【正文】 進(jìn)行整合營(yíng)銷(xiāo)：綜合運(yùn)用廣告、軟文、大戲、書(shū)籍、公關(guān)活動(dòng)、節(jié)事等營(yíng)銷(xiāo)方式，在網(wǎng)絡(luò)、電視廣播、紙質(zhì)媒體進(jìn)行四位一體的整合營(yíng)銷(xiāo)。 聚焦策略： 將有限的力量聚焦于重點(diǎn)城市、重點(diǎn)渠道及重點(diǎn)活動(dòng)，集中力量進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，不宜面面俱到。 招商：持續(xù)傳播投資價(jià)值，持續(xù)促進(jìn)招 商引資。 住宅部分：約 。 利息 （參照當(dāng)前人民銀行中長(zhǎng)期貸款利率 6%，按 3年建設(shè)期計(jì)算）。 含征地拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施投入。 ? B1開(kāi)發(fā)難度較低，可打包，亦可自行開(kāi)發(fā)。 ? 建議一級(jí)重點(diǎn)企業(yè)為綠地集團(tuán)，其次為碧桂園、恒大；二級(jí)重點(diǎn)企業(yè)則為陜西省內(nèi)或成渝的大型開(kāi)發(fā)商。 ? 建議重點(diǎn)企業(yè)二：廣東碧桂園 ? 碧桂園的區(qū)域戰(zhàn)略以三四線(xiàn)城市為主，目前已進(jìn)入的廣東省外三四線(xiàn)城市有：江蘇泰州、湖北咸寧、湖北隨州、湖北荊門(mén)、安徽池州、安徽蕪湖、安徽巢湖、安徽黃山、安徽安慶、內(nèi)蒙古呼倫貝爾、內(nèi)蒙古興安盟、內(nèi)蒙古通遼、黑龍江綏化、四川攀枝花、湖南張家界、遼寧鞍山等。 ? 第三階段 收官： 2023年 2023年，開(kāi)發(fā)外圍剩余土地，進(jìn)一步獲取土地收益，并通過(guò) C1的改造更大的完善及提升區(qū)域的價(jià)值，一期的開(kāi)發(fā)完成。 ? 生態(tài)第一，保護(hù)優(yōu)先。 城投的角色：城市運(yùn)營(yíng)商 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 土地 規(guī)劃 七通 一平 土地開(kāi)發(fā) 城投公司 （土地、基礎(chǔ)設(shè)施等） 二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 （酒店、商業(yè)、住宅等） 運(yùn)營(yíng)管理商 （項(xiàng)目日常管理） 收益 收益 ? 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、統(tǒng)一招商引資和統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) – 整合優(yōu)質(zhì)智力資源，進(jìn)行總體策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)； – 分期進(jìn)行土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及景觀(guān)環(huán)境的打造； – 有針對(duì)性的進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)及招商引資； – 出讓土地，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商，先期開(kāi)發(fā)具有提升區(qū)域價(jià)值和示范作用的引擎性項(xiàng)目； – 持續(xù)出讓土地，引入各類(lèi)專(zhuān)業(yè)的二級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)； – 提供統(tǒng)一的管理服務(wù)及對(duì)外宣傳等（可自營(yíng)或引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理商合作）。