【正文】 打造主題景觀結點 根據(jù)各個主團的名稱增加獨具特色的主題結點 葡萄長廊 玫瑰園 百合道 推廣力度上的大手筆 推廣力度空前加大，實行線上線下立體轟炸，使得新沂 人盡皆知 主要投放的媒體： 報紙：新聞晨報、揚子晚報、新沂日報等、徐州日報 網(wǎng)絡：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 雜志：租售情報、新沂樓市 短信、電信賬單、戶外高炮 體驗活動、巡展、禮品贈送等 僅 2023年 78月，報紙累計投放 30次，其中又以 跨版 居多 一個月時間，本案成為新沂樓市的焦點！??！ 聯(lián)合政府、行業(yè)資源，事件營銷主導 借勢 ，聯(lián)合炒作，建立區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ瑯淞⒏偁幈趬? 立勢 ，高舉高打，展示產(chǎn)品價值，樹立產(chǎn)品標準 強勢 ，主動出擊，網(wǎng)羅客戶，超越市場水準 炒區(qū)域 炒項目 炒客戶 Action1：重大論壇炒作 —— 專家學者放大區(qū)域核心價值 ? 立足區(qū)域 ， 聯(lián)合政府和行業(yè)資源， “ 世界橡膠產(chǎn)業(yè)交流會”，“城市土地價值高峰論壇” 等新聞活動，借助新聞媒體 重點闡述區(qū)域價值、區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，讓客戶認知區(qū)域的價值、認知區(qū)域的未來。一個責任企業(yè)所精心打造的樓盤必然也是讓人信賴的。 解決客戶就業(yè)問題 與政府聯(lián)動提前釋放區(qū)域前景，進行城市運營，做強做大新沂房地產(chǎn)市場容量，提升新沂城市功能的吸輻。 耂慮企業(yè)條件：企業(yè)自有資金開發(fā)，需權衡資金成本和現(xiàn)金壓力。 成功關鍵因素 方向研判設想 階段 工業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)模式提升住宅，互動發(fā)展 快速積聚人氣，提升區(qū)域價值，開啟開發(fā)模式 長期發(fā)展行為，商業(yè)提升土地價值，住宅與商業(yè)平衡互動發(fā)展 開發(fā)整體成功 總體開發(fā)理念 ◎ 積累、共生、互長 ?優(yōu)先利用橡膠工業(yè)園，提升區(qū)域價值 持續(xù)性、可發(fā)展的物業(yè)組合模式 ◎ 彈性開發(fā)、峰值預留 ?預留地段，給現(xiàn)在處于市場萌芽、發(fā)展前景看好的產(chǎn)品日后留下發(fā)展空間，從而收獲更多財富 ◎ 復合、多樣性的產(chǎn)品組合 ?各期產(chǎn)品有機組合，實現(xiàn)效益最大化 項目總體開發(fā)戰(zhàn)略 —發(fā)展原則 推盤計劃 3 規(guī)避內(nèi)部競爭， 面積總價相近的單位分批次推出 2 不同時期推出不同產(chǎn)品，相互促進，共同升值 1 “住宅、 商業(yè)、酒店、辦公樓 打組合拳 4 有效承接市場需求 符合市場需求，形成一定的面積梯度承接 5 充分利用公共資源 在徐州、南京示范區(qū)重要交通通車等重大事 件前推房等 第六部分：項目啟動策略及大一期啟動區(qū)戰(zhàn)略 項目啟勱策略 啟勱區(qū)的目的 ? 目的 1 樹立項目城市大盤地位，展示項目整體定位形象 ? 目的 2 增強客群對區(qū)域 “新生的、人性的、成長的、多功能的”博觀之城概念的認可，和對區(qū)域土地價值的升值認同感。 ?綠地 21城尊老社區(qū)主題 ?綜合醫(yī)療機構、酒店、商業(yè)街、廣場、便利店、健身設施、戶型設計等符合老年人生活習慣； ?老年人只是講座多形式老年教育。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術、工業(yè)地產(chǎn)等 的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅動方式。 品牌普通中學 其他重要定位 其他重要定位 打造復合橡膠健康跑道 打造全市最長健康步道，穿越整個 400萬方社區(qū)各組團，并形成循環(huán)體系，成為全市最長的最有趣味的健康跑道。 中檔寫字樓？ 新沂地區(qū)未來不乏大量中 檔寫字樓面世，將面臨較大的 競爭，同時中檔寫字樓對項目 戰(zhàn)略意義不大。從各方面權重加以考慮，項目總體品質(zhì)上定位為 中高端產(chǎn)品 ，在局部可以適當超越，但前幾期一定要為后期預留足夠的升級空間 滿足人口就業(yè)問題，必將帶來一定的社會效應，體現(xiàn) 人性化 特征 通過以上分析：我們得出本項目新的關鍵詞： 有形特質(zhì)：“大盤”、“工業(yè)” 精神氣質(zhì)：“人性的” 在造一座城 一座“人性的、成長的、多功能”的 250萬平方米博觀之城 主題概念定位 鴻泰 ＠ 博觀城 見證成長： 五年以上的開發(fā)周期，見證一座城的崛起 關注價值： 搭建平臺，劣推為個人實現(xiàn)生命的價值 注重人性： 為人提供真正的就業(yè)平臺，帶來社會效應，體現(xiàn)人性化理念 “博觀之城” 項目初期 ? 核心區(qū)域：城區(qū)及周邊城市 ? 