【正文】 同時(shí)，大量單位的推出，可有效增加廣告宣傳效應(yīng)，并集中鎖定所有意向客戶。同時(shí)也通過訪談來了解消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商的一些認(rèn)識(shí)。 ? 業(yè)界資深專家及其他個(gè)案一線銷售人員 四 ） 研究方法 ： 我們針對(duì)不同的樣本考慮不同的方式。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 111 四、項(xiàng)目定位 六）物業(yè)命名建議 物業(yè)命名 案名建議： 藍(lán)調(diào) 樓宇配套 進(jìn)口名牌高速電梯，如進(jìn)口三菱，超國家標(biāo)準(zhǔn)配臵數(shù)量、地下車庫、實(shí)際車位大于 1：1， IC卡一卡通智能管理、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套、裝修套餐計(jì)劃。 運(yùn)動(dòng)型園林設(shè)施 籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、仿沙灘室內(nèi)游泳池、滑板跑道、健身步道、兒童游樂場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施遍布社區(qū)。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 109 四、項(xiàng)目定位 四）個(gè)性化主題配套 感動(dòng)源于對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注。 考慮在主臥，客廳雙向采光通風(fēng)，在頂層設(shè)臵采光天窗。 大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進(jìn)入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙 馬桶、盆浴淋浴獨(dú)立設(shè)臵、化妝洗浴如廁空間分設(shè)、管道可變性）。 山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與音樂的交流。運(yùn)用現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法賦予水的各種形式、姿態(tài)和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強(qiáng)調(diào)水的節(jié)奏，韻律感。 “三級(jí)一層”的景觀布局，使整個(gè)社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 105 四、項(xiàng)目定位 二）園林景觀設(shè)計(jì)建議 共享性是園林景觀設(shè)計(jì)所必須遵循的原則，在中庭、廣場(chǎng)、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設(shè)臵可駐留的場(chǎng)所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 104 四、項(xiàng)目定位 一）項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略原則 本案應(yīng)是可以引起豐富聯(lián)想的建筑，他體現(xiàn)以音樂為主題的高品位優(yōu)雅格調(diào)，充分表達(dá)建筑與環(huán)境、建筑與人、人與人、人與自然和諧共生的理想，項(xiàng)目定位充分體現(xiàn)適度、和諧、愉悅、分享的社區(qū)生活原則。 健康生活的象征。 藍(lán)調(diào)新生活： 傳達(dá)一種“精致生活 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 100 [建筑是凝固的音樂，音樂是流動(dòng)的建筑，當(dāng)石頭的史詩與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時(shí)，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。 “誰知竹西路，歌吹是揚(yáng)州”，在許多贊詠揚(yáng)州的古代詩詞中都可以看出揚(yáng)州音樂文化資源相當(dāng)豐富。 音樂題材豐富，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷推廣預(yù)埋了充足的發(fā)展管線。 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)； ?浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局 99 一、開發(fā)概念 —— 以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念 音樂作為人類文明七大藝術(shù)之一，適應(yīng)面寬，號(hào)召力強(qiáng)。 定價(jià)影響因素分析 任何物業(yè)的價(jià)格在市場(chǎng)中并非獨(dú)立存在，從客戶需求角度看，市場(chǎng)比較原則在定價(jià)中處于相當(dāng)重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的操作方法，由此必須盡量挖掘市場(chǎng)空白，提高物業(yè)的附加值。 83 1)、住宅部分 從目前中小城市市場(chǎng)來看，無論是購房人的接受程度還是去化速度，多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧，適當(dāng)增加部分多層產(chǎn)品可以為拉動(dòng)小區(qū)的整體銷售速度起到極大的促進(jìn)作用； 適當(dāng)增加部分景觀7+1或 6+1產(chǎn)品 。 充分考慮鎮(zhèn)江消費(fèi)者特征 ， 盡可能將全部臥室 設(shè)計(jì)朝陽 。 3） 室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理 ， 要求動(dòng)靜分開 ， 工作與生活空間分開 ， 公 共與私密空間分開 。 【倫勃朗小城 學(xué)院派情景社區(qū)，小城生活風(fēng)情】 68 項(xiàng)目整體概念建議－ 劍橋?qū)嵕? 69 【 主題社區(qū) 】 ☉ 用充滿人文精神的名校主題營造一種學(xué)院般的居住情景 用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題 南加州學(xué)區(qū)：多層花園洋房；常春藤學(xué)區(qū)：多層公寓街區(qū) 北美學(xué)區(qū)：小高層格調(diào)住宅 【 鄰里空間與泛會(huì)所 】 ☉ 結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，充分營造組團(tuán)景觀、架空層景觀和小品景觀的參與性 ☉ 會(huì)所設(shè)施建議添加具“人文、休閑” 功能的設(shè)施，如書吧、音樂茶吧、雕塑展示、圖書室、畫廊等，突顯主題或概念，提高附加值 ； ☉ 休閑商業(yè)街區(qū)與中心小廣場(chǎng)的可形成不同街區(qū)溝通、交流的節(jié)點(diǎn)。 