【正文】 2023年 2月 下午 8時(shí) 58分 :58February 7, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:58:2420:58:2420:58Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 8時(shí) 58分 24秒 下午 8時(shí) 58分 20:58: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :58:2420:58:24February 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 7日星期二 下午 8時(shí) 58分 24秒 20:58: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 20:58:2420:58:2420:582/7/2023 8:58:24 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 員工對(duì)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格的看法 47 公司內(nèi)部診斷總結(jié) 運(yùn)營(yíng)體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還沒(méi)有形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì) ? 已經(jīng)形成多業(yè)務(wù)組合，但從收入和利潤(rùn)上講其他業(yè)務(wù)無(wú)法與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和寫字樓業(yè)務(wù)相比 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非常強(qiáng)調(diào)質(zhì)量 ? 人員結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)化人員偏少 ? 職業(yè)發(fā)展空間狹窄，發(fā)展路徑不明晰 ? 培訓(xùn)體系不能滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展要求 ? 目標(biāo)體系不明，預(yù)算體系流于事后控制； ? 業(yè)務(wù)流程不清晰，多變，存在因人調(diào)整現(xiàn)象； ? 外包、知識(shí)管理、成本、資金管理問(wèn)題較集中 ? 對(duì)下屬子公司管理缺乏仍以“行政管理”為主 ? 組織多變 ? 功能職位定位不清楚 ? 專業(yè)導(dǎo)向不明 ? 項(xiàng)目式組織與職能部門沖突問(wèn)題 ? 下屬子公司的管理有一定的方向性，但管理力度不足，比較混亂 48 根據(jù)上述分析，隨公司業(yè)務(wù)發(fā)展、規(guī)模繼續(xù)膨脹，公司資源和技能瓶頸需要盡快解決 ? 公司在特定規(guī)模資源狀況下，公司核心層以高度集權(quán)的方式深度參與開(kāi)發(fā)、獲取土地、設(shè)計(jì)、銷售環(huán)節(jié)符合公司創(chuàng)業(yè)期高速膨脹的業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn)。 培訓(xùn)缺乏針對(duì)性（考評(píng)體系流于形式是根本原因之一） 對(duì)新員工不能提供有力的培訓(xùn) 項(xiàng)目組對(duì) 7個(gè)北京典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外部訪談中，明顯感覺(jué)萬(wàn)科人員素質(zhì)最高。公司開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些業(yè)務(wù)內(nèi)部調(diào)劑給下屬子公司，導(dǎo)致下屬公司對(duì)總公司的依賴性，使自身缺乏發(fā)展的動(dòng)力 ?對(duì)下屬子公司的管理目前仍然以“行政管理為主” ?目前通過(guò)總部副總作為執(zhí)行董事及經(jīng)營(yíng)部雙重控制，總部其他職能部門與下屬公司也存在業(yè)務(wù)接口，相互配合中會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題 ?公司沒(méi)有很好確定各下屬公司不同的控股管理模式 ， 容易帶來(lái)下屬公司的混亂，缺乏管理的連續(xù)性 36 運(yùn)營(yíng)體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 人員結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)化人員偏少 ? 職業(yè)發(fā)展空間狹窄，發(fā)展路徑不明晰 ? 