【正文】 2023年 1月 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/252023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 5:08:38 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 反饋的方式 項(xiàng)目向公司 (月報(bào) ) 審批 階段性成果模版 要點(diǎn) 4：業(yè)務(wù)表單 全景計(jì)劃 (可選 ) 下階段工作安排及計(jì)劃布置 地區(qū)公司主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料 強(qiáng)調(diào)合規(guī)性： 人 機(jī)制 績效 基于運(yùn)營決策的需要觃劃會(huì)議 PMO預(yù)案決策會(huì) (拿地前 ) PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) (取得土地 15日內(nèi) ) 階段成果審查會(huì) (各項(xiàng)目階段：含項(xiàng)目總結(jié)會(huì) ) PMO關(guān)鍵決策會(huì) (根據(jù)需要 ) 半年總結(jié)會(huì) (6月15日 /12月 15日 ) PMO月度運(yùn)營會(huì)（每月頭３個(gè)工作日） 項(xiàng)目周例會(huì) (每周五 ) 1 2 3 4 5 6 7 項(xiàng)目啟勱“鎖定”項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo) 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘 體驗(yàn)區(qū)選址定位 成本測(cè)算 一二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 (產(chǎn)品成功、管理成功 ) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)指引 啟動(dòng)會(huì)是通過多次會(huì)議、短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成度對(duì)項(xiàng)目第一次也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。 計(jì)劃 經(jīng)理 信息 系統(tǒng)績效 考核 計(jì)劃機(jī)制 數(shù)據(jù)模型 總控 計(jì)劃 個(gè)人 月度 績效 項(xiàng)目 月度 績效 部門 月度 績效 績效 評(píng)分 部門評(píng)分方法 進(jìn)度分（ 50%） : 項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總 +運(yùn)營專員 其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人 +運(yùn)營專員 質(zhì)量分（ 50%）： 項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總； 其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人； 工程施工質(zhì)量：集團(tuán)工程部打分 部門月度計(jì)劃總結(jié) 專職計(jì)劃經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的協(xié)同能有效促進(jìn)計(jì)劃運(yùn)營的有效落地。 部門計(jì)劃“承接”開發(fā)計(jì)劃的原理 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 前提 口徑 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 主項(xiàng)計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃 工作項(xiàng)都要責(zé)任人、責(zé)任部門 工作項(xiàng)都要有計(jì)劃開始時(shí)間 每個(gè)工作項(xiàng)都要有計(jì)劃完成時(shí)間 所有未完成工作 所有計(jì)劃完成的工作 所有計(jì)劃開始的工作 計(jì)劃經(jīng)理的樞紐定位 時(shí)間軸 (月度單位 ) 落實(shí)部門計(jì)劃的作用 將項(xiàng)目計(jì)劃分解到各部門月度計(jì)劃，確保部門目標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)一致，有效 支撐 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃落實(shí) 計(jì)劃經(jīng)理有權(quán)無法用，或者 責(zé)權(quán)不對(duì)等 的境況，緩解工作難開展的問題 能夠及時(shí)、真實(shí)的反饋工作情況，避免 報(bào)喜不報(bào)憂 。 地產(chǎn)企業(yè)常見的專項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金計(jì)劃 人力資源配臵 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場(chǎng)計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 (如：精裝修 ) 一級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 各企業(yè)普通表示專項(xiàng)計(jì)劃沒有意義 專項(xiàng)計(jì)劃辨析 “專項(xiàng)計(jì)劃”是為完成某一方面、某一工作項(xiàng)、某一組工作項(xiàng)的工作內(nèi)容而設(shè)定的細(xì)化工作推進(jìn)計(jì)劃，它主要由項(xiàng)目的職能負(fù)責(zé)人推進(jìn)。上述階段性成果文件包括但不限于：各類的報(bào)告、方案、會(huì)議紀(jì)要、審批表、計(jì)劃、策劃書等。 