【正文】 而滇池板塊作為昆明最集中最龐大的 新財(cái)智階層大本營(yíng) ，作為昆明 自然生態(tài)稀缺資源的絕對(duì)上層板塊 ，經(jīng)過(guò)這些年 政府的主導(dǎo)扶持和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ，各類(lèi)配套和主流生活方式日趨成熟，早已成為 中場(chǎng)階級(jí)、公務(wù)員等新財(cái)智階層棲身一生的絕對(duì)領(lǐng)地 。 新財(cái)智階層對(duì)居住的選擇，實(shí)際也是他們對(duì)文化、對(duì)生活格調(diào)、對(duì)社區(qū)、對(duì)原生態(tài)的自我主張。別的孩子有的，它不會(huì)沒(méi)有；別人沒(méi)有的，我們傾盡全力都要賦予給他！ 【 生活篇 】 行政中心生活，絕對(duì)的生活理想。秀府 …… 建筑決定城市光榮，城市的高度往往和建筑的藝術(shù)成正比。 【 產(chǎn)品篇 】 行政生活第一排，不可再生的稀缺生活產(chǎn)品 【 關(guān)鍵詞：行政級(jí)產(chǎn)品、西班牙、唯一性，生命性 】 我們只想填補(bǔ)一個(gè)空白，填補(bǔ)一個(gè)昆明行政集成區(qū)缺乏真正有價(jià)值，真正與國(guó)際居住同步的洋房和聯(lián)排別墅產(chǎn)品的空白。 在“一湖四片”的城市建設(shè)發(fā)展下，滇池路已經(jīng)成為連接昆明新老舊城的交通樞紐，已經(jīng)成為“城市的金腰帶”；滇池板塊，則成為昆明地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)真正的“火車(chē)頭”。 產(chǎn)業(yè)和行政中心區(qū)是新城建設(shè)的“兩個(gè)車(chē)輪”。而向東、向南，昆明正在 以滇池為中心進(jìn)行一場(chǎng)氣勢(shì)磅礴的遷城運(yùn)動(dòng)。 【 滇池篇 】 宜居昆明，首選滇池。 在昆明，有一個(gè)湖對(duì)地產(chǎn)影響最大。 6. 售樓人員以西班牙裝束或者身著酒店服務(wù)人員服裝。 2. 全木質(zhì)模型，以設(shè)計(jì)院的方案模型為藍(lán)本，解說(shuō)銘牌精致、人文氣息。 6. 聯(lián)合音像連鎖店，進(jìn)行售樓現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送音樂(lè)、電影產(chǎn)品。 2. 聯(lián)合金龍百貨、金格中心，對(duì)已購(gòu)卡客戶，進(jìn)行售樓現(xiàn)場(chǎng)十大世界名牌特別優(yōu)惠展賣(mài)，最高折扣 7折。 8. 機(jī)場(chǎng)一對(duì)一票套媒體：針對(duì)省內(nèi)、外高薪階層、公務(wù)員進(jìn)行信息發(fā)布。 4. 網(wǎng)絡(luò)：專(zhuān)門(mén)網(wǎng)頁(yè)制作，云南地產(chǎn)房網(wǎng)首頁(yè)彈出、鏈接。 ?地理價(jià)值、社交價(jià)值、物業(yè)價(jià)值、品牌物管價(jià)值 …… 等等。 ?西班牙典雅美學(xué)建筑群： ?國(guó)際行政生活會(huì)所： ?國(guó)際社區(qū)尊貴配套細(xì)節(jié)： 泛會(huì)所國(guó)際商業(yè)街 、 國(guó)際生活會(huì)館、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、集中供暖、安保設(shè)施、鄰里生活、品牌物管。中央水景廣場(chǎng)、樹(shù)陣廣場(chǎng)、噴泉方陣、石墻花園、綠籬庭院 規(guī)劃＋建筑＋園林 —— 每一部分的賣(mài)點(diǎn)不能少于 30個(gè)。 單元大堂、前廳、后庭。 深度細(xì)分的創(chuàng)新產(chǎn)品，融合低密度花園洋房、 townhouse品格于一體，是一個(gè)充滿藝術(shù)感的視覺(jué)建筑。 ?以采蓮河為價(jià)值地標(biāo)，直接指明項(xiàng)目地段特征、身份、地位、價(jià)值等心理暗示，相對(duì)更為低調(diào)、含蓄、內(nèi)涵豐富 。 ?以“花園洋房＋聯(lián)排別墅”有天、有地的生活訴求 為客戶的核心物質(zhì)需求、精神需求。 【 主題 廣告語(yǔ) 1】 與要人比鄰而居！ THE DIGNITY OF HOUSE ?以“行政級(jí)”為大產(chǎn)品概念，引發(fā)系列價(jià)值資源鏈。 ? ……. 2. 