【正文】 要加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預(yù)期，促進市場理性發(fā)展。對一些情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 87 八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度 各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴格控制高檔住房用地供應(yīng)。對中低價位普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。 通知還要求，各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。它的建立，有利于建立房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報機制，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控；有利于規(guī)范各級房地產(chǎn)行政管理部門的管理行為，促進管理水平的提高與升級；有利于建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，有利于引導(dǎo)企業(yè)和消費者，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資與消費的互動。 物業(yè)管理：售后服務(wù) 。 3. 大力發(fā)展房地產(chǎn)金融； 建立房地產(chǎn)金融體系 ， 發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 77 4. 建立與房改相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系； 不同收入家庭 ， 實行不同的住房供應(yīng)政策： 高收入家庭 檔次較高的市場商品房 中低收入家庭 微利的經(jīng)濟適應(yīng)住房 低收入困難家庭 廉租住房 重點應(yīng)該是大力發(fā)展面向中低收入家庭的經(jīng)濟適應(yīng)住房 ，使其巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求 。 5. 服務(wù)體系不完善； 6. 價格體系不完善；稅費過大 年份 1980 1985 1990 2023 比重 4 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 75 三、發(fā)展住宅建設(shè)應(yīng)處理的關(guān)系 1. 住宅建設(shè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)； 資金供給 、 經(jīng)濟發(fā)展 、 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 、 市場需求等 2. 住宅建設(shè)與配套建設(shè)相協(xié)調(diào)； 調(diào)動：居民 、 開發(fā)商 、 政府的積極性 3. 住宅建設(shè)與消費需求相協(xié)調(diào)； 以市場為導(dǎo)向 4. 住宅建設(shè)與住宅質(zhì)量的關(guān)系； 規(guī)劃 、 設(shè)計 、 質(zhì)量 、 功能 、 環(huán)境 、 標(biāo)準化生產(chǎn) 、工廠生產(chǎn) 5. 住宅建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系。 3．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重不高。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 72 L． 房屋拆遷方式有了重大調(diào)整，加快了拆遷工作的步伐 出臺了貨幣拆遷的政策，被拆遷戶得到貨幣補貼后，可以自主到市場選購合適的住房。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 71 K． 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的實質(zhì)性啟動，對提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了重要影響 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了八部門聯(lián)合上報的《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知》，隨后建設(shè)部制定了《商品住宅性能認定管理辦法》和《國家康居示范工程實施大綱》，會同有關(guān)部門下發(fā)了《關(guān)于在住宅建設(shè)中限制使用落后產(chǎn)品的意見》。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 70 J． 物業(yè)管理體制初步建立 ， 競爭機制的形成推動了行業(yè)進步 按照建設(shè)部 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 的規(guī)定 ， 全國近 6， 000個 5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理 ， 從根本上改變了過去小區(qū)面貌 “ 一年新 、 兩年舊 、 三年破 ” 的狀況 ， 為廣大居民創(chuàng)造了安全 、 舒適的生活環(huán)境 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 68 ，帶動了住房交易的活躍 經(jīng)國務(wù)院同意，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，財政部、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 66 房供應(yīng)體制 1998年國務(wù)院發(fā)出了 《 關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 》 （國發(fā)［ 1998］ 23號），這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。 各地按照 “ 老房老辦法 ， 新房新辦法 ” 的總體思路 ， 逐步推行住房分配貨幣化房價收入比在 4倍以上的城市 ， 大多按照 “ 老人 ” 一次性補貼 、 “ 新人 ” 按月補貼 ， 制定了住房分配貨幣化的方案 ， 陸續(xù)開始發(fā)放住房補貼 ?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)住宅竣工面積 27億平方米。