【正文】 2023年 2月 13日星期一 2時 6分 15秒 14:06:1513 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , February 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :06:1514:06Feb2313Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 13日星期一 2時 6分 15秒 14:06:1513 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :06:1514:06:15February 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 工程項目決策的分析方法是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對項目決策過程可供選擇的多種方案進行定性與定量的描述和分析 ， 幫助決策者從中選取最佳方案的方法和過程 。它包括投資機會研究 、 項目構(gòu)思 、 目標(biāo)設(shè)計 、 方案策劃和可行性研究等五大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 所謂敏感性分析就是分析并測定各個因素的變化對指標(biāo)的影響程度 ， 即研究和分析項目的投資 、 成本 、 價格 、 產(chǎn)量和工期等主要變量發(fā)生變化時 ， 導(dǎo)致對評估項目經(jīng)濟效益的主要指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度 ， 如計算出這些因素在一定范圍內(nèi)變化時 ， 有關(guān)效益指標(biāo)變動的數(shù)量 ， 從而建立主要變量因素與經(jīng)濟效益指標(biāo)之間的對應(yīng)定量關(guān)系 （ 變化率 ） 。 （ 二 ） 風(fēng)險型決策分析方法 風(fēng)險型決策是在明確決策目標(biāo)的情況下 ， 依據(jù)通過預(yù)測得到的不同自然狀態(tài)下多種方案的目標(biāo)貢獻及其出現(xiàn)概率情況作出的決策 。 四 、 工程項目投資決策的一般原理和基本方法 工程項目工程項目決策的分析方法 ， 又稱項目決策技術(shù) 。 ③ 實驗法 ， 是對每個備選方案進行模擬實驗 ， 選出效果最好 的方案 。 “ 拍板定案 ” 選定的決策方案 ， 其可行性及優(yōu)化程度直接影響方案的實施過程與結(jié)果 在工程項目多方案比選中 ， 可供采用的方法通常有經(jīng)驗判斷法 、 數(shù)學(xué)分析方法和實驗方法 。 （ 2） 保留下來的最低限度目標(biāo) ， 根據(jù)其重要程度分為必須達到和希望達到的兩類 。 －－－非程序化決策又稱非例行決策 ， 它指針對項目管理中隨市場環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境變化 ， 很少重復(fù)出現(xiàn) ， 難以用固定模式解決的經(jīng)營活動問題所進行的決策 。 不確定型決策 是指決策過程事先僅能預(yù)知各備選方案在幾種可能的客觀狀態(tài)下產(chǎn)生的幾種不同結(jié)果 ， 其出現(xiàn)概率不明確情況下作出的決策 。 方案制定有固定的程式和選擇準(zhǔn)則 ， 容易做到最優(yōu)化選擇 。 商業(yè)運作上的建議 對于大型購物中心 ， 按照國際上購物中心經(jīng)營的成功案例來看 ， 購物中心應(yīng)遵循只租不售的原則 。 大型購物中心的設(shè)計上 ， 建議采用 “ 訂單式 ” 物業(yè) 。 5， 采用特殊的照明方式 ， 特殊的地面鋪裝 ， 使空間 ， 建筑 ， 景觀的設(shè)臵布局渾然一體 。 餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展 。 這種住宅改辦公的優(yōu)勢在于一是物業(yè)管理費較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢 。 目前市場中明確以公寓式辦公立項的有南方大廈 ， 中華廣場 。 