案名推薦解析：“以我為主”，改變地標(biāo)參照系 【 項(xiàng)目案名 1】 首府 . 采蓮郡 COUNTY TOWN ?首都 , 首府 , 大寫(xiě)字母 , 資本 , 資金 , 資產(chǎn) ?首府：一個(gè)政治實(shí)體（如一個(gè)州或一個(gè)國(guó)家）中作為其政府的正式所在地的一座城鎮(zhèn)或城市 ?郡：大不列顛和愛(ài)爾蘭的行使行政、司法和政治功能的疆土分支 ?伯爵領(lǐng)地：由伯爵或郡主管轄之下的土地 ? 郡主：郡中社交頻繁的階層 ?與“行政級(jí)”定位匹配，以稀缺性資源詞匯，直接指明項(xiàng)目地段特征、身份、地位、價(jià)值等心理暗示。 ?國(guó)際行政生活會(huì)所： 開(kāi)設(shè)出咖啡吧、酒吧、中央水系花園、組團(tuán)綠化藝術(shù)空間、健身中心、醫(yī)療保健中心、國(guó)際少兒教育中心、休閑活動(dòng)中心等，為城市精英快的生活節(jié)奏營(yíng)造放松的空間。 公共空間（社區(qū)廣場(chǎng)與街道，連接城市與社區(qū)）、半公共空間（人車(chē)分流的組團(tuán)道路，由組團(tuán)間的建筑圍合而成）、半私密空間（棟前庭院或單元廳）、私密空間（住宅內(nèi)部）。 中小學(xué)、幼兒園、體育中心、周邊公園、醫(yī)院、公交線路、市政設(shè)施、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、巨大的潛在升值潛力。 ?以“西班牙升級(jí)版”締造新的產(chǎn)品價(jià)值。 ?以 “地段特征” 締造新的價(jià)值地標(biāo)。 尤其對(duì)本項(xiàng)目而言， 門(mén)對(duì)省委和政協(xié)大樓，直線距離 500米內(nèi)， 行政級(jí)價(jià)值高度無(wú)人能及。如今，隨著南部交通網(wǎng)絡(luò)的漸趨完善、政府的南遷、“一湖四片”的規(guī)劃和以滇池為核心的中心城區(qū)展現(xiàn)，國(guó)家級(jí)滇池旅游度假片區(qū)的高檔樓盤(pán)逐漸炙手可熱。規(guī)劃中的環(huán)城輕軌也將由此通過(guò)。 消費(fèi)習(xí)慣 （ 1）購(gòu)買(mǎi)行為多屬于沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)， 容易受別人、環(huán)境及廣告宣傳的影響 ； （ 2）喜歡嘗試新鮮事物，對(duì)品牌忠誠(chéng)度不是很高； （ 3）在休閑娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、個(gè)人愛(ài)好方面支出較大， 是高檔休閑娛樂(lè)的主要消費(fèi)者 。 2）花園洋房客戶群 ?有一定的積蓄，收入穩(wěn)定； ?有穩(wěn)定收入的政府公務(wù)員、國(guó)有大中型企業(yè)員工、私營(yíng)企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo) ； ?年齡在 25— 35之間； ?家庭人口以 2— 4人為主； ?對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿，多為一、二次置業(yè)，對(duì)生活品質(zhì)有一定的要求； ?總體特征：年齡為 25— 35歲的群體 是主要的購(gòu)房群體，該群體中以 購(gòu)買(mǎi)面積不大，但功能齊全的中檔房為主。 對(duì)住宅產(chǎn)品的要求 （ 1）房屋設(shè)計(jì)能夠滿足 一家人的居住要求 ，希望有足夠的房間能作為書(shū)房和客房。 購(gòu)房特點(diǎn) （ 1）比較喜歡能帶來(lái)較高生活質(zhì)量的 大面積住房 。 聯(lián)排別墅客群 群體構(gòu)成 這個(gè)群體的 收入具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性 ，他們之中多為高收入群體，主要包括： 各級(jí)政府官員、國(guó)有大中型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)以及私營(yíng)企業(yè)主。 ?普遍受過(guò)良好教育，超過(guò)一半擁有大學(xué)學(xué)歷，碩士學(xué)歷 12％， 7％具有海外留學(xué)經(jīng)歷。 