思想家 學(xué)院 文化 生態(tài) 健康 格調(diào) 未來 報(bào)紙、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)、 SP、 PR等 生活中心未來前景 西區(qū)時(shí)尚生活地標(biāo) 雙健康環(huán)保生活 健康生態(tài)環(huán)境體驗(yàn) 文化藝術(shù)主題社區(qū) 產(chǎn)品 支撐點(diǎn) 廣告 宣傳點(diǎn) USP 媒介通路 62 七、六大篇章，演繹 倫勃朗小城 賣點(diǎn)組團(tuán) 格調(diào)人生 鮮明有力地提出了最大優(yōu)勢(shì)所在 ， 強(qiáng) 調(diào)人文傳承與現(xiàn)代時(shí)尚生活的互動(dòng)與結(jié)合 ， 同時(shí)通過產(chǎn)品整體與細(xì)節(jié)的發(fā)現(xiàn)與創(chuàng)新 ， 營造揚(yáng)州新生活的榜樣 。 ?西區(qū)屬于中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費(fèi)需求的物業(yè)類型，而高端物業(yè)類型別墅在揚(yáng)州受到了消費(fèi)者的認(rèn)同，所以建議項(xiàng)目在中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品，進(jìn)一步拉高項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)。 圍繞市場(chǎng)，利潤最大化 打造項(xiàng)目、企業(yè)雙品牌 扎根揚(yáng)州，理念超前 針對(duì)客戶需求做產(chǎn)品 整體開發(fā)理念 保障現(xiàn)金流，逐步分解風(fēng)險(xiǎn) 46 本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 項(xiàng)目界定 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位47 區(qū)域整體形象定位 項(xiàng)目區(qū)位特征 項(xiàng)目地塊特征 消費(fèi)者需求 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?連接上海、蘇南的樞紐地帶 ?蘇北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊 ?未來揚(yáng)州行政、文化和居住的新城市中心 ?規(guī)模相對(duì)周邊地塊較小，所以在細(xì)節(jié)處理上要精致 ?西區(qū)大盤離主城較遠(yuǎn)，周邊配套生活配套相對(duì)稀缺，建議我們?cè)谂涮捉ㄔO(shè)上針對(duì)性解決。 劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和彌補(bǔ) 對(duì)小高層的包裝引導(dǎo)，增加客戶接受度 電梯帶來的上下行交通的便利性、對(duì)老弱病殘者的便利； 綠地面積更大，建筑密度更低； 樓間距更大，采光通風(fēng)更好，私密性更強(qiáng)； 視野更開闊， 景觀更好； 44 綜合來講，我們認(rèn)為項(xiàng)目若要贏得成功，就要做好 第一是樹立 精品意識(shí) ， 目前揚(yáng)州房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，突出自身強(qiáng)項(xiàng)，并 在建筑用材上需要有所突破，以此來炒作市場(chǎng)。因此他們對(duì)自己的居住條件也希望得到很好的改善，加之一些公務(wù)員、教師、公司企業(yè)白領(lǐng)，形成了一支對(duì)住房二次臵業(yè)的主力軍， 要求戶型面積在 100～ 130㎡之間 ， 兩個(gè)臥室和客廳朝南，并且客廳開闊寬敞，小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)比較有特色，彰顯身份！ 40 本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 項(xiàng)目界定 市場(chǎng)分析 基地價(jià)值分析 項(xiàng)目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 41 基地價(jià)值分析 項(xiàng)目四周示意圖 42 項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） ?西區(qū)屬于政府重點(diǎn)發(fā)展板塊 ?西區(qū)在揚(yáng)州市民心目中已經(jīng)有了非常高的認(rèn)知度 ?周邊知名學(xué)校云集，教育資源較好 ?本案項(xiàng)目已經(jīng)屬于西區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域，周邊的“保集半島”已經(jīng)為本區(qū)域樹立良好的口碑?？登⑹馈睍r(shí)期，揚(yáng)州作為世界上人口超過 50萬的十大城市之一，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化教育及社會(huì)各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。項(xiàng)目占地 2023多畝（其中二期總建筑面積就達(dá) 40萬平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融商貿(mào)中心、長三角 CBD、Living Mall全生活廣場(chǎng)、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。 ● 物業(yè)公司提前介入，提升服務(wù)形象。 35 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析 競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之 —— 奧都花城 亮點(diǎn)打造 ： ● 開發(fā)商在項(xiàng)目銷售到 70%時(shí)拿出 1000萬元，作為 15年后電梯的更換費(fèi)用（執(zhí)行方式： 1000 萬元購買本項(xiàng)目鋪面，所有權(quán)為全體業(yè)主所有，暫時(shí)由物業(yè)辦代管，其租金用于補(bǔ)貼電 梯運(yùn)營費(fèi)用）。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認(rèn) 購中，預(yù)計(jì)八月中旬正式開盤，銷售較好。 ?揚(yáng)州住宅市場(chǎng)上“好產(chǎn)品”開始被消費(fèi)者接受和青睞，社區(qū)品質(zhì)開始成為購房決策的一大標(biāo)準(zhǔn)，特別對(duì)于城西競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)更始如此。 