【正文】 林風 10000 5%濱江 水岸帝景 15573 8%倚天 39單價承受能力單價承受能力 13000元元 /平米以上客戶對會所的要求平米以上客戶對會所的要求上海－太原邸項目規(guī)模：總建 3萬平米 會所規(guī)模： 2023平米上海－靜安楓景項目規(guī)模：總建 10萬平米 會所規(guī)模： 4500平米根據(jù)高端客戶需求，結(jié)合高檔住宅項目的會所配置，考慮到 shoppingmall的休閑配套，建議華潤新鴻基項目會所規(guī)?？刂圃?3500－ 4500平米 ，其中包括：游泳池－ 1000平米健身房－ 700平米壁球室－ 300平米乒乓球室－ 200平米桌球室－ 200平米室外籃球場－ 1500平米棋牌室－ 400平米……40會所服務(wù)建議會所服務(wù)建議泛城建議：泛城建議：華潤華潤 .新鴻基項目的主要優(yōu)勢條件就是商業(yè)配套，大型新鴻基項目的主要優(yōu)勢條件就是商業(yè)配套，大型 Shopping Mall萬象城將成為本項萬象城將成為本項目住宅部分主要的生活配套設(shè)施，當然為了滿足未來業(yè)主對于生活質(zhì)量的高標準度要目住宅部分主要的生活配套設(shè)施，當然為了滿足未來業(yè)主對于生活質(zhì)量的高標準度要求，以及體現(xiàn)高檔住宅公寓的定位，專屬的私人會所也應(yīng)該是本項目的主要配套之一求，以及體現(xiàn)高檔住宅公寓的定位，專屬的私人會所也應(yīng)該是本項目的主要配套之一，建議：，建議：充分利用萬象城的配套優(yōu)勢，將商業(yè)中心的生活化與社區(qū)住戶的尊貴性結(jié)合起來，、充分利用萬象城的配套優(yōu)勢，將商業(yè)中心的生活化與社區(qū)住戶的尊貴性結(jié)合起來，如設(shè)置百貨超市如設(shè)置百貨超市 社區(qū)會員專用收銀通道、百貨金卡會員服務(wù)社區(qū)會員專用收銀通道、百貨金卡會員服務(wù) 等，增加項目未來業(yè)主尊等，增加項目未來業(yè)主尊貴身份的歸屬感；貴身份的歸屬感；為體現(xiàn)本項目的品質(zhì)，會所配套應(yīng)盡量做到高標準、高檔次，同時突出休閑與商務(wù)、為體現(xiàn)本項目的品質(zhì)，會所配套應(yīng)盡量做到高標準、高檔次，同時突出休閑與商務(wù)的主題特色，商務(wù)性的設(shè)施可利用萬象城、酒店等配套，住宅內(nèi)會所配套可的主題特色，商務(wù)性的設(shè)施可利用萬象城、酒店等配套，住宅內(nèi)會所配套可 差異化的差異化的配置配置 一些休閑健身的設(shè)施，如室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)健身房、燈光網(wǎng)球場或籃球場等一些休閑健身的設(shè)施，如室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)健身房、燈光網(wǎng)球場或籃球場等，為今后入住的業(yè)主提供健康生活的專業(yè)服務(wù)。濱江濱江 .金色海岸金色海岸規(guī)劃設(shè)計了休閑、養(yǎng)生為主題的規(guī)劃設(shè)計了休閑、養(yǎng)生為主題的私家會所，內(nèi)配有室內(nèi)恒溫游泳私家會所，內(nèi)配有室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)池、室外游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、桑拿、健身美容設(shè)施、中中心、桑拿、健身美容設(shè)施、中西餐廳、酒吧，以及老人養(yǎng)生中西餐廳、酒吧，以及老人養(yǎng)生中心等設(shè)施。三房需求與兩房需求比也為三房需求與兩房需求比也為 58%：： 21%，故建議，故建議小三房戶數(shù)比小三房戶數(shù)比 24%，兩房戶數(shù)比，兩房戶數(shù)比 9%。從可比案例來看，同樣是從可比案例來看，同樣是 50100平米和平米和 170平米以上平米以上最受市場歡迎，銷售率相對最高。一定比例的復式單元?？赡墚a(chǎn)生的消極影響：公攤面積增加，施工成本增加。稀缺性。超高層的引入可以減少建筑密度，有利于塑造環(huán)境。位的社會認同感的客戶群體。