在全國(guó)已有直營(yíng)及加盟分部十幾家，有 100多輛房車(chē)、近十個(gè)星級(jí)營(yíng)地投入運(yùn)營(yíng)，形成了一定數(shù)量的會(huì)員系統(tǒng)，房車(chē)露營(yíng)產(chǎn)品銷(xiāo)量占據(jù)全國(guó)份額的 70%以上。 ? 招商建議： 可與國(guó)內(nèi)著名的運(yùn)營(yíng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，如中天行、車(chē)行天下等俱樂(lè)部，既有強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)渠道，近年來(lái)又不斷的拓展了眾多的汽車(chē)營(yíng)地，針對(duì)自駕游市場(chǎng)形成了完整的體系。包括沙灘汽車(chē)露營(yíng)地、森林營(yíng)地及草坪汽車(chē)露營(yíng)地。 ?營(yíng)地周?chē)袔r石海灣，獨(dú)特的村莊。 中國(guó)的汽車(chē)營(yíng)地還有很多方面需要改善 美國(guó)藍(lán)嶺群山森林型 汽車(chē)營(yíng)地 ? 擁有 144個(gè)風(fēng)景秀麗的營(yíng)位。 3．計(jì)算機(jī)不僅被用于營(yíng)地登記和金融交易記錄，還被用來(lái)管理項(xiàng)目日程和用戶(hù)數(shù)據(jù)。 ? 美國(guó)旅游營(yíng)地呈如下發(fā)展趨勢(shì)： 1．有 75％的旅游營(yíng)地增加了活動(dòng)項(xiàng)目，其中最新增加的是挑戰(zhàn)、探險(xiǎn)類(lèi)的項(xiàng)目。所有營(yíng)地均設(shè)有停車(chē)區(qū)，提供對(duì)房車(chē)的接水接電服務(wù)，戶(hù)外活動(dòng)主要是燒烤、垂釣和踏青 (林區(qū)營(yíng)地不能燒烤 )，部分營(yíng)地能提供攀巖等極限活動(dòng)或水域活動(dòng)，海濱營(yíng)地還可進(jìn)行沙灘運(yùn)動(dòng)、海上觀(guān)光等戶(hù)外活動(dòng)。 與國(guó)外相比，中國(guó)的自駕營(yíng)地市場(chǎng)增長(zhǎng)空間巨大 5000020230150016005000100001500020230250003000035000400004500050000歐洲 美國(guó) 日本 臺(tái)灣國(guó)外自駕營(yíng)地?cái)?shù)量 資料分析 ? 目前營(yíng)地的發(fā)展以東部沿海為主，但西部增長(zhǎng)勢(shì)頭較好。 ? 我國(guó)旅游營(yíng)地尚處于 起步階段 ，主要針對(duì)休閑娛樂(lè)市場(chǎng)，依托所處景區(qū)或附近景區(qū)經(jīng)營(yíng)，規(guī)模小，數(shù)量少，只提供簡(jiǎn)單的服務(wù)，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足蓬勃發(fā)展的自駕車(chē)旅游市場(chǎng)要求，也達(dá)不到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。常年舉辦各類(lèi)活動(dòng)。 資料分析 ? 國(guó)外自駕 /汽車(chē) /露營(yíng)營(yíng)地相對(duì)成熟 ? 美國(guó)有 2萬(wàn)個(gè)左右的公共、私有營(yíng)地。 ? 汽車(chē)會(huì)所： 集休閑娛樂(lè)、圈子交流、汽車(chē)沙龍、文化體驗(yàn)等于一體的主題汽車(chē)會(huì)所。 ? 構(gòu)成： ? 汽車(chē)營(yíng)地： 汽車(chē)會(huì)所、汽車(chē)旅館、野奢酒店、汽車(chē)露營(yíng)地、拓展基地。 ? 