某項目總體策劃思路概述-wenkub.com
2025-02-05 14:59 本頁面
【正文】 商業(yè)區(qū)： 約２０畝，大型名車展示廳，便于項目價值的整體提升及后期開發(fā)戰(zhàn)略的延伸． ２）開發(fā)計劃：首先對１２０畝整體做“三通一平”，以在市場制造奪人聲勢． １期開發(fā)：住宅４０畝＋綠化廣場１０畝＋汽車展示廳２０畝； ２期開發(fā)：住宅５０畝 目的 ：先樹立項目整體形象，通過大面積綠化和名車展示廳來建立項目價值標(biāo)桿，實現(xiàn)二期及后續(xù)土地的利益最大化。 通過建筑規(guī)劃讓各樓棟視野更加開闊 大中心花園增強(qiáng)展示力和核心的效應(yīng) 圍合、中心園林、長廊營造特色 堅持適度超前的新生活方式的倡導(dǎo)原則 規(guī)劃及建筑設(shè)計應(yīng)留有余地、保持彈性。 （ 3）客戶群特征 住宅：經(jīng)濟(jì) 2房 +舒適 3房 +豪華 4房 商業(yè)：大型集中式汽車展示廳 +臨街商鋪 六、產(chǎn)品初步建議 Ⅲ 、物業(yè)開發(fā)計劃 規(guī)劃布局構(gòu)想 本地塊，是江南集團(tuán)在冷水灘城內(nèi)開發(fā)的第一個項目，本案根據(jù)市場發(fā)展的的狀況與消費者調(diào)查的基本情況，結(jié)合項目區(qū)域與地塊的基本情況，擬開發(fā)成一個集高尚居住與商業(yè)運營于一體的精品社區(qū)為開發(fā)立意，充分把如下原則： 商業(yè)與居住價值共贏，創(chuàng)造項目價值最大； 鑒于地塊坡地形態(tài)，合理布局商業(yè)與住宅； 充分把握區(qū)域發(fā)展大勢，前瞻性的規(guī)劃與開發(fā)。 名城春天 按照 100— 140平方米的主力戶型設(shè)定產(chǎn)品； 按照預(yù)期住宅均價為 1600元設(shè)定； 主力產(chǎn)品的總價格大約為 16萬 — 22萬元左右； 購買者的家庭收入幅度必須為： 2023~4500元 家庭積蓄總額必須在 7萬 — 10萬元以上 。 Ⅱ 、項目定位思考 一、項目物業(yè)定位 純中式江南風(fēng)情小鎮(zhèn) —— 用中式文化理念及江南園林風(fēng)格彌補(bǔ)市場中各項目建筑無特色，及園林景觀匱乏的現(xiàn)狀，以塑造項目的獨特優(yōu)勢形象； —— 用小鎮(zhèn)的概念，來強(qiáng)化小區(qū)的規(guī)模感及配套形象，以弱化項目所處地目前較偏遠(yuǎn)的心理。 冷水灘房地產(chǎn)基本格局為“西商東居”，河西商業(yè)集中度高，住宅發(fā)展受到自建房不公平競爭的牽制，價格低。 凡房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房地產(chǎn)項目均應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。 項目機(jī)會（ 0） —— 老鐵路廢除 根據(jù)城市規(guī)劃（ 20232023年），冷水灘將建設(shè)洛湛鐵路，建成通車后，原湘桂線站段鐵路廢除，接入冷水灘新站 項目威脅（ T） —— 自建房競爭 過多價格低廉的自建房（價格在600800元 /平米）建設(shè)拉低了區(qū)域價格提升速度，對商品房形成不公平競爭。 項目劣勢（ W） —— 地形不平整 項目地形高低落差過大，不平整，造成土建工程費用過高，增加項目成本。 ? 商品房住宅價格區(qū)間在 9801700元 /平米，主力價格區(qū)間為 10001400元 /平米。 以大戶型為主 100150㎡ 為主力戶型 戶型方正，平板 案例 —— 濱江豪園 開發(fā)商： 永州市中建置業(yè)、湖南省歐利房地產(chǎn)開發(fā) 位置： 河?xùn)|清橋路、舜皇路、梅灣路的交匯處 定位： 集商務(wù)辦公、購物娛樂、居家休閑于一體的大型高尚成熟生活社區(qū) 物業(yè)類型：住宅、商業(yè)街、寫字樓 規(guī)模： 占地面積 38畝，總建筑面積 15萬平方米 住宅面積 11萬平方米，商業(yè)面積 4萬平方米。 規(guī)劃布局欠科學(xué)，底商亂檔次 生活小區(qū) 約 商業(yè)街區(qū) 約 ，打造成一個純休閑、娛樂場所?？⒐し课菝娣e ，其中 住宅 22萬平方米 ；銷售房屋面積 40萬平方米，其中 住宅 32萬平方米 ，實現(xiàn)銷售額 54613萬元，其中住宅31953萬元。 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 永州房地產(chǎn)市場背景 商品房供求量增長快速 2023年，永州全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，同比
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