目前從代表杭州高檔公寓住宅水平的綠城深藍廣場和濱江金色海岸這兩個項目來看目前從代表杭州高檔公寓住宅水平的綠城深藍廣場和濱江金色海岸這兩個項目來看，無論從產(chǎn)品設(shè)計、建筑用材、室內(nèi)精裝修水準都達到了很高的標準，華潤新鴻基，無論從產(chǎn)品設(shè)計、建筑用材、室內(nèi)精裝修水準都達到了很高的標準，華潤新鴻基應(yīng)利用自身擁有品牌、配套等市場競爭力的先天基礎(chǔ)，同時利用塑造海外高檔產(chǎn)品應(yīng)利用自身擁有品牌、配套等市場競爭力的先天基礎(chǔ)，同時利用塑造海外高檔產(chǎn)品的豐富經(jīng)驗，揚長避短，通過的豐富經(jīng)驗，揚長避短，通過 市場推廣的差異化市場推廣的差異化 來實現(xiàn)來實現(xiàn) 產(chǎn)品的形象差異化產(chǎn)品的形象差異化 ，從而樹，從而樹立產(chǎn)品在市場上應(yīng)有的地位。我們稱之為體?？春帽卷椖克幍囟渭?。價值觀：價值觀： 希望與上流階層居住在一起，希望與上流階層居住在一起， 追求被認同的感覺，喜歡追求時尚有品位的生活方式追求被認同的感覺，喜歡追求時尚有品位的生活方式 。 受過高等教育受過高等教育 的他們在繁忙的工作之余也懂得的他們在繁忙的工作之余也懂得 享受自由的享受自由的 生活生活 ，消費習慣有明顯的時尚消費、品牌消費、文化消費傾向。家庭狀況：兩口或者三口之家家庭狀況：兩口或者三口之家經(jīng)濟狀況：經(jīng)濟狀況： 處在事業(yè)的上升期處在事業(yè)的上升期 ，有相當?shù)姆e蓄，可支配資金，有相當?shù)姆e蓄，可支配資金 300萬以下。價值觀：價值觀： 愛面子、表面上時尚愛面子、表面上時尚 ,價值觀傳統(tǒng)價值觀傳統(tǒng) 。購房心態(tài)：有多次置業(yè)經(jīng)歷，渴望在城市的中心地帶求得一隅，追求那種能隨時體驗到購房心態(tài)：有多次置業(yè)經(jīng)歷，渴望在城市的中心地帶求得一隅，追求那種能隨時體驗到 日新月異的信息變化的日新月異的信息變化的 時尚生活時尚生活 ，同時又保持著中國相對傳統(tǒng)的倫理觀念，同時又保持著中國相對傳統(tǒng)的倫理觀念， 孝順父母，重視子女教育孝順父母，重視子女教育 等，對居住的等，對居住的 舒適度要求很高舒適度要求很高 ，已經(jīng)不滿足平，已經(jīng)不滿足平 面的感覺，更傾向于空間的層次感和神秘感。我們稱之為我們稱之為 ““ 未來城市的主人未來城市的主人 ””目標客戶定位描述目標客戶定位描述 17項目目標客戶定位項目目標客戶定位??目標客戶初步定位目標客戶初步定位??對比法尋求目標客戶對比法尋求目標客戶??項目目標客戶特征描述項目目標客戶特征描述??項目目標客戶消費習慣項目目標客戶消費習慣??項目目標客戶定位小結(jié)項目目標客戶定位小結(jié)18目標客戶特征描述目標客戶特征描述未來城市中心的主人（大面積戶型自住型）未來城市中心的主人（大面積戶型自住型）職業(yè)：外貿(mào)、職業(yè)：外貿(mào)、 IT、金融、房產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的、金融、房產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的 私營企業(yè)主私營企業(yè)主 、 CEO、大型企業(yè)的、大型企業(yè)的 高層管理者高層管理者 籍貫：浙江省內(nèi)為主，少部分有意向來杭州定居的外省人籍貫：浙江省內(nèi)為主，少部分有意向來杭州定居的外省人年齡：年齡： 3545之間，之間， 40歲左右居多。當然不排除會有認同華潤新鴻基品牌的人追捧本項目的產(chǎn)品。當然不排除會有認同華潤新鴻基品牌的人同華潤新鴻基品牌的人群追捧本項目的產(chǎn)品。?將擁有高檔物業(yè)當作一種身份的象征。 深藍廣場深藍廣場 客群相似之處：客群相似之處：?看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)，認同開發(fā)商品牌是品質(zhì)的堅強基石?？春缅X江新城未來的發(fā)展。 深藍廣場對比法尋求目標客戶對比法尋求目標客戶 15本項目與代表案例之比較本項目與代表案例之比較本項目與本項目與 濱江濱江 戴德梁行戴德梁行 金色海岸金色海岸 客群相似之