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 62 全國完成的開發(fā)投資 房地產(chǎn)過熱帶來的問題：土地供應(yīng)總量失控，規(guī)模過大，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)失調(diào)，房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，一些地方炒賣房地產(chǎn)嚴重，國有資產(chǎn)大量流失。 實際出讓面積占非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地總數(shù)的 15%。 相繼安徽蚌埠 、 沈陽 、 唐山 、 佛山 、 常州 、 重慶 、 石家莊 、湘潭等地相繼實行了住房改革試點 。 住宅出售后 ， 房租恐怕要調(diào)整 ， 要聯(lián)系房價調(diào)整房租 ， 使人們考慮到買房合算 。 如小步提租 、 超標(biāo)加租 、 提租增資等一系列方案 。 由于社會成員實行“低工資制”，住房租金普遍偏低，采取了“以租養(yǎng)房”的方針。 （ 6）歸檔。經(jīng)查驗合格后，由經(jīng)辦人員簽署意見后送部門負責(zé)人審核批準。市、縣房地產(chǎn)行政管理部門或指定的專門機構(gòu)負責(zé)受理各類房屋租賃申請，并做好登記工作。 房屋租賃合同的主要內(nèi)容： 1． 租賃合同的標(biāo)的物：位置 、 結(jié)構(gòu) 、 間數(shù) 、 面積等； 2． 租賃房屋的租金：支付租金時期 、 方式 、 金額； 3． 租賃房屋的用途和維修； 4． 房屋租賃的期限：注明期滿 、 租賃關(guān)系終止日期； 5．租賃期間的違約責(zé)任。 （ 1） 合同期滿前 ， 出租人不得借故終止租賃關(guān)系 ，收回房租； （ 2） 租賃期間房屋所有人處分房屋受到承租人的制約 。 （ 一 ） 租賃房屋的產(chǎn)權(quán) 1． 房屋所有人 （ 1） 擁有租賃房屋的收益權(quán)；出租房屋收入 （ 2） 對租賃房屋擁有最終占有權(quán) ， 即實際的支配和控制權(quán) 。 （ 2） 有代價的交換：就是首先對各自對方的房屋進行估價 ， 計算出兩者的差額 。 （ 3） 接受房地產(chǎn)交易管理部門的審核； （ 4） 立契 （ 交易經(jīng)辦人填寫 ， 買賣雙方簽名蓋章 ） （ 5） 繳納稅費； （ 6） 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù) 。 計算：預(yù)付： 50 20%=10萬元 賣出： 10+50 30%=25萬元 獲利 2510=15萬元 獲利率 =15/10 100%=150% 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 48 預(yù)售房產(chǎn)的優(yōu)點： （ 1） 房產(chǎn)經(jīng)營者在沒有大量資金的情況下 ， 可以利用買方提供的房產(chǎn)預(yù)售款； （ 2） 房產(chǎn)的買主 ， 中途可以靈活地變更 ， 有利于短期投資； （ 3） 買主的選擇性大 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 46 2． 房屋預(yù)售與賣樓花 房屋預(yù)售：就是在房屋尚未建成前就把它預(yù)先銷售出去 ， 因此 ， 房地產(chǎn)預(yù)售實質(zhì)上是一種房屋期貨買賣 ， 買賣的只是房屋的一張期貨合約 。購買房地產(chǎn)的合同書、公證書。 如產(chǎn)權(quán)人既被委托人在國外，該委托書應(yīng)由當(dāng)?shù)仡I(lǐng)事館出具并蓋紅印章方為有效。 通過全權(quán)委托簽定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，由誰承擔(dān)民事責(zé)任。 答：將《法院判決書》原件、《房產(chǎn)證》原件、判決方的《戶口本》、《身份證》原件，前往房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理變更房產(chǎn)證的名字。 答：此類情況必須分為兩個步驟： 1） 先辦理繼承手續(xù)，其配偶及子女各自取得該房屋產(chǎn)權(quán)的一半，既配偶取得 50%的產(chǎn)權(quán)，子女取得 50%的產(chǎn)權(quán)。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 43 什么是違約責(zé)任。待繼承人確認后，同時辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，方可上市交易。 答：憑產(chǎn)權(quán)過戶《公證書》到配偶所在單位出具其職級證明。從這條法律就可以看出，違約責(zé)任應(yīng)由該開發(fā)商承擔(dān)，因為你們原來約定是 95平方米，現(xiàn)在擴大 29平方米。也就是說，我要拿到這套房子，還得再補交 15萬元錢。 現(xiàn)房買賣的不足之處： （ 1） 現(xiàn)貨房產(chǎn)價格高 ， 成交金額大 ， 分期付款時 ，付款周期內(nèi)買主負擔(dān)重 。 任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。 十二、建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價。 八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 （三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 31 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤 一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行），結(jié)合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。 2． 房屋的數(shù)量：自由間數(shù) 、 居住面積 、 使用面積或建筑面積 。 房屋買賣說明： 1． 房屋買賣是房屋所有權(quán)或產(chǎn)權(quán)的買賣 ， 房屋產(chǎn)權(quán)中任何一種具體權(quán)利的買賣都不構(gòu)成房屋的買賣 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 24 五、房地產(chǎn)支持系統(tǒng)與約束系統(tǒng) （ 一 ） 房地產(chǎn)支持系統(tǒng)：由支持和服務(wù)于房地產(chǎn)市場的機構(gòu)和企業(yè)所組成 。 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 23 房地產(chǎn)交易所的任務(wù)： （ 1） 提供服務(wù)：洽談場所 、 發(fā)布信息 、 動態(tài) 。 非營利性機關(guān)、團體、個人參與市場的目的：多是為了使用價值 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 22 （ 三 ） 媒介系統(tǒng) 主要有：房地產(chǎn)交易所 、 交易行 、 中間商 、 經(jīng)紀人等 。