自駕游大本營(yíng)： 結(jié)合漢中的城市特性，打造自駕游大本營(yíng)。 ? 碼頭區(qū)：沿河設(shè)臵一個(gè)綜合樞紐游船碼頭，與古渡口相結(jié)合打造，碼頭區(qū)可適當(dāng)建成小規(guī)模的休閑區(qū)、或夜市等。 小船 主要面向小資散客市場(chǎng)，滿(mǎn)足茶敘、小酒吧、棋牌活動(dòng)等功能 建議用人力作為小船的動(dòng)力；突出情調(diào)氛圍。 2區(qū) 1區(qū) 建議選址： 船型 定位 建議 豪華船 主要面向高端休閑商務(wù)市場(chǎng)，以會(huì)議、餐飲、休閑娛樂(lè)為主要功能。 ? 商業(yè)分利：拿出部分商鋪還與農(nóng)民； ? 勞動(dòng)技能培訓(xùn)：勞動(dòng)技能培訓(xùn)學(xué)校； ? 就業(yè)崗位安臵：項(xiàng)目里將會(huì)有大量的餐飲 /休閑 /娛樂(lè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)設(shè)施，將會(huì)提供大量的就業(yè)崗位，以及物業(yè)管理等； ? 文化建設(shè)：文化活動(dòng)中心等硬件設(shè)施的建設(shè)及文化環(huán)境的營(yíng)造。 ? 測(cè)算： 平均售價(jià)按 3500元 /平米估算，可承受的樓板價(jià)有望達(dá)到 7001050元，對(duì)應(yīng)的地價(jià)則是 93萬(wàn) 140萬(wàn)。 C1 C2 生態(tài)住宅區(qū) ? 定位： 基于本地塊離江有一定距離，且周邊開(kāi)發(fā)水平參差不齊，地塊先天價(jià)值相對(duì)低，因此建議以生態(tài)為特色，打造漢中首個(gè)生態(tài)主題住宅區(qū)，定位為城市中高端生態(tài)住宅區(qū)，服務(wù)于中產(chǎn)階級(jí)為主。 ? 構(gòu)成： ? 展覽區(qū)： 飛虎隊(duì)歷史 /物品 /圖片及紅色文化系列史料展覽。 ? 測(cè)算： 合計(jì)回款為 。 ? 濱江公寓： 1000畝，容積率 ，建筑面積 133萬(wàn)，小高層高層為主?？沙惺軜前鍍r(jià)約為 12001800，對(duì)應(yīng)地價(jià)為 48萬(wàn) 72萬(wàn)，按 60萬(wàn) /畝估算，預(yù)計(jì)回款 。 ? 規(guī)模： 占地約 1800畝。 ? 網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身設(shè)施 ? 兒童天地 ? 休閑水世界、水岸瑜伽館 建議產(chǎn)品二：高爾夫練習(xí)場(chǎng) ? 定位： 利用河灘地打造高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 A3 A4 第二階段 B區(qū) 第三階段 C區(qū)、 D區(qū) B濱江休閑區(qū) ? 定位： 以濱江景觀(guān)整治為主，營(yíng)造濱江休閑帶。 ? 運(yùn)營(yíng)思路： 預(yù)計(jì)于 2023年推出土地市場(chǎng)， A1和 A3，A2和 A4各自打包出讓。 ? 構(gòu)成： 占地約 50畝（非建設(shè)用地）。同時(shí)，大則邀請(qǐng)國(guó)際知名的漢學(xué)研究專(zhuān)家如杜維明等，小則是漢學(xué)研究機(jī)構(gòu) /當(dāng)?shù)貪h水文化研究中心等常年的文化交流平臺(tái)。 漢之源主題酒店主樓 a ? 定位： 以光大漢學(xué)為目的，打造漢學(xué)研究、培訓(xùn)、交流的休閑平臺(tái)；打造中國(guó)著名的漢學(xué)研究交流平臺(tái)。其中主會(huì)議廳孔明廳面積 1000平米，為多功能廳，可滿(mǎn)足大型會(huì)議及大型宴會(huì)，同時(shí)可分割使用。 ? 構(gòu)成： a、漢之源主題酒店主樓： 100畝 b、大漢書(shū)院群： 300畝 c、古渡口片區(qū)： 50畝 a c b b b b b ? 