【正文】 2023年 3月 上午 8時(shí) 47分 :47March 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:47:4008:47:4008:47Wednesday, March 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 8時(shí) 47分 40秒 上午 8時(shí) 47分 08:47: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 8日星期三 上午 8時(shí) 47分 40秒 08:47: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 08:47:4008:47:4008:473/8/2023 8:47:40 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 8時(shí) 47分 :47March 8, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 08:47:4008:47:4008:47Wednesday, March 8, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 08:472023年 3月 8日星期三 8時(shí) 47分 40秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 8日星期三 8時(shí) 47分 40秒 ? 企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。 ? 成功的方法千萬(wàn)條 ,多總結(jié)別人的失敗 ,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的路行走 ,不要太在意聽(tīng)取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。做大生意，要看政治觀局勢(shì)。 ? 成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。 ? 管理就是做好無(wú)數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。 ? 經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗 ? 當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有 打退堂鼓 的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候 !:4708:47:40 ? 世界上沒(méi)有夕陽(yáng)企業(yè) ,只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。 ? 蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 08:4708:4708:47: ? 前方充滿著未知，但我必須得走。 利在執(zhí)行 ? ? 即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。 商業(yè)入市時(shí)機(jī) 商業(yè)入市時(shí)機(jī) ? 化工路裙樓商鋪 巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣 府街西延路東段） 入口商業(yè)步行街 縣府街西延路西段商業(yè)裙樓 項(xiàng)目商業(yè)劃分 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域 ? 設(shè)置首層商鋪門(mén)面，面積間隔控制在 3050平米的范圍內(nèi)。 一期價(jià)格策略 ? 組團(tuán) 實(shí)施階段均價(jià) （元 /㎡） 銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售率 （面積比 %） 銷(xiāo)售套數(shù)（套） 回籠資金 （萬(wàn)元） 一組團(tuán) 1850 11660 31 136 2157 二組團(tuán) 2023 13215 33 168 2643 三組團(tuán) 2200 13993 36 156 3078 整體均價(jià) 2027 38868 100 460 7878 一期均價(jià)： 2027元 /㎡ （不包含小高層 7500㎡） 一期總體價(jià)格 ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 工程配合 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷(xiāo)策略 二、三期營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 一期營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 各階段工作安排 ? 二期： 二期鞏固形象，將項(xiàng)目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 ? 低成本、實(shí)效性、多途徑、針對(duì)性的原則。 “ 大盤(pán)細(xì)做 ” 策略： — 精益求精，有長(zhǎng)遠(yuǎn)的質(zhì)量意識(shí)，是確保旺銷(xiāo)的根本。 推廣策略 ? 作好小步快走、長(zhǎng)線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備（核心策略之二）： 整個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)超過(guò) 36萬(wàn)建筑平方米。 ―― 城市西區(qū)是項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢(shì)成功的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。 降低門(mén)檻 一園傳承 龍歸故里 傳承： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對(duì)品尚生活的追求及獨(dú)一無(wú)二的人居文化理念。 一園傳承 龍歸故里 龍文化主題 龍文化主題 龍文化主題 龍文化主題 兩少 ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 工程配合 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷(xiāo)策略 二、三期營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 一期營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 各階段工作安排 ? 