拓展區(qū)域：相關外省關聯(lián)城市 項目中后期 江蘇省或外省關聯(lián)城市，外國相關產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū) 區(qū)域定位 目標客戶群定位 本項目作為 250萬方規(guī)模大盤，其目標客戶的輻射范圍和涵蓋人群必定十分廣泛，但項目初期面市時，由于工業(yè)規(guī)模效應以及員工就業(yè)優(yōu)勢還未完全顯現(xiàn)，目標客戶的主要來源區(qū)域將以本地區(qū)域為主，而隨著項目開發(fā)的逐步推進，整體規(guī)模效應將逐步呈現(xiàn)，目標客戶的區(qū)域性將很快被打破，真正成為全國性的品質(zhì)大盤。 正面因素 地段昭示性 。 商品房市場 在商品房供應分布中，新沂市主要集中在南匙和中心匙，其中南匙累計供應量 ，占應總量百分 ，占總量百分 28 第三部分：項目地塊現(xiàn)狀分析 ? 地塊現(xiàn)狀 本項目地處于新沂市墨河鎮(zhèn)，地塊屬性斱面，本項目為新建項目，地塊總體上地勢平坦，地上附著物少，基本觃整、開闊，沒有拆遷量，觃劃不建設空間大。 ?西部為工業(yè)集中區(qū)，只有少數(shù)項目，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆Ｒ詣?chuàng)建全國文明城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市為抓手，加大城市管理力度，做到集中整治與長效管理相結合。近年來，新沂綜合實力和競爭力顯著增強，先后被評為 “ 2023浙商最佳投資城市 ” 、 “ 2023中國最具投資吸引力城市 ” 。 此外，對于土地儲備貸款，銀監(jiān)會還要求，地貸掛鉤、建貸掛鉤及房貸掛鉤。 因此，打壓樓市雖然會打擊投資及上下游產(chǎn)業(yè)，影響經(jīng)濟，但權衡利弊，必須先保證國內(nèi)穩(wěn)定，再應對外部壓力。而據(jù)了解，“商改住”等禁售文件也將在近期出臺。對不能提供 1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 西安 5月 5日 普通商品住房中廉租住房配建比例不低于 5%，經(jīng)濟適用住房中廉租住房配建比例不低于 15%，棚戶區(qū)改造項目中廉租住房配建比例不低于 30%。對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅 (含別墅 )和非住宅的土地增值稅預征率由現(xiàn)行的 1%調(diào)至 2%。規(guī)范商品房銷售管理，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理銷售許可證后，十日內(nèi)可售房源網(wǎng)上一次性全部公開。 5月 2日 央行 5月 2日，央行宣布自 5月 10日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 ，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。 3月 10日 國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 國土部發(fā)通知：一、加快住房建設用地供應計劃編制；二、促進住房建設用地有效供應；三、切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。從 2023年 12月 26日起，五年期以下 (含五年 )及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 點。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 ——針對購房者 主要針對多套房的首付比例及貸款進行限制 ,從年初至今不斷加強 時間 政策或行動 內(nèi)容 11月 3日 全面叫停第三套住房公積金貸款 住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會 11月 3日發(fā)布《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。 《 通知 》 明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化 5月 4日 住房保有稅？物業(yè)稅？ 5月 4日，國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露：“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就”。 4月 17日 《 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 （ 新 “ 國十條 ” ） 商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 3. ，政府也在不斷吸取經(jīng)驗教訓，出臺新政內(nèi)容和時機越發(fā)成熟。 產(chǎn)業(yè)－就業(yè)－生活－新城市； 完整的社會功能 城市生命力 一個完整的城市必然是一個各項功能都具備的城市，完備的社會功能是一個城市的生命力。 提高達成率： □ 提高達成率最根本的措施是加強現(xiàn)場把握，最大限度減少客戶流失，縮小客戶流失率。 ——王志綱 項目檔次：中高端 總建面積： 250萬平斱米 開發(fā)周期：開發(fā)五年以上，平均年消化量最少 4060萬平斱米之間 新沂市城市房地產(chǎn)市場 2023年全年消化量： 46萬平斱米 2023年全年供應量