【正文】 凈經(jīng)營(yíng) 收入 192023元 償債 能力比 247。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和收益 ? 財(cái)務(wù)收益 – 租售收入 – 財(cái)產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財(cái)務(wù)收益 ? 開(kāi)發(fā)階段費(fèi)用 – 土地費(fèi)用 – 建設(shè)費(fèi)用 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用 – 銷(xiāo)售費(fèi)用 ? 經(jīng)營(yíng)階段費(fèi)用 – 出租費(fèi)用 – 維護(hù) 、 管理費(fèi)用 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 其它費(fèi)用 稅費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 工程建設(shè)投資 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經(jīng)營(yíng)成本 60萬(wàn)元 20萬(wàn)元 帳面 虧損額 年總收入 萬(wàn)元 年折舊額 萬(wàn)元 總會(huì)計(jì)成本 萬(wàn)元 利息 30萬(wàn)元 160 90 180 年凈收益 萬(wàn)元 100 年債務(wù)支出 稅后凈現(xiàn)金流 年凈收益 萬(wàn)元 100 萬(wàn)元 70萬(wàn)元 利息 30萬(wàn)元 本金償還 10萬(wàn)元 蔽稅收入 稅前凈現(xiàn)金 流 60 萬(wàn)元 房地產(chǎn)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析過(guò)程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛收入的比例 += 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 176218元 － 凈經(jīng)營(yíng) 收入 162662元 年債務(wù) 支出 125125元 － 247。 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 SCC f ??? ?acTSCCSPQI ????? 1? ?ccc QSQCPQSCPdQdI ?????? 1 盈虧平衡分析的擴(kuò)展 某項(xiàng)目的 NPV可由下式計(jì)算，項(xiàng)目壽命期為不確定因素 當(dāng) NPV＝ 0時(shí)，有 可解得，能使 NPV≥ 0 的 項(xiàng)目壽命期的臨界值約為 10年 ? ?xAPNP V %,15,/30150 ???? ? 530150%,15,/ ????? xxxAP 敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目 NPV的影響 變動(dòng)率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 1 139 4 9894 8394經(jīng)營(yíng)成本 28374 19884 1 139 4 2904 － 5586產(chǎn)品價(jià)格 － 10725 335 1 139 4 22453 335130 變動(dòng)率＋ －變動(dòng)率 投資額 產(chǎn)品價(jià)格 經(jīng)營(yíng)成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的概率描述 假定 A、 B、 C是影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨(dú)立，則項(xiàng)目現(xiàn)金流有 k＝ l m n 種可能的狀態(tài)。 ? 動(dòng)態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時(shí)間。即：能滿足 及 條件的 i* 就是項(xiàng)目唯一的 IRR，否則就不是項(xiàng)目的 IRR，且這個(gè)項(xiàng)目也不再有其它具有經(jīng)濟(jì)意義的 IRR。 – 項(xiàng)目的 IRR是唯一的，如果計(jì)算 IRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不是項(xiàng)目的 IRR。 問(wèn)題：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是唯一的嗎？ ? ? ? ? ???? ?????? iIR RiCOCInttt 01 0若? ?tt aCOCI ??? ? xi ??? 1*1 02210 ????? nn xaxaxaa ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的唯一性問(wèn)題討論 例：某大型設(shè)備制造項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況 用 i1 = % 和 i2 = % 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結(jié)果。 （二）內(nèi)部收益率（ IRR） ? 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時(shí)折現(xiàn)率。（ Minimum Attractive Rate of Return , MARR） ? 決定基準(zhǔn)折現(xiàn)率要考慮的因素 –資金成本 –項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)實(shí)成本 機(jī)會(huì)成本 用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多方案比選 ? 互斥方案具有可比性的條件 –考察的時(shí)間段和計(jì)算期可比 –收益和費(fèi)用的性質(zhì)及計(jì)算范圍可比 –備選方案的風(fēng)險(xiǎn)水平可比 –評(píng)價(jià)所使用的假定合理 ? 壽命期相等的互斥方案比選 在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)可行方案。 附表 7 制造費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元制造費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用年 份 年 份 年 份項(xiàng)目3 4項(xiàng)目3 4項(xiàng)目3 ～ 6 7 ～ 10工 資 24 24 工 資 12 12 工 資 36 36折舊費(fèi) 差旅費(fèi) 24 24 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 廣告費(fèi) 60 60 修理費(fèi) 3 3物料消耗 80 其 他 12 12 辦公費(fèi) 6 6勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 合 計(jì) 108 108 差旅費(fèi) 12 12水電費(fèi) 18 27 保險(xiǎn)費(fèi) 18 18運(yùn)輸費(fèi) 27 45 公司經(jīng)費(fèi) 20 20環(huán)境保護(hù)費(fèi) 6 6 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 3 3其 他 10 15 董事會(huì)費(fèi) 10 10合 計(jì) 顧問(wèn)費(fèi) 4 4交際應(yīng)酬費(fèi) 12 12房產(chǎn)、車(chē)船稅 2 2無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo) 10 10其 他 12 12合 