【正文】 綠港p人文環(huán)境的營造 由于 E區(qū)目標客群趨于年輕化，大多受過高等教育，對住區(qū)的人文環(huán)境（或社區(qū)文化）的關注度較高，因此需在設計上加大人文環(huán)境營造力度，將建筑藝術和文化小品充分結合：?小區(qū)中心地帶設置一座抽象藝術雕塑，培育社區(qū)共同的歸屬感；?在每座樓棟前的步入式綠化帶設置次要雕塑，構建樓座各不相同的識別系統(tǒng)；第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢? 在復式房型的上層陽臺旁邊設置空間景觀陽臺，更好地調動視覺動線，形成空間與地面景觀交相輝映。綠港p住宅設計要點建議? 采用落地窗、凸窗、角窗，打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面；低窗臺設計，可坐可臥；? 小戶型采用自由間隔設計，充分體現(xiàn)個性品位；? 在平層與復式小戶型的設計上多些變化，延展居室使用空間。綠港p建筑單體外立面設計建議1．普通住宅 外立面風格、線條、色彩、裝飾等以簡約時尚為特色，多采用豎線條和大窗格，體現(xiàn)挺拔、昂揚、大氣的風格。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢 社區(qū)圍墻：建議充分利用綠化和較高大的植物與圍墻搭配，盡量讓圍墻隱約現(xiàn)于綠色與樹叢中；圍墻墻體可采用別致有趣的裝飾圖案，墻頂布置小型藝術雕飾，將時尚、健康、奮發(fā)等元素融合入周邊環(huán)境。綠港p公建與配套建議 非經營性配套公建配套建筑面積共 1500㎡，主要為便民服務設施用房、物業(yè)管理、治安管理用房等； 因地塊限制、規(guī)劃指標等的影響，綜合考慮 B、 D區(qū)沿中山東路已規(guī)劃商業(yè)體量與業(yè)態(tài)，建議 E區(qū)經營性商業(yè)配套比例適當降低，建筑面積控制在 13000㎡左右，主要為超市、娛樂休閑、運動健身、餐飲等。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港 延續(xù)一、二期園林特色，做出真正的德式園林效果： 采用簡約、現(xiàn)代的設計手法。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢金漢第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港公建配套建 議 2：會 館 （三角地 塊 ） ，不適合規(guī)劃住宅及商業(yè)。第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港 : 在產品設計和品質上下功夫：在外立面（金屬質感）、電梯（名牌電梯）、綠化（大型組團綠化）等方面爭取有所創(chuàng)新和突破，超越其他競爭對手。綠港 ： 與 A、 B、 C、 D等區(qū)域產品做出差異化，以簡潔、時尚、現(xiàn)代、具有金屬質感的產品外立面，吸引追求時尚、現(xiàn)代的年輕消費者的喜好。 ： 通過精裝修（裝修成本控制在 800—1000 元 /平方米）來提升小戶型的市場競爭力，吸引年輕消費者的購房需求，在價格上可以適當提升 1500—2023元 /平方米，是完全可行的，也是具有市場競爭力的。 ： E區(qū) 2023年下半年開發(fā)，銷售價格勢必升級，而面對的市場競爭也將加劇， E區(qū)的產品必須在產品類型上、品質上、配套上也隨之升級，才能保持自身的市場競爭力。綠港 ： 90—140 平方米是目前順義城區(qū)最熱銷的戶型，受到中老年實力型客戶的追捧，是改善型客戶的首選戶型，未來市場潛力依然巨大。綠港 ，購房者的年齡結構趨于年輕化，其中 2535歲的購房者所占比例為 37%，這部分消費者購房能力相對較弱，主要集中在中小戶型。綠港 ：目前順義在售和在建的 50—80 平方米的小戶型是稀缺產品，競爭壓力相對較小。3．地貌狀況空地，地勢平坦，無其中有億都川兩棟住宅樓第第六六部部分分產產品品建建議議金漢綠港第六部分第六部分 產品建議產品建議金漢第第五五部部分分項項目目定定位位金漢綠港第五部分第五部分 項目定位項目定位p 市場定位市場定位p 客群定位客群定位p 產品定位產品定位金漢綠港SWOT綜合分析 未來競爭將主要聚焦于以下幾個方面： 中小戶型：市場實踐證明， 60140㎡左右的中小戶型在本區(qū)域相對暢銷， 7090政策也決定了未來競爭將在中小戶型上展開。綠港威脅點分析（ T）p未來幾年，順義房地產的激烈格局將加劇，萬科四季花城三期品牌能量、物業(yè)管理具有絕對優(yōu)勢，裕龍三區(qū)對 E區(qū)客戶的分流影響不容忽視。第第四四部部分分項項目目SWOT分分析析金漢綠港優(yōu)勢分析（ S）p自然生態(tài)景觀： E區(qū)地處減河西岸，森林公園的吸引力極強；p溫泉入戶：這是區(qū)域內其他項目無可比擬的優(yōu)勢；p社區(qū)總體規(guī)模大， E區(qū)為最后一個組團，配套完善，生活便利；p一、二期開發(fā)、營銷實踐積累了豐富的經驗，項目出具品牌效應?；靖纳菩涂蛻魧?2室 1廳的選擇達 62%。　