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競(jìng)爭(zhēng)地域突破 規(guī)劃設(shè)計(jì)突破 中心西區(qū)龍頭樓盤(pán) 9月份開(kāi)盤(pán)，至今銷(xiāo)售 15% 先交小定（隨意），再補(bǔ)交 3萬(wàn)大定，簽定銷(xiāo)售合同 私企員工、生意人、事業(yè)單位 周邊為主、玉泉區(qū)為副 25— 30 水岸世紀(jì)（高層住宅） 3500 3500 40— 50 138套 80% 直接銷(xiāo)售，交付小定（ 1萬(wàn)、可退）后補(bǔ)足大定（ 5萬(wàn)，不可退） 教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領(lǐng)導(dǎo) 周邊 40— 55 匯豪天下（二期） 3000 3000 50— 80 二期 17棟 現(xiàn)推出 4棟 二期 9月 — 今銷(xiāo)售 30% 交付小定（ 1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定 1萬(wàn)。 劃 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 XX 營(yíng) 方 7天后交付首期，簽定合同。 青城生活樣板 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì) 實(shí)際、獨(dú)具個(gè)性色彩文化文化 個(gè)性化包裝 項(xiàng)目立于市場(chǎng)的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問(wèn)公司介入 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化 包裝的策略之一 競(jìng)爭(zhēng)地域范疇介定為青城整體市場(chǎng) 項(xiàng)目后期工程開(kāi)發(fā)成 功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石 MI、 BI導(dǎo)入及執(zhí)行 項(xiàng)目后期順利建設(shè)的基石 ? 龍園 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競(jìng)爭(zhēng)地域突破 規(guī)劃設(shè)計(jì)突破 中心西區(qū)龍頭樓盤(pán) 中高檔 中高檔 中高檔 中高檔 一園傳承 ? 詮釋 : 龍歸故里： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。它繼承著中國(guó)先賢著 “ 天人合一、與天和諧 ” 的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對(duì)社區(qū)生活環(huán)境的營(yíng)造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。 一園傳承 ? 備選推廣語(yǔ) 龍脈上的人居風(fēng)景 首創(chuàng)入戶花園 快速銷(xiāo)售 ? 項(xiàng)目傳播推廣策略（核心策略之一）： 項(xiàng) 目 線 城市改造模式 引領(lǐng)片區(qū)生活品質(zhì) 改善城市形象 目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目的地位。 產(chǎn) 品 線 專業(yè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)合作 精益求精追求完美的品質(zhì) 超越市場(chǎng)的創(chuàng)新理念 目的： 張揚(yáng)項(xiàng)目的品質(zhì)。必須有 3至 4年開(kāi)發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。 銷(xiāo)售策略 ? 項(xiàng)目傳播推廣策略（核心策略之三）： 媒體策略 ? 主流媒體塑造形象，并為活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，總體上采取多面的立體式策略。 媒體組合： 組合一：戶外廣告 + 工地圍墻 + 燈桿旗 + 賣(mài)場(chǎng)包裝 組合二：報(bào)紙 + 刊物雜志 + 直郵 + 網(wǎng)站 組合三：直郵 + 短信 + 活動(dòng) 組合四：公交車(chē)體 + 車(chē)內(nèi) POP + 站牌 ? 0100200300400500推廣費(fèi)用 比例 62% 23% 15%項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 項(xiàng)目三期按項(xiàng)目銷(xiāo)售額的 %推算出項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用，為 619萬(wàn)元 XX總體推廣費(fèi)用 ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 工程配合 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷(xiāo)策略 二、三期營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 一期營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 各階段工作安排 ? 一期營(yíng)銷(xiāo)策略 —— “ 快 ” 快速占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng) 快速銷(xiāo)售 快速回籠資金 加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度 帶動(dòng)二、三期快速入市 “ 快” “ 快 ” ? 迅速銷(xiāo)售，快速回款 銷(xiāo)售帶動(dòng)拆遷 轟動(dòng)效應(yīng) 搶占市場(chǎng)，爭(zhēng)奪客戶 樹(shù)立項(xiàng)目品牌和公司品牌 發(fā)展商、代理商目的 入市手段選定 ? 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案） 兩種入市方案 入市手段選定 ? 年前入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析 S W 保持優(yōu)勢(shì) ①客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大 ②系統(tǒng)推廣難度大 ③容易陷入自然銷(xiāo)售節(jié)奏 ④較難達(dá)到轟動(dòng)效果 ⑤知名度、美譽(yù)度不高 ⑥現(xiàn)場(chǎng)包裝不足