構(gòu)成： 集團(tuán)關(guān)注和控制的重點(diǎn)事項(xiàng)工作 城市公司或項(xiàng)目總經(jīng)理關(guān)注的項(xiàng)目工作 需要多單位協(xié)同完成的工作項(xiàng) 需要進(jìn)行工作質(zhì)量控制的工作項(xiàng) (成果 ) 意義： 目標(biāo)明確、責(zé)任明確，符合 SMART原則 協(xié)同、工作界面、效率提升 經(jīng)營支撐、知識(shí)沉淀、管理工具標(biāo)準(zhǔn)化 主項(xiàng)計(jì)劃反饋 /檢查的主要做法 督辦 /檢查記錄： 計(jì)劃的督辦、檢查，有督辦組織部門按照上表中的檢查時(shí)間組織進(jìn)行工作檢查，并形成 《 督辦 /檢查記錄 》 ，列明計(jì)劃的執(zhí)行情況，應(yīng)包括但不局限于一下內(nèi)容： —— 計(jì)劃執(zhí)行效果綜合評(píng)估； —— 為達(dá)到計(jì)劃情況的原因分析； —— 計(jì)劃延遲或變更的糾正措施； —— 計(jì)劃執(zhí)行和關(guān)聯(lián)部門、責(zé)任人。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 3 ——開盤 (續(xù) ) 提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法 /措施 1） 實(shí)施開盤百日前動(dòng)態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門需完成或支持的事項(xiàng)清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的百日管理，每周檢查一次進(jìn)度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決 (集團(tuán)產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào) )。 2） 目前各部門對(duì)營銷更多的是被動(dòng)支持，未達(dá)到眾星捧月的層次。 2） 在設(shè)計(jì)管理中由地區(qū)和策略估價(jià)公司介入進(jìn)行控制 (設(shè)計(jì)合同事先約定 )。 3） 招投標(biāo)存在心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，并未能實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。 3） 保證策劃過程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。 實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：百分之百實(shí)現(xiàn)有價(jià)值策劃，并按絕對(duì)工期完成。 ③實(shí)際使用中逐步明確。 如成立慢一年是，仍位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤，此后不得按照以上計(jì)提任何獎(jiǎng)金。 個(gè)人績效 組織績效 誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個(gè)人績效的標(biāo)準(zhǔn)。 運(yùn)營管理部門的職能定位 經(jīng)營目標(biāo) 指標(biāo)結(jié)構(gòu) 銷售面積 銷售金額 回款金額 結(jié)算面積 結(jié)算金額 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本 毛利率 凈利潤 凈利率 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 凈資產(chǎn)利潤率 施工面積 新開工面積 竣工面積 拆遷面積 經(jīng)營活動(dòng)凈流量 籌資活動(dòng)凈流量 投資活動(dòng)凈流量 總凈現(xiàn)金流 其中：開發(fā)成本合計(jì) 其中：新增貸款合計(jì) 現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額 年度經(jīng)營計(jì)劃的編制基本步驟 (參考 ) 發(fā)展戰(zhàn)略 集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營目標(biāo) 對(duì)比目標(biāo)差距 市場(chǎng)分析 新項(xiàng)目拓展計(jì)劃 ①目標(biāo)下達(dá) ②項(xiàng)目盤點(diǎn) ③對(duì)比差距 ④分析調(diào)整 ⑤經(jīng)營目標(biāo)、計(jì)劃定稿 現(xiàn)有項(xiàng)目盤點(diǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)算分析 現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整 經(jīng)營計(jì)劃審批 項(xiàng)目計(jì)劃管理對(duì)績效管理的支撐 績效管理的三個(gè)新觀念 管控工具 共同目標(biāo) 誤區(qū)：績效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。 項(xiàng)目策劃評(píng)審階段 附：項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開盤 “示范區(qū)”完工開放 方案外部報(bào)審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接 交樓入住 項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計(jì)劃 會(huì)議 組織 管控 維護(hù)階段 營銷階段 施工階段 設(shè)計(jì)階段 經(jīng)營計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主項(xiàng)節(jié)點(diǎn) 專項(xiàng)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 里程碑會(huì)議 (含成果管理 ) 啟動(dòng)會(huì) 實(shí)施會(huì) 開工會(huì)