地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和分析報(bào)告-wenkub.com
2025-02-08 22:13 本頁(yè)面
【正文】 2023年 2月 28日星期二 5時(shí) 24分 24秒 17:24:2428 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 28, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 28日星期二 下午 5時(shí) 24分 24秒 17:24: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 17:24:2417:24:2417:242/28/2023 5:24:24 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 5時(shí) 24分 :24February 28, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :24:2417:24Feb2328Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。投產(chǎn)的四年內(nèi)，通過(guò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓，每年收益 2萬(wàn)元。 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和基本報(bào)表 ? 評(píng)價(jià)內(nèi)容：財(cái)務(wù)盈利能力 ? 項(xiàng)目清償能力分析 ? 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 全部投資回收期 、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、借款償還期、 資產(chǎn)負(fù)債率 等。 第一節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算的內(nèi)容、程序和要求 ? 一、內(nèi)容 ? 項(xiàng)目的壽命期及計(jì)算期 ? 項(xiàng)目總投資 ? 生產(chǎn)規(guī)模 ? 產(chǎn)品總成本費(fèi)用 ? 銷售收入和稅金 ? 利潤(rùn)總額及分配 二 、工作程序 ? 熟悉項(xiàng)目概況，明確測(cè)算目標(biāo)，制定測(cè)算工作計(jì)劃 ? 搜集有關(guān)數(shù)據(jù)和資料 ? 分析審查搜集的資料 ? 進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的測(cè)算 三、要求 ? 遵循經(jīng)濟(jì)法規(guī) ? 實(shí)事求是 ? 立足現(xiàn)實(shí) ? 著眼未來(lái) ? 報(bào)表協(xié)調(diào)、銜接一致 第二節(jié) 產(chǎn)品總成本費(fèi)用的測(cè)算 ? 指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而花費(fèi)的全部費(fèi)用。 此外 ， 當(dāng)決策者面對(duì)決策點(diǎn)時(shí) （ 即到達(dá) □ 點(diǎn) ） ， 所考慮的交替方案必須是互斥的 。 ? 通常 ， 對(duì)某一決策點(diǎn)來(lái)說(shuō) ， 其各個(gè)可行方案皆如樹枝般表現(xiàn)在圖上 。 ? 分析時(shí)要考慮可能發(fā)生的各種因素不同變動(dòng)幅度的多種組合 ， 如果需要分析的不確定因素不超過(guò)三個(gè) ， 而且經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的計(jì)算比較簡(jiǎn)單 ， 可以用解析法與作圖法相結(jié)合的方法進(jìn)行分析 。 2023/2/28 57 單因素敏感性分析 絕對(duì)測(cè)定法 （ 2）確定內(nèi)部收益率降低對(duì)年凈現(xiàn)金流量的影響 因 年凈現(xiàn)金流量＝投資總額 /年金現(xiàn)值系數(shù) 設(shè)內(nèi)部收益率由 %降為 26%，年凈現(xiàn)金流量可減少 R， 則： 50000－ R＝ 120230/(p/A,26%,6) R=50000120230/ =(元） 說(shuō)明當(dāng)內(nèi)部收益率減至 26%時(shí)，年凈現(xiàn)金流量可減少 8405元，或者說(shuō)年凈現(xiàn)金流量減少 8405元時(shí)，內(nèi)部收益率由 %下降為 26%。 2023/2/28 53 單因素敏感性分析 絕對(duì)測(cè)定法 ? （ 1）計(jì)算凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值 =50000 (p/A,26%,6)120230 =50000 =24249（元） 2023/2/28 54 單因素敏感性分析 絕對(duì)測(cè)定法 （ 2）確定凈現(xiàn)金流量下限 設(shè)凈現(xiàn)金流量下限為 A，則： A (p/A,26%,6)－ 120230＝ 0 A=120230/(p/A,26%,6)=120230/=41595（元） 即當(dāng) NPV在 41595與 50000之間時(shí)，項(xiàng)目仍然可行。 