機(jī)會(huì)分析 1）區(qū)內(nèi)商業(yè)配套相對(duì)完善，針對(duì)高端客戶的消費(fèi)場(chǎng)所較少， 區(qū)域客戶對(duì)高端的商業(yè)物業(yè)需求旺盛，新增供應(yīng)量較小， 項(xiàng)目建成后，商業(yè)物業(yè)在所處滇池路板塊的商業(yè)價(jià)值不言而喻； 2）目前國(guó)家對(duì)低密度住宅用地的控制，項(xiàng)目作為滇池路片區(qū)目前少有的待開(kāi)發(fā)地塊， 相對(duì)擁有區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展的唯一性 ，只要把握好項(xiàng)目市場(chǎng)及消費(fèi)定位，提供適應(yīng)市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是能夠達(dá)到一個(gè)比較合理的收益回報(bào)； 3） 云南省政府機(jī)構(gòu)的南移 ，城中村改造的啟動(dòng)，都將會(huì)在今后從整體上提升和改善區(qū)域內(nèi)居住、配套環(huán)境； 4）雖然面臨世博板塊等區(qū)域樓盤(pán)潛在競(jìng)爭(zhēng)，但由于區(qū)域內(nèi)形成了濃厚的居住氛圍， 目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品具有強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)同感和較高的接受度 ； 5）由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的提高，他們對(duì)高品質(zhì)住宅有較大的需求，形成了 不少有換房需求的高端消費(fèi)群體 ； 威脅分析 1）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)即將開(kāi)工建設(shè)的存量土地的住宅及商業(yè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)影響，會(huì)造成 一定目標(biāo)客戶的分流 ； 2）昆明南區(qū)的官南路、十里長(zhǎng)街佳湖片區(qū)、東南板塊等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速，一批大型的、功能完善的、品質(zhì)優(yōu)良的高檔住宅在短短的一兩年內(nèi)紛紛投放市場(chǎng)，并且隨著其他區(qū)域交通條件和商業(yè)配套的改善、已開(kāi)發(fā)小區(qū)入住率的提高、社區(qū)形成后，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的目標(biāo)消費(fèi)群體的吸引，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成潛在威脅，項(xiàng)目開(kāi)工、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)一旦錯(cuò)過(guò)，將面臨南市區(qū)其它片區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)； 3）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的進(jìn)一步的細(xì)化和深度執(zhí)行，以及 新的宏觀調(diào)控政策 的出臺(tái)，都將會(huì)極大的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，影響到目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)決策，將會(huì)極大的影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度； ?綜合以上的分析， 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)較為明顯 ，整個(gè)項(xiàng)目前景非常樂(lè)觀，操作過(guò)程中發(fā)揮揚(yáng)長(zhǎng)避短的精神，挖掘項(xiàng)目更深層次的優(yōu)勢(shì)以及機(jī)會(huì)，把握好開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇； ?但也要對(duì)劣勢(shì)和威脅足夠的重視 ，只要通過(guò)產(chǎn)品定位以及社區(qū)的良好規(guī)劃，規(guī)避劣勢(shì)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)，必將能夠運(yùn)作好本項(xiàng)目。 