培訓(xùn)體系不能滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展要求 內(nèi)部診斷－－人力資源管理部分 37 公司本部市場(chǎng)研究、物業(yè)管理、成本管理的專業(yè)人才不足 公司專業(yè)能力比較薄弱的環(huán)節(jié)(員工調(diào)查問(wèn)卷）54%46% 46%28% 28% 26%25%20% 18% 18%9% 6%0%20%40%60%80%物業(yè)管理 成本管理 客戶關(guān)系管理 銷售管理 質(zhì)量管理 土地開(kāi)發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)策劃 材料采購(gòu)管理 項(xiàng)目進(jìn)度管理 資金管理 建筑商管理 項(xiàng)目組通過(guò)內(nèi)外部訪談了解到的比較情況基本和公司內(nèi)部調(diào)查的情況一致 自身能力評(píng)價(jià)圖 （遠(yuǎn)卓分析） 市場(chǎng)平均水平 項(xiàng)目研究 施工建造 設(shè)計(jì)規(guī)劃 銷售 物業(yè)管理 投資決策 市場(chǎng)策劃 成本管理 客戶管理 38 整體而言，目前的人力資源結(jié)構(gòu)和管理體系不能支持公司未來(lái)的高速發(fā)展 歷史原因 ?非集團(tuán)主業(yè)的集團(tuán)下屬公司 ?由管理型企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，業(yè)務(wù)運(yùn)作歷史不長(zhǎng) ?發(fā)展快，同時(shí)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略定位不夠清晰 ? 員工尤其是中高層大多來(lái)自集團(tuán)，房地產(chǎn)專業(yè)化程度不高 ? 平均主義思想沿襲，目標(biāo)體系不清晰，績(jī)效文化難以形成 ? 薪資體系規(guī)劃受工資總額限制和其他下屬公司橫向比較的約束，市場(chǎng)化程度低 ? 單一的職務(wù)等級(jí)序列，導(dǎo)致專業(yè)人員缺乏發(fā)展空間 ? 沒(méi)有針對(duì)業(yè)務(wù)建立有效的人員績(jī)效管理體系 ? 人力資源配比不合理：管理崗位設(shè)置過(guò)多，專業(yè)技術(shù)崗位設(shè)置不足 ? 缺乏專業(yè)技能積累和培訓(xùn)，人員專業(yè)化難以實(shí)現(xiàn) ? 組織變動(dòng)頻繁，給專業(yè)技能積累和提升帶來(lái)障礙 ? 專業(yè)人才的職業(yè)發(fā)展生涯和發(fā)展路徑不明確缺乏能夠與戰(zhàn)略有效配合的人力資源發(fā)展規(guī)劃 ? 缺乏有計(jì)劃的專業(yè)后備人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備 對(duì)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的影響 39 高層管理人員來(lái)源過(guò)于單一，從社會(huì)上招聘的專業(yè)人員相對(duì)較少 714901160518高層 中層 基層集團(tuán) 院校 社會(huì)“中高層的流動(dòng)性相當(dāng)小，基層員工沒(méi)有升職空間。部門中專業(yè)化技能的積累缺少持續(xù)性 ? 組織經(jīng)常變化導(dǎo)致公司 高層、部門之間的關(guān)系重新組織 ，高層崗位設(shè)置過(guò)多，一方面容易產(chǎn)生職能界定不清的問(wèn)題，另一方面重新磨合需要的時(shí)間較長(zhǎng)，內(nèi)部消耗精力過(guò)多，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展 16 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展（一） 項(xiàng)目追蹤期 土地開(kāi)發(fā)期 方案設(shè)計(jì)期 項(xiàng)目施工期 銷售期 追蹤 立項(xiàng) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 開(kāi)工 預(yù)售 客戶服務(wù)期 竣工驗(yàn)收 資料來(lái)源：?jiǎn)T工訪談、資料分析 以遠(yuǎn)洋天地作為參考 ? 前期市場(chǎng)策劃更多由遠(yuǎn)嘉主導(dǎo)， 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 缺乏過(guò)程控制，同時(shí)也缺乏對(duì)客戶需求的分析把握能力 ? 總工辦 對(duì)國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)公司的協(xié)調(diào)管理能力稍弱； ? 總工辦缺乏對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制及判斷能力，公司也未結(jié)合外部專家進(jìn)行內(nèi)外結(jié)合的評(píng)審以彌補(bǔ)自身功能不足； ? 