【正文】 風(fēng)險 預(yù)估 Ⅲ 風(fēng)險 預(yù)估 Ⅲ □ 價格實現(xiàn)與銷售周期相關(guān)， 展商對銷售速度的要求。 廣州泰湖房地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 項目融資說明 Ⅱ 股東名稱 德高泰湖項目投資公司 廣州股東 合計 溫州股東 (77%) 北京股東 (23%) 持股比例 % % % % % % 德高泰湖公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和投資明細 項目融資說明 Ⅱ 股東名稱 德高集團 意向股東1 意向股東2 意向股東3 合計 每一股所 需 投資款 （萬） 預(yù)計 投資日期 德高集團 北京股東 持股股數(shù) 30 23 16 16 15 100 注冊資金 2023年4月 一期借款 792 156 156 896 60 2023年5月 二期借款 896 078 078 948 30 2023年8月 三期借款 896 078 078 948 30 2023年10月 投資借款 總所需投資款 5584 00 312 312 792 融資方式 項目融資說明 Ⅱ 本項目二期 4億元資金計劃通過四種方式進行融資： （一）私募融資：通過私募形式籌集資金； （二）銀行融資：集團在銀行進行項目抵押貸款融資； （三）夾層融資：通過信托公司發(fā)行夾層信托產(chǎn)品進行融資； （四）股東出資：根據(jù)前述融資計劃，剩余資金缺口由股東再出資。其中： 4月中旬投入 2億元人民幣； 8月中旬投入 1億元人民幣； 12月中旬投入 1億元人民幣。 本項目總啟動資金為 80000萬元人民幣。 利潤估算及開發(fā)周期 投資效益 估算 Ⅰ 項目開發(fā)綜合成本和費用 土地成本： 4億元 /161155㎡ ，約為 2482元 /㎡ 建筑成本： 2200元 /㎡ 園林景觀： 500元 /㎡ 財務(wù)成本： 1000元 /㎡ 營銷推廣： 600元 /㎡ 營業(yè)稅收： 1000元 /㎡ 管理費用： 100元 /㎡ 不可預(yù)見費用： 200元 /㎡ 項目估計成本為： 8082元 /㎡ 161155㎡ =130245萬元 利潤估算及開發(fā)周期 投資效益 估算 Ⅰ 項目利潤估算 根據(jù)前述效益估算一： 營業(yè)稅后單位利潤： 155008082=7418元 /㎡ 營業(yè)稅后總利潤： 7418 161155=119545萬元 項目投資回報率為： % 股東投資回報率為： %（出資 4億元） 根據(jù)前述效益估算二： 營業(yè)稅后單位利潤： 185008082=10418元 /㎡ 營業(yè)稅后總利潤： 10418 161155=167891萬元 項目投資回報率為： % 股東投資回報率為： %(出資 4億元） 根據(jù)前述效益估算三： 營業(yè)稅后單位利潤： 215008082=13418元 /㎡ 營業(yè)稅后總利潤： 13418 161155=216237萬元 項目投資回報率為： % 股東投資回報率為： %（出資 4億元） 融資計劃 項目融資說明 Ⅱ 項目總投入與啟動資金 泰湖山莊項目是共同開發(fā)建設(shè)項目。 “ 合景天湖峰境 ”，該項目位于花都北興山前大道東段北側(cè)（詳 見“區(qū)位土地利用規(guī)劃圖”），從聯(lián)排到臨湖別墅，目前銷售價 格為 7000— 20230元 /㎡ ,平均銷售價 12023元 /㎡ 以上。 ——作為今天這個時代發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化映像，可以把他們符號化地定義： 知本 灰藍 ——可以用一組詞來概括他們的行為特征： 現(xiàn)代、國際、科學(xué)、自然、人文 目標(biāo)客戶 提煉 Ⅲ —— 認(rèn)識他們 知本灰藍是一張標(biāo)簽 它是知本中產(chǎn)商務(wù)服裝的專業(yè)顏色； 他們穿灰色行政套裝，拎筆記本電腦，臉上略帶自信而又矜持的微笑，以“一切盡在掌握”的姿態(tài)出入于辦公樓、廠房間、候機廳、商務(wù)會所、星級酒店 …… 知本灰藍是一張名片 – 它代表了社會大眾對知本中產(chǎn)的普遍印象； – 作為城市中產(chǎn)階級，灰色的內(nèi)斂，喜歡藍色的深邃，已成為時代的代言人 知本灰藍是一個精神符號 它代表了社會大眾對知本中產(chǎn)的普遍認(rèn)可； – 作為城市中產(chǎn)階級，它象征著積極進取的精神、融匯中西的職業(yè)能力，已成為時代的標(biāo)竿 目標(biāo)客戶 提煉 Ⅲ 項目融資說明 Ⅰ 、投資效益估算 Ⅱ 、項目融資說明 Ⅲ 、風(fēng)險預(yù)估 計算依據(jù) 銷售方案計算依據(jù) 序號 項目名稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 518畝 2 總建筑面積 ㎡ 130155 園景小獨棟 ㎡ 40500 25% 山景獨棟 ㎡ 57600 45% 湖景大獨棟 ㎡ 32023 25% 3 產(chǎn)品價格 園景小獨棟 元 /㎡ 15500 為 2023年開盤銷售的均價，銷售期預(yù)計年遞增 10% 山景獨棟 元 /㎡ 19000 為 2023年開盤銷售的均價，銷售期預(yù)計年遞增 10% 湖景大獨棟 元 /㎡ 22500 為 2023年的銷售均價，銷售期預(yù)計年遞增 10% 投資效益 估算 Ⅰ 效益估算一 方案 面積區(qū)間 (㎡ ) 戶數(shù) （套） 戶均 (㎡ ) 建面 (㎡ ) 預(yù)計售價 （元 / ㎡ ） 預(yù)計銷售額 （萬元） 銷售周期 （年） 園景小獨棟 250300 150 270 40500 12500 50625 23年 山景獨棟 300350 180 320 57600 15500 89280 23年 湖景獨棟 350450 80 400 32023 19500 62400 23年 合計 410 130100 202305 ? 預(yù)計按此方案規(guī)劃，項目整體銷售額在 左右，實現(xiàn)均價 15500元 /平（未考慮持續(xù)銷售的溢價因素），銷售周期約 23年，持有商業(yè) 3萬平米價值 。 ” 這已經(jīng)是張先生 第三次置業(yè) 了。 “ 在城市呆久了，總想回到純粹的自然里面去。 ” 張先生笑著說。地板、窗欞、屏風(fēng)，張先生的家是典型的東方韻味 。也許正是某個一瞬間的想法，就改變了普通大眾的生活。從研究員到項目經(jīng)理，再到研發(fā)主管，張先生一直以 積極、樂觀與平和的心態(tài)對待一切 。 落實到本項目，可把以下人群稱之為 — 新廣州人 ? 廣州傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括白云區(qū)、天河區(qū)等地）的原居民 ? 廣州傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括白云、天河區(qū)等地）工作、生活并努力逐步融入本土生活的外來人員 ? 在廣州市北部區(qū)域工作、有良好教育及工作的廣州年輕一代（包括廣州傳統(tǒng)本土居民及新移民家庭的后代） 目標(biāo)客戶 描摹 Ⅲ 目標(biāo)客戶定義： 白云區(qū) /天河區(qū) / 花都中高層次的消費群 界定原則 項目區(qū)域： 鎖定項目周邊緊鄰區(qū)域：白云區(qū)、天河區(qū)和花都本地。 新廣州人定義： ? 新廣州人 ， 顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的廣州人在思想觀念、消費習(xí)慣、生活喜好等方面有所不同，但同時也繼承了廣州固有的、傳統(tǒng)的地域生活特色。 ?交樓時間 2023年 ． 典型案例 — 桃花源 建筑風(fēng)格：借鑒了歐洲的經(jīng)典別墅，汲取了英，法，意，西班牙等國的建筑風(fēng)格．外立面穩(wěn)重，大氣． 歐式風(fēng)格建筑立面 借鑒點：歐式風(fēng)格本地客戶接受度高，暖色調(diào)外墻感官上相對舒服，石材、木材的運用可以增加建筑的品質(zhì)感。 銷售動態(tài) 項目 內(nèi)容 產(chǎn)