定位： 漢文化主題濱水酒店，打造漢中頂級(jí)接待平臺(tái)。 d、濱水美食公園 A漢之源主題酒店 ? 定位： 中國(guó)首個(gè)漢文化主題五星級(jí)度假村。 ? 定位： 集餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的濱水休閑岸線(xiàn)，可參照美國(guó)圣安東尼奧著名的“ RiverWalk”。專(zhuān)設(shè)漢王府，以高端為主，是漢中最高級(jí)別的餐飲接待平臺(tái)。同時(shí)集合漢朝具有代表性的曲藝項(xiàng)目 /漢樂(lè)府，如《孔雀東南飛》、《陌上桑》等傳統(tǒng)曲藝，發(fā)展為特色漢代歌賦表演，打造中國(guó)兩漢古典藝術(shù)盛宴。 ? 構(gòu)成： ? 主樓： 典藏廳、演藝廳、美食廳 ? 主樓外區(qū)域： 小型漢文化主題商業(yè)群 c、朱鹮閣片區(qū) c ? 典藏廳： 漢中最大的文物典藏平臺(tái)，國(guó)內(nèi)知名的特色典藏會(huì)所。 b、漢水廣場(chǎng) b ? 定位： 將朱鹮閣打造成與黃鶴樓、滕王閣、岳陽(yáng)樓齊名的中國(guó)四大名樓，成為漢中的標(biāo)志性建筑。 設(shè)計(jì)成 鳳舞之姿的 音樂(lè)噴泉，突出炫彩夜景燈光，配以大漢古樂(lè)，烘托古漢古韻，與漢江遙相呼應(yīng)，倍增漢水之美。突出中國(guó)古典女性美及愛(ài)情主題，形成日夜不斷、動(dòng)靜相宜的文化體驗(yàn)天堂。 ? 名品旗艦店： 國(guó)內(nèi)外時(shí)尚名品品牌展示銷(xiāo)售區(qū)。 ? 規(guī)模： 占地約 80畝（非建設(shè)用地），建筑面積。將文化與餐飲、典藏、演藝、娛樂(lè)、節(jié)慶等相結(jié)合，打造成為特色文化產(chǎn)業(yè)基地。 ? 規(guī)模： 約 2023畝。 引擎三：“漢水天堂”水上游樂(lè)區(qū) ?D1，將部分江面納入，作為水上功能區(qū)，打造漢水流域最好的水上樂(lè)園。 宜居新城 ? 其他地塊，將著重打造成為宜居新城。 大力吸納外部人口： 致力于打造最好的社區(qū)，吸引大量外部人口的導(dǎo)入，增加城市人口，貫徹雙百戰(zhàn)略。 科技館 建議科技館與博物館、青少年宮等相結(jié)合，打造集文化展示、文化體驗(yàn)、科技展示、青少年教育于一體的綜合性平臺(tái)，建議在二期或東部新城打造。其他老城空間的限制，以及內(nèi)向型的城市發(fā)展模式的制約，其他功能較少。需要涌現(xiàn)新的商業(yè)中心，新型的商業(yè)業(yè)態(tài)，服務(wù)于大量新增的人口，然后同時(shí)滿(mǎn)足內(nèi)向型和外向型的需求。新興城市公建，展示新的城市形象，代言城市新的未來(lái)，滿(mǎn)足內(nèi)向及外向型的雙重需求。 新引擎：新城核心區(qū) —— 位于新城中心，文脈的延續(xù)區(qū)，發(fā)展空間大，是老城的良好補(bǔ)充及升級(jí)，有更大的空間去全方位展示“漢之源”，可更好以休閑為載體，以文化為靈魂去打造一站式文化休閑體驗(yàn)平臺(tái)。 老城中心 新城中心 案例分析 崧澤廣場(chǎng) 北菁園 規(guī)劃展示中心 金地格林郡 圖書(shū)館（浦陽(yáng)閣） 行政學(xué)院 青松外苑 老商業(yè)街改造 曲水園邊園 開(kāi)發(fā)理念：三區(qū)融合，打造“漢文化濱水休閑新城” 文化 園區(qū) 城區(qū) 居住區(qū) 最具代表性的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?濃縮漢中文化精華，代言漢中文化，著重于文化體驗(yàn)演繹。以旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展為突破點(diǎn)，整合復(fù)合多產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)旅游休閑、商貿(mào)居住、會(huì)展、科教文化等三產(chǎn)為主的新型城區(qū)。 