總工辦 四新技術(shù)應(yīng)用不能落實(shí)； ? 工程中出現(xiàn)的技術(shù)問(wèn)題不能得到很好的解決 市場(chǎng)策劃 技術(shù)管理 ? 項(xiàng)目部 和 總工辦 質(zhì)量管理的職責(zé)定義不清 ? 公司對(duì) 監(jiān)理的控制 協(xié)調(diào)不足； ? 項(xiàng)目趕工期但公司缺乏相應(yīng)的質(zhì)量保障 方案措施； 質(zhì)量監(jiān)控功能缺失； 質(zhì)量管理 17 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展（二） 項(xiàng)目追蹤期 土地開(kāi)發(fā)期 方案設(shè)計(jì)期 項(xiàng)目施工期 銷售期 追蹤 立項(xiàng) 開(kāi)工 預(yù)售 客戶服務(wù)期 竣工驗(yàn)收 資料來(lái)源：?jiǎn)T工訪談、資料分析 以遠(yuǎn)洋天地作為參考 成本管理 銷售管理 客戶服務(wù) ? 項(xiàng)目部 對(duì)成本控制不力， 審預(yù)算部 沒(méi)有控制施工成本全部能力，只能對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行控制 ? 施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更造成成本失控； ? 對(duì)公司成本控制管理更多依賴高層核心人員經(jīng)驗(yàn)判斷 ? 銷售策劃和銷售管理的質(zhì)量控制功能缺失，沒(méi)有部門負(fù)責(zé) ? 前期管理不足，造成對(duì)后期物業(yè) 管理 的壓力； ? 物業(yè)管理 能力需有較大欠缺； ? 客戶服務(wù) 管理缺乏統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)； 設(shè)計(jì)招標(biāo) 18 項(xiàng)目部能力不足，主要工作集中在對(duì)項(xiàng)目施工的管理，不利于公司規(guī)模的拓展 ? 在工程建設(shè)管理中更多的負(fù)責(zé)進(jìn)度管理，對(duì)成本、質(zhì)量管理責(zé)任關(guān)注及控制不足 ? 項(xiàng)目部部門沒(méi)有協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的能力，項(xiàng)目的把控與協(xié)調(diào)責(zé)任主要集中于公司高層 ? 這種項(xiàng)目組織方式導(dǎo)致公司高層的管理跨度很大，既要協(xié)調(diào)項(xiàng)目部門又要協(xié)調(diào)職能的工作，精力牽涉過(guò)大，更多管理日常工作，難以對(duì)公司戰(zhàn)略做更深入考慮 ? 高層過(guò)多介入日常運(yùn)作導(dǎo)致中、基層員工成長(zhǎng)緩慢，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的素質(zhì)、能力不足。 ％ % 利潤(rùn)率（ 百分比） 利潤(rùn) （萬(wàn)元） 收入 （萬(wàn)元） 實(shí)際完成部分 （截至 02年 2月底，以遠(yuǎn)洋天地一期 3＃－ 6＃入住以成本預(yù)估計(jì)算） 計(jì)劃 （遠(yuǎn)洋天地一期收益） 遠(yuǎn)洋天地一期 ?預(yù)計(jì)收入利潤(rùn)率處于北京市房地產(chǎn)平均水平： （平均項(xiàng)目收益水平達(dá) 10－ 15％，項(xiàng)目收益率好的能達(dá)到 20－ 25％） ?公司以高于市場(chǎng)平均水平的投入，獲取低于市場(chǎng)平均水平的收益，是為服從公司迅速成長(zhǎng)的策略。按照已實(shí)現(xiàn)收入（ 2023年 2月）看，公司利潤(rùn)率僅 %； 按預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入 ，項(xiàng)目收益率為 %（有風(fēng)險(xiǎn)），目前為止已實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)不到項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的 1/3。 引入新股東？上市？ 公司業(yè)務(wù)跨地域發(fā)展？ 收入方式多元化？ 3 公司業(yè)務(wù)已經(jīng)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等業(yè)務(wù)的組合格局 公司初步形成多盈利結(jié)構(gòu)的業(yè)務(wù)組合 ?開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)－－項(xiàng)目部 /項(xiàng)目公司 ?相關(guān)存量經(jīng)營(yíng) /服務(wù)提升業(yè)務(wù)－－下屬近 10家控股子公司 穩(wěn)定收益貢獻(xiàn) 開(kāi)發(fā)前期 遠(yuǎn)嘉 開(kāi)發(fā)階段 本部、