資料收集與匯總 ? 管委會、國資公司中高層訪談 ? 調(diào)研問卷發(fā)放、回收與統(tǒng)計分析 ? 內(nèi)外部環(huán)境分析 ? 標桿企業(yè)研究分析 ? 國有資源整合方案撰寫 ? 總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫 ? 業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫 ? 《內(nèi)部環(huán)境分析報告》 ? 《外部環(huán)境分析報告》 ? 《標桿企業(yè)研究報告》 ? 《管控模式研討方案》 ? 《新籌建公司組織結構建議》 第一階段提交報告 ? 《國有資源整合報告》 ? 《戰(zhàn)略規(guī)劃報告》 本階段提交報告 ?版權所有，不得翻印 * 第 2頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 在第二階段正略鈞策項目組主要對國資公司的總體戰(zhàn)略（即公司戰(zhàn)略）和業(yè)務戰(zhàn)略進行規(guī)劃，基于如下戰(zhàn)略體系框架模型 公司戰(zhàn)略定位 愿景 使命 公司總體發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)部環(huán)境因素 業(yè)務戰(zhàn)略 公司戰(zhàn)略 關鍵戰(zhàn)略課題、組織管控模式等保障體系 戰(zhàn)略保障體系 戰(zhàn)略體系框架圖 公司戰(zhàn)略目標 外部環(huán)境因素 房地產(chǎn) 園區(qū)開發(fā)運營 公共事業(yè) 金融 ?版權所有，不得翻印 * 第 3頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 一． 內(nèi)外部環(huán)境分析概要 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 三． 業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃 四． 戰(zhàn)略保障體系 五． 下階段工作安排 目錄 ?版權所有，不得翻印 * 第 4頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 內(nèi)外部環(huán)境概要（一）：沈北新區(qū)國資公司戰(zhàn)略發(fā)展的總體判斷 戰(zhàn)略轉型 一個判斷 1 ?國資公司屬于資源經(jīng)營型 ， 從國內(nèi)外開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)運營管理公司的發(fā)展規(guī)律以及國資公司內(nèi)部現(xiàn)狀來看，市場化運作是國資公司向更高層次發(fā)展的必由之路 ?資源型向能力型轉變 ：立足企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展階段，多元化、專業(yè)化并舉發(fā)展，培養(yǎng)核心能力 ?弱市場化向強市場化經(jīng)營轉變 ：盈利模式從單一的土地轉讓和物業(yè)租售向多元化方向發(fā)展，從而形成良好的資源互補和持續(xù)發(fā)展，提升市場化經(jīng)營水平 ?政企合一向政企分離的管理模式轉變： 隨著新區(qū)經(jīng)營的逐步成熟，應實現(xiàn)政企分離，在管委會主導下實現(xiàn)國資公司的企業(yè)化運作 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 5頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 內(nèi)外部環(huán)境概要（二）：國資公司戰(zhàn)略發(fā)展面臨五大機遇、兩項挑戰(zhàn) 兩項挑戰(zhàn) 五大機遇 2 3 ?產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整機遇： 中國產(chǎn)業(yè)結構逐漸從勞動密集型向知識密集型轉變 ?國家產(chǎn)業(yè)轉移機遇： 中國由沿海向內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)轉移，給沈北新區(qū)帶來廣闊的發(fā)展空間 ?新型綜合配套改革試驗區(qū)機遇： 沈北新區(qū)是沈陽經(jīng)濟區(qū)的改革先導區(qū)，同時作為行政新區(qū)擁有各項優(yōu)惠政策和更靈活的體制 ?低碳經(jīng)濟引發(fā)變革機遇： 低碳經(jīng)濟全球發(fā)展的必然趨勢，我國發(fā)展低碳經(jīng)濟首先要從產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、建立低碳城市以及轉變生活和消費方式著手 ?國內(nèi)開發(fā)區(qū)轉型機遇： 國內(nèi)開發(fā)區(qū)發(fā)展正從工業(yè)型園區(qū)向產(chǎn)業(yè)型、生態(tài)型園區(qū)轉變 ?如何突破現(xiàn)有過于依賴土地資源的區(qū)域開發(fā)模式，實現(xiàn)業(yè)務多元化和持續(xù)盈利能力？ ?如何面對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，在“振興東北”和“東北亞經(jīng)濟圈”的大背景下，打造戰(zhàn)略發(fā)展的新格局？ 資料來源：《沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司外部環(huán)境分析報告》 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 6頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 內(nèi)外部環(huán)境概要（三）：國資公司戰(zhàn)略發(fā)展面臨四類優(yōu)勢、三種限制 三種限制 四類優(yōu)勢 4 5 ?總部管理職能缺失： 無實質性的管理架構，總部職能不全、缺少二級管理平臺及合理的管控體系，各業(yè)務板塊和子公司缺乏協(xié)同效應 ?專業(yè)人才短缺： 實現(xiàn)強大總部功能的投資人才、資本運作和資源配置人才缺失 ?市場化運營受限 ：國資公司的實際經(jīng)營權集中于管委會，市場化運營能力不足 ?區(qū)位優(yōu)勢： 由中國東北、日本、韓國組成的“東北亞經(jīng)濟圈”正在逐步形成，而國資公司立足之本的沈北新區(qū)處于經(jīng)濟圈核心，擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 ?資源優(yōu)勢： 國資公司作為沈北新區(qū)直屬的國有資產(chǎn)經(jīng)營公司，在土地資源等自然資源方面擁有優(yōu)先占有的優(yōu)勢 ?政策優(yōu)勢： 國資公司承擔新區(qū)開發(fā)建設的重任，獨具新區(qū)政府的經(jīng)濟扶持和政策優(yōu)惠 ?