【正文】 ? 進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時(shí)期內(nèi)的高速增長， 從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場風(fēng)險(xiǎn)的能力， 成為具有全國性影響的企業(yè)，進(jìn)入 房地產(chǎn)行業(yè)的全國領(lǐng)先集團(tuán) 固守戰(zhàn)略 ? 充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龆嗄杲?jīng)營的優(yōu)勢(shì)，投入較多的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備，確保企業(yè)在未來 35年內(nèi)可以在本地市場保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場地位，也增強(qiáng)與外來競爭者進(jìn)行對(duì)抗的籌碼。 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國住宅市場的發(fā)展仍然存在許多制約因素 ? 土地市場不健全、供給不足 – 各個(gè)城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場不健全、不規(guī)范 ? 商品住宅價(jià)格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 – 政府部分不合理攤派，各種稅收過高，“灰色成本”是造成房價(jià)居高不下的重要原因 ? 住房投資結(jié)構(gòu)不合理 – 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時(shí)所有政策都在鼓勵(lì)修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 ? 收入預(yù)期不確定和消費(fèi)傾向下降 – 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長為%，低于人均 GDP的增長，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費(fèi)預(yù)期 ? 住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全 – 現(xiàn)有的制度，使消費(fèi)者辦理房產(chǎn)證十分繁鎖，而且住房交易體系也過于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化 ? 與住宅消費(fèi)相關(guān)的金融服務(wù)不健全 – 住宅金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全、服務(wù)落后，個(gè)人信用制度不健全、規(guī)范化、社會(huì)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)不健全 住宅需求的制約因素 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 目前中國空置的商品房已經(jīng)達(dá)到 8700平方米 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，全國超過 2萬家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在 “小而散 ”的局面 中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類 (1999) 中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu) (1999) [億元 ] 資料來源 : 中國統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭貝格分析 合計(jì) : 24,200個(gè) 30%70%合計(jì) : 86%13%1%二級(jí)資質(zhì) 一級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)和無等級(jí) Backup Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 各種類型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇了市場的競爭 ? 為滿足國家需要，大部分產(chǎn)品為安居房 ? 有部分產(chǎn)品為定位高檔的產(chǎn)品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時(shí)對(duì)其它主要城市有部分滲透 ? 開發(fā)量非常大，每年開發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬平方米 ? 價(jià)格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開發(fā)總公司 ? 中國海外 ? 絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場，以精品住宅為主 ? 少數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場 ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對(duì)全國主要大城市有大規(guī)模的擴(kuò)張 ? 開發(fā)量較大，一般每年超過40萬平方米 ? 價(jià)格主要集中在中高檔，高價(jià)位產(chǎn)品居多 ? 深圳萬科 ? 碧桂園 ? 金地集團(tuán) ? 奧林匹克花園 ? 北京萬通 ? 北京華遠(yuǎn) ? 主要定位于中高檔市場 ? 部分產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)適用房 ? 主要局限于本地市場 ? 每年開發(fā)量在 15萬 40萬之間 ? 價(jià)格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌龅闹懈邫n ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場 ? 定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤和得到機(jī)會(huì) ? 主要局限與本地市場 ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無力開拓外地市場 ? 一般而言，開發(fā)量較小。Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)典實(shí)踐 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬科發(fā)展戰(zhàn)略，組織結(jié)構(gòu)及電子商務(wù)規(guī)劃 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Roland Berger (Shanghai) International Management Consultants Ltd. 內(nèi)容 頁碼 A. 萬科 未來 的 發(fā)展 需要 在增長 和盈利 之間 取得 平衡 3 B. 萬科 需要 制定 相關(guān) 的 策略 以 適應(yīng)快速 增長 但 競爭 日益 激烈 的 房地產(chǎn) 市場 13 C. 萬 科 未來 發(fā)展 需要 解決 的 幾 個(gè) 關(guān)鍵 問題 羅 蘭 ?貝 格 目前 的 看法 30 D. 羅 蘭 ?貝 格的 相關(guān)方法和案 例 47 E. 下 一步 的 計(jì)劃 73 A. 萬科未來的發(fā)展需要在增長和盈利之間取得平衡 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬科是一家以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè) 主要業(yè)務(wù) 萬科 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽、 成都 等 大 城市 進(jìn)行 房 地 產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司 ? 主 要 開發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹立 了“萬 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營 業(yè)務(wù) 收入 達(dá) 人民幣， 占 全國 住宅 市場份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級(jí) 市場 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務(wù) ? 1999年 營 業(yè) 收入達(dá) 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國 市場 份額 的 % ? 控 股 深圳萬 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營禮 品、 紀(jì)念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營 業(yè) 務(wù) 收入為 元 資料 來源：萬 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長顯示了萬科在這一領(lǐng)域的競爭實(shí)力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來源：萬 科 公司 ， 中 國 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營業(yè)務(wù)收入： 1997~1999 [百萬元 ] 年均增長率 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬科已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬 科 深 振 業(yè) 深 長城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬元 ] 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營收入 (1999年中期 ) [百萬元 ] Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬佳百貨主營業(yè)務(wù)收入 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利 (19971999) [百萬元 ] 萬佳百貨營業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤為 2,108萬元，凈利潤率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來源：萬 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬科未來將面臨著改善其主營業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題 深深房 萬科 中遠(yuǎn)發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤 資料 來源： 中 國 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主營業(yè)務(wù)利潤率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競爭對(duì)手相比較，萬科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢(shì) ? 未來的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過提高萬科股票的市場吸引力來增強(qiáng)未來的融資能力 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 在未來的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長兩個(gè)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系 盈 利 能力 與 增長： 1997~1999 利潤率 1) 銷售額增長率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長城 深深房 中遠(yuǎn) 發(fā)展 浦東 金橋 萬科 新 黃浦 深 寶安 資料 來源： 中 國 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤 提高盈利水平 維持或加快 增長 在增長的同時(shí)提高盈利水平 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬科還需要提高營運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營業(yè)費(fèi)用： 1999 [萬元 ] 銷售額： 1999 [萬元 ] 單位營業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬科 深深房 深物業(yè) 中遠(yuǎn)發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來源： 中 國上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營運(yùn)效率比較： 1999 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 價(jià)值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來的競爭優(yōu)勢(shì) 目前萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位 評(píng)價(jià) 資源 設(shè)計(jì) 建筑 營銷 裝潢 物業(yè) 管理 土地儲(chǔ)備 建材生產(chǎn) 概念設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 原材料采購 項(xiàng)目管理 建筑施工 項(xiàng)目驗(yàn)收 廣告策劃 營銷計(jì)劃 銷售 客戶管理 裝潢設(shè)計(jì) 材料采購 裝潢施工 物業(yè)管理 房屋維修 萬科涉足的領(lǐng)域 資料 來源：萬 科 公司，羅 蘭 貝 格 分析 ? 萬科目前在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透 ? 各個(gè)環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，因此必須分析每一個(gè)環(huán)節(jié)的利潤貢獻(xiàn)，從而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)？”將是未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問題之一 ? 價(jià)值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)市場環(huán)境的反應(yīng)能力 Text Lines 網(wǎng)絡(luò)兼職創(chuàng)業(yè)，免費(fèi)注冊(cè)，贈(zèng)送商城： 萬科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長率和回報(bào)率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務(wù) 電子及通信設(shè)備制造 電信 廣告 保險(xiǎn) 硬件 旅游 行業(yè)回報(bào)率 10% 15% 行業(yè)增長率 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，中國金融年鑒，中國經(jīng)濟(jì)年鑒，中國行業(yè)報(bào)告，中國上市公司基本分析，中國