城市核心功能區(qū) ?城市公建 ?消費(fèi)性服務(wù)業(yè) ?宜居新城 城市核心功能延展區(qū) ?一期功能的延伸 ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ?其他 ? 新城： 位于城市邊緣，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美并具有城市規(guī)模和密度的區(qū)域，分擔(dān)中心城區(qū)的居住功能、產(chǎn)業(yè)功能的城區(qū)。 ? 宜居新城： 新興生態(tài)人居區(qū)。 形象訴求建議： 漢之源 水天堂 漢之源 中國(guó)心 天下漢之源 西北小天府 漢中客廳 魅力新城 漢水之濱 宜居新城 一座承載漢中夢(mèng)想的新城區(qū) ? 漢中： ? 濱江新區(qū)： 第三部分 項(xiàng)目構(gòu)建 總體構(gòu)建 村民宅基 地及集體 土地 農(nóng)民借耕種 土地 蘭空?qǐng)稣? 民航 建成區(qū) 村民宅基地 及集體土地 ? 一期范圍涉及漢臺(tái)區(qū) 3 個(gè)辦事處，企事業(yè)單位21個(gè)，村居民 1853戶(hù)，5974人， 需拆遷房屋面積約 47萬(wàn)平方米 。 大西北 生態(tài)休閑 高地。 世界漢文化發(fā)展里程碑城市之關(guān)鍵引擎，文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 ? 未來(lái)的一江兩岸，將致力于打造“城市新形象標(biāo)志、漢中都市活力帶”、“城市優(yōu)美生態(tài)自然區(qū)域、漢中歷史文化高地”、“城市山水宜居地、漢中生活升級(jí)片區(qū)” 。 ? 區(qū)域位于天漢大道和漢江的核心交叉地帶，最符合城市的發(fā)展規(guī)律，老城成熟區(qū)最易于延伸發(fā)展過(guò)來(lái)。 政府主導(dǎo)，眾志成城： ?本項(xiàng)目是政府主導(dǎo)型項(xiàng)目，可更好的從城市戰(zhàn)略需求出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃以及后期的招商引資等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的統(tǒng)一與雙贏(yíng)。如今，隨著休閑時(shí)代的到來(lái)，尤其是自駕游時(shí)代的到來(lái)，漢中有望重新崛起，成為休閑時(shí)代的超級(jí)休閑樞紐；有望成為國(guó)內(nèi)著名的“自駕游樞紐”、“自駕游大本營(yíng)”。 第三圈層：大西北更遠(yuǎn)的區(qū)域 ? 次要輻射圈，甘肅其他城市、山西，以及青海、寧夏等地?！? —— 易中天 漢中有條件打造“休閑城市” “西北桃花源”： 漢中猶如一顆飛來(lái)的明珠，嵌入大西北的黃土高原之中，其得天獨(dú)厚的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)讓其在陜甘川地區(qū)具有了核心的比較優(yōu)勢(shì)。 旅游城市 臥城 休閑城市 內(nèi)涵 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決定城市定位的城市 由若干居住區(qū)形成的大型城市居住地區(qū) 休閑城市是旅游城市的升級(jí)，內(nèi)涵更豐富，以休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展目的 為旅游者消費(fèi)而建設(shè)、并提供服務(wù)的城市 為相鄰大城市中心區(qū)提供居住等配套 讓外來(lái)人士與定居者在城市內(nèi)融合，生活、消費(fèi)和工作 外來(lái)人口 外來(lái)人口比重較大，逗留時(shí)間較短，以一次性消費(fèi)為主，而較少定居 外來(lái)人口比重很低 大量外來(lái)人口且本地定居較多 ，是日常生活的一部分，