年輕客群（ 2535歲）更愿意購買小面積的住房，平均面積為 88㎡， 60至 80㎡左右是他們的首選，總房價平均為 40萬，預期的戶型以傳統(tǒng)的 2室 1廳 1衛(wèi)為主。p成交客戶對金漢 ?綠港的交通、價格、景觀、地板采暖等方面也給予一定的肯定。綠港p 購 房 預 算36%的來訪客戶購房預算介于 50萬元和 60萬元之間；預算在 80萬元以上的客戶占 18%；這部分客戶的經濟實力自不待言。 綠港吸引了眾多具有雄厚經濟基礎和支付實力的客戶。 E區(qū)產品可將這部分客戶定位于主力目標群。綠港n剛結婚的夫妻第一次置業(yè)約占 20%，一般暫無子女，經濟能力一般，傾向于兩居左右小戶型n置業(yè)行為以家庭為核心購買力： n年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風格、社區(qū)配套等的需求情況。綠港綠港第三部分第三部分 目標客群分析目標客群分析p客戶來源客戶來源p年齡構成年齡構成p家庭結構家庭結構p經濟實力經濟實力p教育背景教育背景p需求描述需求描述第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢 經濟型酒店對于酒店開店的位置要求極高，在目前這一階段的狀況下，本項目周邊的自然環(huán)境和旅游資源暫時無法支撐經濟型酒店這一酒店業(yè)態(tài)。 品牌效應：任何一個高星級酒店開業(yè)都需要一段時間的市場培育期，這一階段酒店需要通過一系列的市場運作來拓展本店在市場上的知名度，對于本項目來說，奧運之后選擇在競爭對手利潤及知名度都得到極大提高后進入市場，所能夠產生的品牌相應，將會十分有限。綠港 區(qū)位： 致命劣勢是位置問題。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析基本結論： 投資產權式酒店市場培育難度大，關鍵在于缺乏產權式酒店所具備的必備條件，基本不可行。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p 產權式酒店綜合分析p 度假、會議、商務型酒店可行性分析p 經濟型酒店可行性分析 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港北京金潮玉瑪國際酒店 金潮玉瑪國際酒店地處馬坡，為群落式建筑，共有 200套客房，其會議設施比較完備，其中的四季廳面積龐大，可舉辦多功能會議、宴會。綠港北京國都大飯店 北京國都酒店坐落于北京首都國際機場，為商務度假村是飯店，其具有商務豪華復式套房 408間，會議室可容納 300人。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢 順義賓館作為政府接待賓館，擁有客房340間 /套，規(guī)模較大，而順義賓館目前經 營狀況良好，但酒店設施已經相對落后和陳舊，在順義經濟進一步發(fā)展的時機，順義賓館有可能在近期提出改造計劃。 隨著臨空經濟圈的日漸成熟、首都機場東擴和新國展的啟用、奧運舉辦和奧運后場館利用工程以及新城規(guī)劃的落實，四星級、五星級酒店將承載旅游之外的更多功能，如商務、會議等。 天鴻地產在奧林匹克水上公園附近有酒店項目； 裕龍花園三區(qū)北側規(guī)劃有酒店。綠港 在北京市酒店行業(yè)高速發(fā)展的同時，順義地區(qū)的酒店行業(yè)正在以自己獨有的特色發(fā)展方式成長，由于順義良好的度假環(huán)境（生態(tài)、休閑），以及獨特的地理位置（機場、空港物流基地），良好的發(fā)展契機（ 2023年奧運），因此在順義目前商務氛圍尚未營造起來的情況下，度假、休閑、會議酒店，成為順義酒店主要的發(fā)展模式，以機場為依托的機場酒店也有一定的市場份額，但是商務型酒店、經濟型酒店這兩類酒店，由于前面提到的商務環(huán)境的制約而沒有顯示出值得期待的發(fā)展勢頭。綠港 隨著新城規(guī)劃和奧運舉辦，順義的旅游事業(yè)將得到長足進步。綠港小結p 房地產市場潛力較大，奧運前后可能有輕微震蕩；p 普通商品住宅銷售會持續(xù)旺盛，區(qū)域市場向好因素較多；p 順義城區(qū)未來同類項目可售面積較少，同期（ 08年上半年（五一）可售面積約 61萬平米：龍 湖： 20萬平米（具體入市時間不詳）裕 龍： 15萬平米金 漢： 8萬平米萬 科： 8萬平米其 他： 10萬平米p 中小戶型的競爭將加劇，特色和品質是關鍵因素。在公寓區(qū)中間部位， A、 B區(qū)分界處，設計有一 2023平方米左右的公建服務區(qū)。 項目共分三期開發(fā)進行，琴湖灣為東方太陽城最后一期，在東方太陽城整體規(guī)劃的北部，規(guī)劃總用地面積為 ，規(guī)劃總建筑面積約為 42萬平方米。綠港小結： 馨港莊園二期現(xiàn)房銷售，庫存較小。馨港莊園占地面積約 640畝，總建筑面積約㎡，綠化率接近 40%。綠港p馨港莊園 地處朝陽、空港新城、順義、通州交匯處，依托順義英各莊舊村改造。客群定位與萬科相近，但主力客群為市區(qū)東部、北部（朝陽、亞運村附近）的有車一族， 35—40 歲左右的已婚家庭居多。綠化率 ％ ，容積率 坯，車位： 1:1。機會