集群優(yōu)勢： 產(chǎn)業(yè)集群效應初見成效，新區(qū)中初步形成以農(nóng)產(chǎn)品精深加工及生物醫(yī)藥和光電信息及先進制造的兩大產(chǎn)業(yè)集群 資料來源： 《沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司內(nèi)部環(huán)境分析報告》， 《沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司外部環(huán)境分析報告》 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 7頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 一． 內(nèi)外部環(huán)境分析概要 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 三． 業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃 四． 戰(zhàn)略保障體系 五． 下階段工作安排 目錄 ?版權所有，不得翻印 * 第 8頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標規(guī)劃 目錄 ?版權所有，不得翻印 * 第 9頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司愿景定位：以城市綜合開發(fā)運營為重心 ， 努力成為國內(nèi)一流的國有大型投資控股集團 以城市綜合開發(fā)運營為重心，努力成為國內(nèi)一流的國有大型投資控股集團 國內(nèi)一流 ? 在行業(yè)中形成全國性的影響力 ? 規(guī)模、運營、職能和管理各方面的全面提升 ? 擁有國內(nèi)一流的運營管理團隊 城市綜合開發(fā)運營 ? 公司職能：需要履行城市開發(fā)運營職能 ? 業(yè)務選擇：需要包括城市功能完善的相關業(yè)務 ? 資源利用：以城市資源的綜合運營為主 投資控股集團 ?公司類型應為以國資公司為核心的大型企業(yè)集團 ?以資本運作為主要的發(fā)展和擴張手段 ?通過投資控股、兼并收購等手段完成資源整合 愿景 對于國資公司的愿景，可以從國內(nèi)一流、城市綜合開發(fā)運營、投資控股集團三個角度進行分解，使得國資公司未來發(fā)展方向更加明確 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 10頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 企業(yè)使命定位：“成為推動沈北新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和國有資產(chǎn)保值增值的平臺，為社會、客戶、股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質價值”，兩個層面使命，互為前提和基礎 政府職能延伸 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營 ?全面履行政府職能的延伸，肩負起推動沈北新區(qū)開發(fā)建設的重要使命，成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和科技自主創(chuàng)新的平臺 ?保障企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展，為社會、客戶、股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質價值 前提 基礎 ?版權所有，不得翻印 * 第 11頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標規(guī)劃 目錄 ?版權所有，不得翻印 * 第 12頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 以愿景為出發(fā)點、結合國資公司實際情況，正略鈞策從企業(yè)功能、發(fā)展模式、區(qū)域和業(yè)務四方面給出了國資公司的戰(zhàn)略定位 國資公司戰(zhàn)略定位 1 2 3 4 ? 立足新區(qū)、服務新區(qū) ? 望眼東三省、鳥瞰東北亞 區(qū)域定位 功能定位：三個主體定位 ? 沈北新區(qū)重要的資源配置主體 ? 沈北新區(qū)發(fā)展建設重要投資平臺主體 ? 沈北新區(qū)資本運作主體 發(fā)展模式定位：兩型兩式 ?兩型：資本運作型、實體運營型 ?兩式：內(nèi)涵式發(fā)展、外延式擴張 業(yè)務定位 ? 以房地產(chǎn)和園區(qū)綜合運營為核心 ? 以金融業(yè)務為重點的現(xiàn)代服務業(yè)和公共事業(yè)為有益補充 ? 以實業(yè)投資為新的增長點 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 13頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 一、功能定位：正略鈞策認為國資公司在新區(qū)應具備“資源配置、融資、資本運作”三個中心職能 資源配置主體 融資平臺主體 資本運作主體 1 2 3 ? 國資公司作為城市資源開發(fā)運營類企業(yè)，其主要職能是為沈北新區(qū)的城市化建設服務 ? 國資公司承擔新區(qū)政府通過市場化手段進行資源配置的職能，是其運作主體 ? 自成立以來，國資公司一直作為沈北新區(qū)政府的融資平臺主體 ? 未來國資公司仍然需承擔該項職能，并且通過拓寬融資手段、增加實體項目等等方式搭建起更加健全且強大的融資平臺 ? 國資公司定位為投資控股集團，通過資本運作的方式進行資源整合與業(yè)務擴展，從而實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值 重點突出 ?版權所有，不得翻印 * 第 14頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 利用城市資源經(jīng)營這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來，進行協(xié)同運作和專業(yè)化管理， 整合新區(qū)的國有資源，構建起以四大主營業(yè)務為主的投資控股集團公司，成為新區(qū)唯一的 城市資源經(jīng)營主體 利用城市資源經(jīng)營這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來， 進行協(xié)同運作和專業(yè)化管理，產(chǎn)生“化蝶效應” 國資公司成為新區(qū)的城市資源經(jīng)營主體 房地產(chǎn)業(yè)務板塊 園區(qū)開發(fā)運營板塊 公共事業(yè)板塊 金融業(yè)務板塊 資源整合 ?快速準確占有資源 ?高效低耗用好資源 ?利用優(yōu)勢創(chuàng)造資源 功能定位 ?資源配置主體 ?融資平臺主體 ?資本運作