【正文】 2023/4/5 3:58:0503:58:0505 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 四月 2103:58:0503:58Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/4/5 3:58:0503:58:0505 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 21四月 2103:58:0503:58:05April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。? 接項目整體均價漲幅 3%計，銷售率 90%時，銷售凈收入可達到 60209萬元，稅前利潤為 7025萬元，開發(fā)商自有資金稅前投資回報率為 29%? 同時開發(fā)商固定資產(chǎn)沉淀有 19274平米住宅、 1700平米商業(yè)、 1000平米幼兒園、 65個車位。區(qū)域市場區(qū)隔分析n 產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)有兩大商業(yè)體，但兩大商業(yè)群都沒有大的綜合商業(yè)體。n 消費習慣：四線城市的富人消費習慣是具有群帶關(guān)系的。n 大荔房地產(chǎn)還處于發(fā)展初期，市場空白點較多，應掄占市場空白。③ 對商業(yè)地塊走業(yè)態(tài)錯位、側(cè)重發(fā)展休閑娛樂等服務業(yè)態(tài)路線；走高端，競品道路；④ 加快入市步伐，保證產(chǎn)品品質(zhì)、多元化發(fā)展，滿足市場不同消費群體的需求；塑造良好市場形象，提高市場競爭力。 SWOTW 項目劣勢：① 項目周邊成熟性較弱；② 周邊成型商業(yè)競爭壓力。n 高層大盤是新推出市場的中央城和潤澤世景園，這兩個項目是我們要重點關(guān)注的，中央城借用萬科的現(xiàn)場包裝作用，以及開盤的較高性價比優(yōu)勢目前銷售很好，潤澤的工地包裝較好，但銷售部及銷售策略不到位，目前前期排號有 50人左右。n 主要群體還是小業(yè)主、企業(yè)職工、投資者、教師等人群為主。n 大荔現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)富人社區(qū)。大荔高檔樓盤風格大荔對高檔樓盤的印象，更多關(guān)注在于現(xiàn)代風格與中式風格，傾向于在普通之中，看到不平凡的元素，所以某一個樓盤的高檔與否，對外形的關(guān)注對，并不是很高。大荔是一個較有經(jīng)濟實力，并且善于改變生活狀態(tài)人群組合的縣城。所以，從現(xiàn)階段經(jīng)濟的發(fā)展緣故，大荔對車的選擇并不強烈，上班族也以簡單、便捷的電瓶車為主要交通工具?？沙惺苁赘陡鶕?jù)我們的調(diào)查，大多數(shù)受訪者中，認為自己可承受的首付款低于10萬的占比 %；首付款低于 15萬的占比為 %；低于 20萬的占比在 %；低于 20萬的則在 %。意愿房型高低占比調(diào)查分析顯示，小高層與多層無電梯對于一個小縣城來說，還是比較受人們歡迎的。問卷調(diào)研說明購房目的 調(diào)查結(jié)果顯示，住宅商品房需求群體購房目的主要表現(xiàn)為 “ 改善居住條件” 和 “ 解決基本的住房問題 ” ，占比分別達到了 %與 % ；其余依次表現(xiàn)為出租占 %， “ 為他人購買 ” 占 %， “ 商住 ” 占 %， “ 其他 ” 占% 購房意愿方向人們選擇購房的區(qū)域，南向達到了 %、西向 %、北向達到了 %；大多數(shù)受訪者中，以自己比較熟悉、發(fā)展?jié)摿^大、現(xiàn)階段發(fā)展較明顯為主要購房首選區(qū)域。 B、大荔縣購房群體邀請，座談會討論互動式進行訪問。東府廣場所在區(qū)域是大荔商貿(mào)大道的景觀中心區(qū)域區(qū)域已經(jīng)過兩三年發(fā)展目前已渡過了發(fā)展的初步開發(fā)期已經(jīng)開始走向快速發(fā)展期環(huán)境及區(qū)域總結(jié) 東府廣場所在區(qū)域是大荔商貿(mào)大道的景觀中心區(qū)域區(qū)域已經(jīng)過兩三年發(fā)展目前已渡過了發(fā)展的初步開發(fā)期已經(jīng)開始走向快速發(fā)展期處于一個大發(fā)展前的調(diào)整期這個階段需要兩年左右房價會在 3000元左右徘徊銷售時好時壞一個標準的剛剛渡過經(jīng)濟發(fā)展初期將迎來未來十年快速發(fā)展期的縣級四線城市房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期當前在全國范圍內(nèi)大荔縣城，作為其房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展，目前正項目的兩塊地處于區(qū)域消費者及競爭研究Part 2一、消費者調(diào)研問卷分析問卷調(diào)研說明一、調(diào)查內(nèi)容 本次調(diào)查主要針對未來三年內(nèi)在大荔縣區(qū)域有購買商品房意向的群體，主要內(nèi)容涉及：受訪者現(xiàn)有住房狀況、購房意向需求、大荔區(qū)域購房意向需求和項目市場定價測試。