投資收益率＝（年銷售收入－年總成本－年稅金） /（總投資＋流動(dòng)資金） ＝（ 5500－ 3500－ 440） /（ 6000＋ 1375） ＝ % ? 對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)量、投資額、成本等四個(gè)因素按 177。 ? 目的 ? 找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因； ? 不確定性因素變動(dòng)將引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值 ， 分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力； ? 比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。求該公司產(chǎn)品實(shí)際產(chǎn)量的盈虧平衡點(diǎn)和產(chǎn)量允許降低的最大幅度。 ? 項(xiàng)目投產(chǎn)后的產(chǎn)量 、 收入和成本呈非線性關(guān)系 ， 一般可用二次曲線表示： ? 成本 收入 式中 ， a， b， c， d， e為常數(shù)； Q為產(chǎn)量 。 ④ 以銷售收入表示： 此式表明項(xiàng)目不發(fā)生虧損時(shí)產(chǎn)品所必須達(dá)到的最低限度的銷售收入 。 ② 以生產(chǎn)能力利用率表示： 此式表明項(xiàng)目不發(fā)生虧損時(shí)所必須達(dá)到的最低限度的生產(chǎn)能力。 ? 線性盈虧平衡分析可采用公式法，或圖解法進(jìn)行。 ? 當(dāng)項(xiàng)目的成本與收益相等時(shí)，即項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，為盈虧平衡點(diǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 2023/2/28 22 不確定性及風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源 ? 項(xiàng)目的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源： ? 法律、法規(guī)及政策方面； ? 市場(chǎng)方面 ? 資源方面 ? 技術(shù)方面 ? 工程方面 ? 融資方面 ? 組織管理方面 ? 環(huán)境與社會(huì)方面 ? 外部配套條件 2023/2/28 23 不確定性及風(fēng)險(xiǎn)因素 ? 項(xiàng)目的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)因素可歸納為以下幾類： ? 項(xiàng)目收益：產(chǎn)出品的數(shù)量與預(yù)測(cè)價(jià)格； ? 建設(shè)投資：建筑安裝工程量 、 設(shè)備選型與數(shù)量 、 征地和拆遷安置費(fèi) 、 人工 、 材料價(jià)格 、 機(jī)械使用費(fèi)等； ? 項(xiàng)目融資：資金來(lái)源 、 供應(yīng)量與供應(yīng)時(shí)間等； ? 建設(shè)工期：工期延長(zhǎng)； ? 運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用：投入的各種原料 、 輔料 、 燃料 、 動(dòng)力需求量與預(yù)測(cè)價(jià)格 、 勞動(dòng)力工資 、 各種管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等； ? 政策方面：稅率 、 利率 、 匯率及通貨膨脹率等 。 2023/2/28 21 不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析關(guān)系 ? 通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目具有較大影響的不確定性因素進(jìn)行分析，計(jì)算基本變量的增減變化引起項(xiàng)目財(cái)務(wù)或國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 市場(chǎng)調(diào)查主要針對(duì)顧客；營(yíng)銷調(diào)查即包括市場(chǎng)調(diào)查還包括營(yíng)銷活動(dòng)各方面的分析和研究。 類型 ? A、 按調(diào)查目的劃分：描述、預(yù)測(cè) ? B、 按調(diào)查對(duì)象劃分：普遍、抽樣 ? C、 按調(diào)查方法劃分：觀察、實(shí)驗(yàn)、詢問(wèn) ? D、 按調(diào)查區(qū)域劃分：城鎮(zhèn)市場(chǎng)、農(nóng)村市場(chǎng) ? E、 按調(diào)查產(chǎn)品劃分：工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品 ? F、 按調(diào)查時(shí)間劃分：定期、臨時(shí)性 程序 ? 調(diào)查圖 調(diào)查 確定課題 課題調(diào)查 分析報(bào)告 初步分析、參考 請(qǐng)教專家 制定調(diào)查、問(wèn)卷 收集資料 整理分析 編寫報(bào)告 方法 ? A、 案頭調(diào)研法 ? B、 直接調(diào)查法 ? C、 抽樣調(diào)查法 第三節(jié) 市
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