建筑風(fēng)格： 新古典主義 30 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征小結(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展成熟，從概念營銷過渡到產(chǎn)品營銷 特征 2 特征 3 各區(qū)域板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價(jià)值分級(jí) 特征 4 區(qū)域內(nèi)屬性挖掘較弱，無差異性，可復(fù)制性強(qiáng)，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現(xiàn)。由于整體片區(qū)認(rèn)可度等方面原因，銷售情況一般。 名都華庭 ]地理位置優(yōu)越，戶型豐富，價(jià)格相比凱運(yùn)具有優(yōu)勢(shì)，以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設(shè)施，銷售情況良好，小面積已經(jīng)銷售一空，目前只剩下 130~140面積的大戶型。 ?城東住宅樓盤分布不均，價(jià)格也有很大的差異。由于面積控制較好，價(jià)格比較便宜，銷售情況良好。 由于面積控制較好 ， 銷售情況良好 。 ?總價(jià)較低的樓盤受到了市場(chǎng)的追捧，控制面積是樓盤銷售關(guān)鍵所在 ?整個(gè)西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標(biāo)。 揚(yáng)州老城改造基本結(jié)束，同時(shí)揚(yáng)州在保護(hù)老城環(huán)境的大政方針引導(dǎo)下，老城基本不會(huì)有大規(guī)模 地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。 11 本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖 基地價(jià)值分析 宏觀分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 12 揚(yáng)州 2023年市場(chǎng)發(fā)展概況 ?供需關(guān)系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。 區(qū)位： 地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北 經(jīng)濟(jì)活躍度： 在蘇中城市中較好 定位：長三角經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)積聚基地， 承南啟北 服務(wù)型 城市 弊端：自身造血功能一般 揚(yáng)州地處蘇中沿江經(jīng)濟(jì)帶 蘇南經(jīng)濟(jì)輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點(diǎn) 6 揚(yáng)州城市發(fā)展板塊 西部發(fā)展關(guān)鍵詞： 行政副中心： 在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級(jí)行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心： 分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū) 市級(jí)文化、體育中心： 市級(jí)展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū) 教育中心 ： 西部建設(shè)揚(yáng)大職大、電大新校區(qū) 備注： 2023年沿江開發(fā)區(qū)占全市 GDP的 %；財(cái)政總收入 ，占全市的 %；出口 美元，占全市的 87%； 項(xiàng)目區(qū)域 揚(yáng)州 老城區(qū) 城市 CLD中心 沿江工業(yè)區(qū) 文化風(fēng)景區(qū) 7 揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 年份 2023 2023 2023 2023 2023 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 505 559 922 1380(12%) 3330(9%) 2 市域戶籍總?cè)丝? 萬人 456 458 462 3 市域外來人口 萬人 12 15 20 4 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 /人 1350 1490 2468 3500 8250 5 市區(qū)居民可支配收入 美元 840 945 1404 2023 4800 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 __ :48:38 ::38 ： ： 8:53:39 5:47:48 7 城市化水平 % 備注：經(jīng)過城市化進(jìn)程發(fā)展 ,揚(yáng)州市區(qū)（主城區(qū)）人口約 60萬人左右 8 揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo) ?人均 GDP2468美元 /人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期人均 GDP（美元 /人）在 3000— 8000之間 ?市區(qū)人均可支配收入 11379元 /年，每個(gè)家庭按照 3人計(jì)算，每年可支配收入為 34137元 與周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)與房價(jià)指數(shù)類比 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 蘇州： 50% 上海： 20% 南京： 60% 鎮(zhèn)江： 100% 淮安： 120% 房價(jià)指數(shù)： 蘇州： 80% 上海： 30% 南京： 70% 鎮(zhèn)江： 110% 淮安： 200% 與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析： 9 揚(yáng)州城市化發(fā)展 2023年城市規(guī)模 ： 城市人口規(guī)模： 64萬 用地規(guī)模： 77平方公里左右 中期（ 2023年）： 75萬人 用地規(guī)模： 90萬平方公里 遠(yuǎn)期（ 2023年）： 100萬 用地規(guī)模： 120萬平方公里 特別關(guān)注： 揚(yáng)州市區(qū)土地投放量每年約在 5平方公里 左右，其中 左右用于住宅建設(shè) 2023年 ,市區(qū)出讓供地 10800畝 ，通過土地市場(chǎng)公開招拍掛出讓供地 3106畝 （南京 2023年出讓土地 6900畝） 揚(yáng)州 主城區(qū) 未來揚(yáng)州城區(qū) 10 揚(yáng)州市宏觀特征小結(jié) 特征 1 揚(yáng)州的地理位臵優(yōu)越，是長江三角