房地產(chǎn)新商業(yè)模式-wenkub.com
2025-02-17 10:41 本頁面
【正文】 2023年 3月 上午 4時 57分 :57March 10, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:57:3404:57:3404:57Friday, March 10, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 4時 57分 34秒 上午 4時 57分 04:57: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :57:3404:57:34March 10, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 10, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 10日星期五 上午 4時 57分 34秒 04:57: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 04:57:3404:57:3404:573/10/2023 4:57:34 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 本報告版權(quán)僅為本公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。本公司已力求報告內(nèi)容的客觀、公正，但文中的觀點、結(jié) 論和建議僅供參考，不代表對證券價格漲跌或市場走勢的確定性判斷。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 2023年 12月 28日 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 國家稅務(wù)總局 規(guī)定土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，另外還規(guī)定了關(guān)于清算的條件，并要求從 2023年 2月開始對土地增值稅進(jìn)行清算。 2023年 4月 17日 《 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》(新國十條 ) 國務(wù)院 對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款 ， 證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市 、 再融資和重大資產(chǎn)重組 。 表 1：政策關(guān)于再融資問題的表述 資料來源：政府網(wǎng)站 ,長江證券研究部 匯聚財智 共享成長 未來地價占售價的比重會繼續(xù)提高 ， 原因： ?住宅土地出讓溢價率越來越高 ?未來開發(fā)商賺取 “ 土地時間價值 ” 的機(jī)會大大減少 圖 7：上市房企 地價占售價比重 土地 :房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源 圖 8： 地價占售價的比重會提高傳導(dǎo)圖 資料來源：長江證券研究部 資料來源：公司公告 , 長江證券研究部 0%5%10%15%20%25%30%首開股份 萬科 金地集團(tuán) 大龍地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 冠城大通 榮盛發(fā)展 保利地產(chǎn)均值 20%左右 土地 “ 招拍掛 ”使得土地溢價率提高 90 70政策導(dǎo)致土地結(jié)構(gòu)性稀缺 打擊囤地，獲取 “ 土地時間價值 ” 空間縮小 地價上升 相對售價下降 地價占售價的比重提高 匯聚財智 共享成長 圖 9：北京 04年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：北京國土局 , 長江證券研究部 圖 10：杭州 04年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：杭州國土局 , 長江證券研究部 圖 11：南京 05年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：南京國土局 , 長江證券研究部 圖 12：重慶 04年以來住宅用地出讓溢價率 資料來源：重慶國土局 , 長江證券研究部 0%20%40%60%80%100%120%140%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年土地 :出讓溢價率高企 匯聚財智 共享成長 圖 13：上海近期土地出讓情況 資料來源：上海國土局 , 長江證券研究部 圖 14：杭州近期土地出讓情況 資料來源：杭州國土局 , 長江證券研究部 圖 15：重慶近期住宅用地出讓情況 資料來源：重慶國土局 , 長江證券研究部 圖 16：西安近期住宅用地出讓情況 資料來源：西安國土局 , 長江證券研究部 土地 :新政后出讓市場依舊活躍 050100150200250J a n 0 7 J u n 0 7 N o v 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 Feb 0 9 J u l0 9 D e c 0 9 M a y 1 0020406080100120140160180居住土地出讓面積（萬平米） 成交金額（億元）0102030405060708090100Feb 0 7 A u g 0 7 Feb 0 8 A u g 0 8 Feb 0 9 A u g 0 9 Feb 1 0020406080100120140160180200居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）050100150200250300J a n 0 7 J u n 0 7 N o v 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 Feb 0 9 J u l0 9 D e c 0 9 M a y 1 0020406080100120140居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）020406080100120J a n 0 7 J u n 0 7 N o v 0 7 A p r 0 8 S e p 0 8 Feb 0 9 J u l0 9 D e c 0 9 M a y 1 00510152025303540居住土地出讓面積 （ 萬平米 ） 成交金額 （ 億元 ）匯聚財智 共享成長 ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 ， 影響最大的是土地增值稅 稅收 :土地增值稅 資料來源：長江證券研究部整理 時間 法規(guī)條例 頒布單位 主要內(nèi)容 2023年 10月 1日 《 關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 》 國家稅務(wù)總局 在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅
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