這不是預測和猜想，而是時代與潮流。三四線城市地產(chǎn)市場特點 在全國的三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展中，陜西的三四線城市發(fā)展較慢，目前僅有咸陽處于全國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的前 100強之中，其它的三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展相對都處于起步階段性。 三四線（地級）城市，尤其四線（縣級）城市的地產(chǎn)開發(fā)商，多數(shù)具備較強的獲取土地能力和建設開發(fā)能力，但缺乏對市場的理解、資金實力不夠雄厚，更缺乏商業(yè)運營能力，高層次商業(yè)開發(fā)的難度較大。 現(xiàn)已建成的秦東商貿(mào)名城，縣城建筑美觀、物流發(fā)達，城市服務機構(gòu)和公益設施齊全，基本形成了集商貿(mào)、工業(yè)、物流于一體，城北汽貿(mào)物流區(qū)、城西食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城東文化體育休閑區(qū)、城市園林生態(tài)區(qū) “ 一城四區(qū) ” 格局，已榮獲了省級衛(wèi)生縣城、省級園林縣城稱號。建高樓、騰空間、增綠地、造景觀，具有突出“ 亦動亦靜、宜商宜居 ” 特色。 豐圖義倉建筑布局是城中有城，外城是高８米，厚６ — ８米的土垣，內(nèi)城為主體建筑， 青磚 砌成 ? 墻高８米，厚１３米，經(jīng)過百多年的風吹雨打，局部已開始裂開縫隙。民營經(jīng)濟快速發(fā)展，以食品、紡織、機械電子等為主的中小企業(yè)達到 4200戶， 33戶邁入規(guī)模以上行列。旅游遺址輔助發(fā)展經(jīng)濟:大荔人遺址，沙苑文化，遺址新石器時代文化遺，址商代（早）文化遺址。房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期宏觀政策預判二、大荔社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展 大荔縣位于關(guān)中平原東部，是黃 、洛、渭三河匯流之地。“ 2023企業(yè)家論壇年會 ” 上，國務院參事、國務院發(fā)展研究中心金融所名譽所長夏斌表示，房地產(chǎn)調(diào)控方向絕不會變，就是指堅決打擊投機炒房，加快社會保障房建設的方向不會變。政策十八大新聞中心舉辦的記者招待會上，十八大代表、住建部部長姜偉新說：樓市調(diào)控政策走向，長期來看，信貸、稅收等市場化調(diào)控手段將成為樓市調(diào)控的主體，行政干預措施將逐漸退出，目前政策不會有松動。 金融風暴對資本市場帶來的負面影響至今依舊未全部消散。西安首次貸款利率基本上都是基準利率，一線城市的變化并沒有影響西安樓市。四季度全國房貸優(yōu)惠政策收緊。11月 13日至 15日，萬科、保利 5家大開發(fā)商斥資 ，地價出現(xiàn)明顯上漲，短期內(nèi)房價不可能下調(diào)。停留于空泛問責。對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。非本地居民購房擁有 1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。要求對購買首套住房建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。 本報告旨在通過對渭南大荔縣市場前期調(diào)研和項目用地觀察的基礎上，結(jié)合大荔縣城市現(xiàn)狀和發(fā)展特點，對大荔縣房地產(chǎn)深入研究并初步提出項目發(fā)展戰(zhàn)略，為項目后續(xù)工作奠定初步的基礎。第二套及以上住房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。只有后來北京版調(diào)控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。增加首付款，抬高購房門檻減少貸款率，抬高貸款門檻減少購房者，制約投資需求增加限購區(qū)，強制執(zhí)行限購擴大問責范圍，強化責任制房地產(chǎn)近兩年調(diào)控思考十八大后 —— “ 行政調(diào)控措施將逐漸退出，信貸、稅收等市場化調(diào)控手段將成為樓市調(diào)控的主體，樓市已步入深度博弈。一線城市可出讓土地愈來愈少，土地財政不可持續(xù)。商業(yè)銀行信貸投放再度收緊，貸款審批及發(fā)放速度將減速。市場2023年，萬科就成為首家年銷售業(yè)績千億的房企。而在過去幾年里，大陸房地產(chǎn)市場持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓投資者充分認識到了大陸市場上的政策風險，因此投資較以往更為謹慎。人民日報 13日報道，對