沒有開發(fā)商保有運營這一形式 。 南通目前辦公樓租賃市場基本滿租 ， 市場較好 ， 寫字樓空閑率在 2%左右 ， 90%以上均由小型公司承租 。 e) 可以考慮進行預(yù)訂 、 聯(lián)建式開發(fā) 。 2. 中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議 a) 在開發(fā)次序上在住宅啟動吸引人氣后 ， 市場預(yù)熱后 ，方考慮建寫字樓 ， 并且一次推出不要太多 。 3. 物業(yè)管理 ：物業(yè)管理僅僅是提供一般的保安 ， 保潔 ，報信業(yè)務(wù) ,技術(shù)防備設(shè)施簡單 。 除正常的經(jīng)濟發(fā)展推動的商務(wù)空間要求之外 ， 也有大量的投資者開始瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓這一新的投資品種 。 南通的交通不便 ， 外來人口較少 ， 雖是沿海較早的十四個沿海開放城市 ， 但經(jīng)濟總量不高 ， 外向度也不高 ， 故商務(wù)空間需求并不多 。 8． 戶型配比建議： 90至 120 15% 總價約在 50至 60萬 120至 160 60% 總價約在 60至 80萬 160至 200 20% 總價約在 80至 100萬 以上或復(fù)式 5% 總價約在 100至 120萬 9． 開發(fā)次序： 先開發(fā)住宅的市場成熟度較高的二房或三房板式樓（ 小高層 ） → 相應(yīng)的社區(qū)配套商業(yè) → 五星級酒店 →娛樂業(yè)房地產(chǎn) → 主題購物 （ 休閑街區(qū) ） → 地塊熱度足夠時再推出住宅 （ 高層 ） ， 并根據(jù)市場反應(yīng)適度嘗試新鮮品種 （ 如小戶型 ） 。 比如外立面細(xì)部色彩線條處理 。 20萬平米的開發(fā)量中 ， 建議結(jié)高層和小高層類型中再進行細(xì)分 。 7． 避免風(fēng)險 ， 中央商務(wù)區(qū)的住宅開發(fā)建議 。 根據(jù)目標(biāo)客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位 ， 品味定位于南通最高檔的住區(qū) 。 四是原住新區(qū)周邊或工作在新區(qū)附近的公司企業(yè) 對居住區(qū)域與習(xí)慣性要求的人群 。 估計前期銷售這樣的客戶群將達到 30%以上 。 ? 6． 中央商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客戶及市場定位 。 5． 中央商務(wù)區(qū)優(yōu)勢與障礙 優(yōu)勢 ： CBD概念有利于營銷的尊貴感 ， 包容性強 ， 易于生發(fā)次級概念；新城區(qū)的發(fā)展后勁前景已為市民認(rèn)可接受 ， 普遍看好；體育會展中心 ， 狼山風(fēng)景區(qū)和南通大學(xué)新校區(qū)正可借勢；目前南通市場熱度不減 ， 市場氛圍還好；目前無論是市場還是產(chǎn)品和開發(fā)商水準(zhǔn)都還有很多空白點 ， 切入口 。 從現(xiàn)有樓盤品質(zhì)和價位及目標(biāo)客戶來看 ， 以下樓盤將會在新構(gòu)板塊內(nèi)構(gòu)成競爭又構(gòu)成互動 ， 他們是：天安花園 ， 兆豐嘉園 ， 鳳凰萊茵苑 ， 公務(wù)員公寓 ， 春暉花園 。 價格： 在宏觀調(diào)控的背景下 ， 通過對開發(fā)商 ， 銀行 ， 房地產(chǎn)交易所的走訪 ， 目前這一時段還看不出對南通房地產(chǎn)的影響 。 高層 ， 小高層住宅宅本主要都集中在濠河及周邊區(qū)域 ， 憑借其天然的地段優(yōu)勢和完善的生活配套 ,因此基本上不需要營銷 .入住率不高 ,其客戶基本上為投資型客戶 。 車庫為 10到 25萬 。 如摩托車 ， 汽車的消費 ，房地產(chǎn)消費也存在這一狀況； 購房選擇對地段和居住的便利性比較重視； 經(jīng)過房產(chǎn)熱 ， 住房消費還算比較成熟 ， 對物業(yè)的環(huán)境 ，外立面 ， 物管已有比較高的要求； 一般購房是面比較多的也比較暢銷的戶型面積在 130平方米左右 （ 60%以上 ） 。 可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定確