4）產(chǎn)品分析 通過(guò)對(duì)滇池路、廣福路等區(qū)域的聯(lián)排別墅項(xiàng)目以及花園洋房項(xiàng)目的產(chǎn)品研究和分析， 得出了以下的共同點(diǎn)： 建筑風(fēng)格多為歐洲和北美風(fēng)格 ，洋味十足，并有一定的個(gè)性，給客戶帶來(lái)一定的異域物質(zhì)和精神享受； 綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好性 ，有大面積的綠化和水景，普遍擁有一定面積的私家花園和空中花園，給了業(yè)主更為自然舒適的交流空間和休閑空間； 項(xiàng)目普遍分布于市郊，距離市區(qū)有適度的距離，多作為 客戶的第一居所 ； 項(xiàng)目的 建筑密度及容積率低 ，有足夠大的樓間距離，保證了良好的采光及通風(fēng)，讓業(yè)主帶來(lái)更好的生活體驗(yàn)； 項(xiàng)目 周邊配套較為完善 ，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高，內(nèi)部都有大面積的會(huì)所，滿足業(yè)主休閑、娛樂(lè)的需求； 戶型設(shè)計(jì)上較為合理，擁有較大面積的 露臺(tái)和花園 ，保證了業(yè)主的生活質(zhì)量和居住品質(zhì)； 性價(jià)比較高，有一定的產(chǎn)品附加， 戶型多樣 ； ?通過(guò)以上的分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目不多，市場(chǎng)供應(yīng)量不大，但由于 本項(xiàng)目所處的板塊還有一定體量的存量土地 ，今明兩年陸續(xù)會(huì)有項(xiàng)目推出 ,市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)一定程度的增大，所以昆明市場(chǎng)上 今明兩年上市的中高檔物業(yè)會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)沖擊和壓力； ?總體上來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目的前景還是比較的樂(lè)觀，前期的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位及后期的宣傳推廣是整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 滇池衛(wèi)城 開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 地址：滇池度假區(qū)紅塔東路 占地：約 5000畝 容積率： 綠化率： 70% 戶型面積： 160— 250㎡ （花園洋房） 均價(jià)： 4000元 /㎡ （花園洋房） 個(gè)案分析：該項(xiàng)目作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在西南地區(qū)的主要住宅項(xiàng)目，為了把該項(xiàng)目打造成為滇池路大型高尚社區(qū)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)投入了較大精力和資源，在前期的宣傳上不遺余力，在 前期的產(chǎn)品研發(fā)，銷(xiāo)售策略 方面做得比較到位，整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃、景觀、戶型設(shè)計(jì)有很多的亮點(diǎn)，通過(guò) 萬(wàn)達(dá)的企業(yè)品牌 帶動(dòng)了項(xiàng)目品牌，通過(guò)每一期的 開(kāi)盤(pán)前大面積，高強(qiáng)度媒體宣傳 ，在市場(chǎng)上積累了不少的人氣和知名度，特別是 樣板區(qū)、高爾夫球場(chǎng) 出來(lái)以后更是掀起了高端人群的購(gòu)房熱情。 列儂溪谷 陽(yáng)光海岸 廣基 【 東南 板塊 】 ?大盤(pán)時(shí)代 .大昆明 ?新亞洲體育城、世紀(jì)城、彼岸崛起，其他項(xiàng)目繼續(xù)跟進(jìn)。 ?民族村、海埂公園、紅塔體育中心、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，每一天都是陽(yáng)光假日。 ?昆明旅游的首選觀光地。