【正文】 若對方硬要拿不是當理說 ， 有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答 。 車主啞口無言 ， 只得認帳 。 護衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明 ，并讓其仔細查看一直保護著的現(xiàn)場情況 。 發(fā)現(xiàn)這么大一件事 ， 還是打擾一下為好 。 多數(shù)情況下 ,還是需要采取綜合措施 ,才能全面加以解決 。 某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入 黑名單 ,嚴格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動 ,直至真做出保證 ,并確實改正自己的違規(guī)行為 。 發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯誤做法和應當怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,‘ 騙 39。 實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為 :二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為 :三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個對癥下藥 )。 即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免 。 學習新的動作時 ， 她們會自覺到地下室去練習 ， 參加比賽前的排練 ， 也都到地下室去進行 。 女主人向物業(yè)公司提出 ， 料理喪事期間 ， 是否停止健身隊的音樂播放 ？ 管理處馬上與健身隊聯(lián)系 ， 請她們配合 ， 健身隊干脆停止晨練三天 。 變電所門口有一塊空地可以利用 ，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢 ？ 管理處先張貼舊車招領啟事 ， 三天后 ， 經(jīng)理親自上陣 ， 將破車 、 舊車一輛一輛地進行處置 ， 有的搬入地下車庫 ， 有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉 ， 最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地 ！ 同時 ， 還關照鄰里之間要相互關心 ， 晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度 。 她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法 ， 幫助她們解決難題 。 61 沒想到 ， 健身隊也是一肚子苦水 。 60 近年來 ， 群眾健身活動在上海掀起熱潮 ，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊 。 處理完后 ， 一定要加強清潔工在處理此類事件的培訓 ， 以避免誤會的再次產(chǎn)生 。 58 觀點三 、 其實阿霞本意是好的 ！ 但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗 ， 單獨一個人進入業(yè)主家里 ， 就算你是好意也會被業(yè)主誤解 。 私 闖民宅 ，違法 。 在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來 。 54 試分析： 1） 阿霞錯在哪里 ？ 2） 如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況 ， 應該怎樣處理 ？ 3） 你認為該如何向張先生說明和解釋 ？ 怎樣才能平息事態(tài) ？ 55 觀點一 、 阿霞錯在沒有向上級反映情況 。 不過 ，幫助過程中要注意遵照法規(guī)行事 ， 避免 “ 幫了人家 、坑了自己 ” 。 后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯 。 在調(diào)解不成的情況下 ， 110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場 ， 其后 ， 王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄 。 51 在此情形之下 ， 護衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求 ， 動手推拉那名女子出屋 ， 當即遭到漫罵 ， 但護衛(wèi)員們堅持罵不還口 ， 非常理智 （ 物業(yè)管理人員必須學會控制自己的情緒 ， 不能你不仁我就不義 ， 否則有理也會變成無理 ） 。 只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一名工頭 ， 另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子 。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得 50 案例十七 、 業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦 ?? 一日 ， 某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司 。 事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉 ， 并且賠償了扯破衣服的損失 。 管理處領導得知后 , 首先冷靜 、 客觀 、 公正 、 全面地了解情況 。 47 案例十六 、 訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦 ?? 去年 9月 12日 15時 40分 ， 一訪客到租住在某花園 A棟的朋友家取 VCD機 。 46 據(jù)此 ,依照 《 中華人民共和國民事訴訟法 》第一百五十三條的規(guī)定 ,廈門市中級人民法院于 2023年 3月 25日判決如下 : 一 、 撤銷廈門市開元區(qū)人民法院 (2023)開民初字第 2831號民事判決 。 從 1995年廈門市物價局 《 關于閩南大廈管理服務費標準的批復 》 對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復看 ,該文第一條第 (5)項規(guī)定是 :“ 交通工具停車場所的管理 ” 。 因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質(zhì)顯然不能簡單地以該 5元停車費的繳交與否來判斷 ,而應從以下幾方面進行分析 42 (一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。 維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負有繳納保管費的義務 ,并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費用 ,其義務是妥善提供停車場地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后 ,先例行了停車權(quán)利 ,就應對停車場的車輛負責安全保障義務 。 38 點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作 ， 一次不行兩次 ， 兩次不行三次 ， 不厭其煩 ， 直到問題圓滿解決了為止 。 可向其通報了情況后 ， 兩人不理不睬 ， 依舊爭吵不休 。 36 案例十四 、 發(fā)生高空墮物怎么辦 ?? 去年 9月 17日 14時 51分 ， 一塊玻璃從天而降 ，砸落在某花園 A棟前的地面 。 34 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱 ， 2023年 5月 7日 ， 他們 6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友 10歲的小浩 、 11歲的小文一起玩 ， 3人到了他們的暫住地 、 深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍 ， 從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里 ， 孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶 。 33 羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方 ， 對爆炸事故負重要責任 。 至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔 。 31 問題的關鍵是：電梯是有誰來負責 ， 是電梯公司 ？ 還是物管公司 ？ 那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎 ， 還是其他原因 。 普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定 ， 結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應急性胃潰瘍合并出血 。 誰料電梯剛運行到一半 ，就突然失控下墜 ， 載著胥某一直墜落到電梯井井底 ， 胥某當場昏迷 。 在這個基礎上 ， 主動交流加適當讓步 ， 相信會感 “ 上帝 ” 的 。 最后雙方達成了一致 ， 自約定之日起分 10期 ， 每月 3萬余元 ， 隨當月管理費一同繳交拖欠的費用 。 為了解決這一問題 ， 管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系 ， 幫助全面反映該公司的意見和要求 ， 以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板 ， 頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難 （ 常言道：會哭的孩子有奶吃 。 至于收費標準 ， 業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定 ， 根據(jù)自治原則 ， 被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用 。 26 法院 ——— 經(jīng)審理查明 ， 該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同 ， 約定物業(yè)管理費以每平方米 。 被告于判決生效之日起 10日內(nèi)支付所欠房租 、 滯納金及訴訟費 。 23 法院判決 ——— 經(jīng)審理查明 ， 寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司 。 該小區(qū)另外 6戶欠費的業(yè)主 、 住戶 ， 都迅速繳納了所欠費用 ， 小區(qū)的物業(yè)管理費 、房租收繳率達到了 100％ 22 案件回顧 原告 （ 物業(yè)公司 ） ——— 接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū) ， 并代收房租 。 老頭被拘留 ， 老太慌了神 ，兒女也埋怨 ， 只好立刻拿著錢到物業(yè)公司 ， 要求物業(yè)公司到法院為其求情 。 21 案例九