計(jì) 附表 8 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元年 份 3 4 5 6 7 8 9 10生產(chǎn)成本 原輔材料 動(dòng) 力 工 資 制造費(fèi)用 其中 : 物料消耗 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 利息支出 總成本費(fèi)用 其中 : 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 利息支出 經(jīng)營(yíng)成本 固定成本 可變成本 附表 9 損益表 單位：萬(wàn)元年 份 3 4 5 6 7 8 － 10銷(xiāo)售收入 1574 2734 2734 2734 2734 2734銷(xiāo)售稅金及附加 總成本費(fèi)用 銷(xiāo)售利潤(rùn) 所得稅 (33%) 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 公益金 可供分配利潤(rùn) 股利分配 0 甲方股利 (40%) 0 乙方股利 (30%) 0 丙方股利 (30%) 0 未分配利潤(rùn) 0 0 0 0 0 附表 10 資金來(lái)源及運(yùn)用表 單位 ： 萬(wàn)元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 － 10資金來(lái)源 1300 2228 442 990 1027 1064 1101 1138銷(xiāo)售利潤(rùn) 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 長(zhǎng)期借款 1600流動(dòng)資金借款 120自有資金 1300 628 85資金運(yùn)用 1300 2228 405 建設(shè)投資 1300 2228流動(dòng)資金 0 205 75所得稅 0 職工福利費(fèi) 0 借款還本 200 370 370 370 370甲方股利 0 乙方股利 0 丙方股利 0 盈余資金 0 0 累計(jì)盈余資金 0 0 項(xiàng)目資金規(guī)劃 ? 資金運(yùn)用 涉及投資計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃以及生產(chǎn)計(jì)劃。以上兩式亦可記作： ? ?iiAF n 11 ???? ? 11 ??? niiFA1 2 n n－ 1 0 A A A A （ 等額年值） 1 2 n n－ 1 0 F（ 將來(lái)值） ? ?F /A, i,nAF ? ? ?A /F, i,nFA ? 常用資金等值計(jì)算公式 ? 等額年值與現(xiàn)值之間的換算 亦可記作： 若 則： ? ?P /A,i ,nAP ? ? ?A /P, i,nPA ?? ?? ? nniiiAP????111? ?? ? 111????nniiiPA1 2 n n－ 1 0 A A A A （ 等額年值） 1 2 n n－ 1 0 P（ 現(xiàn)值） ??n iA? 三、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表 ? 基本報(bào)表 – 損益表 – 資產(chǎn)負(fù)債表 – 資金來(lái)源與運(yùn)用表 – 現(xiàn)金流量表（全部投資） – 現(xiàn)金流量表（自有資金） – 現(xiàn)金流量表（各投資方） ? 輔助報(bào)表 – 固定資產(chǎn)投資估算表 – 流動(dòng)資金估算表 – 投資計(jì)劃與資金籌措表 – 主要產(chǎn)出物和投入物使用價(jià)格依據(jù)表 – 生產(chǎn)成本估算表 – 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 – 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)估算表 – 制造費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用估算表 – 借款還本付息表 – 總成本費(fèi)用估算表 – 銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算表 附表 1 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑工程 設(shè)備購(gòu)置 安裝工程 其他費(fèi)用 合計(jì)1 固定資產(chǎn) 558 2184 102 2844 一車(chē)間 110 1860 80 2050 二車(chē)間 85 96 9 190 三車(chē)間 97 126 9 232 辦公及生活設(shè)施 78 12 4 94 其他工程和費(fèi)用 188 50 運(yùn)輸工具 40 402 無(wú)形資產(chǎn) 436 436 土地使用權(quán) 200 200 技術(shù)專(zhuān)利 236 2363 開(kāi)辦費(fèi) 80 80 咨詢調(diào)查費(fèi) 20 20 籌建費(fèi) 50 50 人員培訓(xùn)費(fèi) 10 104 預(yù)備費(fèi) 168 1685 總計(jì) 558 2184 102 684 3528 附表 2流動(dòng)資金估算表 單位 : 萬(wàn)元年份序號(hào) 項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù) 3 4 5 ～ 101 流動(dòng)資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 15 24 存 貨 原輔材料 30 12 備品備件 60 6 在 產(chǎn) 品 20 18 產(chǎn) 成 品 15 24 周轉(zhuǎn)現(xiàn)金 30 12 2 流動(dòng)負(fù)債 應(yīng)付賬款 30 12 3 流動(dòng)資金 4 流動(dòng)資金增加額 工業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)資金估算 ? 擴(kuò)大指標(biāo)估算法 參照同類(lèi)項(xiàng)目流動(dòng)資金與銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資的比例以及單位產(chǎn)量的流動(dòng)資金占用額進(jìn)行粗略估算。 ? 將來(lái)時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱(chēng)為“ 現(xiàn)值 ”。如開(kāi)辦費(fèi)、租入資產(chǎn)改良費(fèi)。 ? 無(wú)形資產(chǎn)的原值相對(duì)于獲得無(wú)形資產(chǎn)的實(shí)際支出。 需求價(jià)格彈性在市場(chǎng)分析中的意義 ? 對(duì)于富于彈性的商品，價(jià)格與總收入成反方向變化 P 則 TR ， P 則 TR ? 對(duì)于缺乏彈性的商品，價(jià)格與總收入成同方向變化 P 則 TR ， P 則 TR （二）投資條件與項(xiàng)目選址 ? 自然條件 ? 基礎(chǔ)設(shè)施條件 ? 原材料及輔助材料供應(yīng) ? 燃料動(dòng)力供應(yīng) ? 人力資源條件 ? 社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 、 人文條件 ? 政策環(huán)境 ? 主要原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算 ? 土地費(fèi)用 ? 其它應(yīng)考慮的因素 – 與政府的關(guān)系 – 目標(biāo)市場(chǎng) – 戰(zhàn)略布局 ? 各備選方案比較 （三）技術(shù)方案 ? 產(chǎn)品及工藝方案 – 產(chǎn)品功能 – 產(chǎn)品規(guī)格 、 標(biāo)準(zhǔn) – 生產(chǎn)方法 – 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 – 主要工藝設(shè)備選擇 – 主要原材料 、 燃