【正文】 98北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組綜合管理部職責(zé)（續(xù)）（四）負(fù)責(zé)公司文書、檔案管理v負(fù)責(zé)收集并熟知房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策、法規(guī)，并及時了解公司內(nèi)部動態(tài)，匯總、整理各部門上報的相關(guān)信息，分析各項檢查結(jié)果，按周提供公司工作簡報；v負(fù)責(zé)非業(yè)務(wù)性質(zhì)的領(lǐng)導(dǎo)指示、通報等文件的起草；v負(fù)責(zé)公司報告和文件的打印、復(fù)印工作；v負(fù)責(zé)公司文件、合同、資料、檔案的歸檔、保管、查閱和使用工作；v負(fù)責(zé)公司各種證照年檢、企業(yè)代碼登記；v負(fù)責(zé)公司印鑒、介紹信的使用、保管工作。四、其他工作? 進(jìn)行市場調(diào)研，及時掌握材料設(shè)備的最新市場信息；? 編制并向統(tǒng)計局報送相關(guān)統(tǒng)計報告；? 收集、整理并熟知相關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定，對最新動態(tài)及時向總經(jīng)理通報。八、負(fù)責(zé)組織對設(shè)備安裝的驗收、安全監(jiān)察的報批手續(xù)；配合協(xié)調(diào)設(shè)備安裝工程的二次設(shè)計及施工管理。? 參與協(xié)調(diào)施工過程中與供應(yīng)商的關(guān)系。二、配合項目的開展制定采購計劃和資金使用計劃? 制定工程的總體采購計劃；并根據(jù)工程進(jìn)度制定階段采購計劃；? 依據(jù)工程概預(yù)算，制定工程的材料設(shè)備的資金總需求額，并根據(jù)進(jìn)度提出資金使用計劃。87北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組工程項目部職責(zé)（續(xù)）九、派出工程人員對項目進(jìn)行日常管理，向其下達(dá)項目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度等管理目標(biāo)? 授權(quán)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)項目的目標(biāo)管理，對其運行進(jìn)行檢查監(jiān)督；? 組織對項目的過程管理實行監(jiān)督，提供支持與指導(dǎo)；? 組織對項目經(jīng)理部的目標(biāo)完成情況進(jìn)行考核。? 參與圖紙變更洽商，組織對重大規(guī)劃設(shè)計方案的調(diào)整；? 負(fù)責(zé)設(shè)計規(guī)劃方案和施工圖紙的管理和發(fā)放。二、負(fù)責(zé)工程部相關(guān)的計劃管理工作? 編制項目建設(shè)總體策劃方案，明確項目建設(shè)過程中各項工作的有效組織、計劃和控制；? 負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司下達(dá)的年度和月度工作計劃；? 負(fù)責(zé)與工程有關(guān)的資金使用計劃的申報工作。五、負(fù)責(zé)取得土地的相關(guān)工作〈一〉協(xié)議出讓方式下新開發(fā)項目的洽談及合同管理v調(diào)查土地和土地方的具體情況；v進(jìn)行土地出讓或合作開發(fā)談判；v組織相關(guān)部門編制土地出讓合同或合作開發(fā)合同；v負(fù)責(zé)合同的送審和修改。設(shè)計是銷售策劃之本，是有效供給之源。如果在施工階段進(jìn)行設(shè)計變更，則會導(dǎo)致成本嚴(yán)重失控?？毓傻氖嗉曳康禺a(chǎn)開發(fā)子公司均屬綜合性開發(fā)公司物業(yè)管理控股 4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司：房產(chǎn)管理經(jīng)營公司、燕僑物業(yè)管理公司、萬佳物業(yè)管理公司和寶景物業(yè)管理公司，總計管房面積 400多萬平方米。集團(tuán)公司在海內(nèi)外共擁有各類全資、控股子公司及參股企業(yè) 80多家，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。?目前，公司在建或擬建的十余個項目分布在全國四大城市：上海的 “ 海上海 ” ( 楊浦區(qū) )、 “ 海源 ” ( 青浦區(qū))，鄭州的 “ 家和萬世 ” ，成都的 “ 錦繡花園 ” ，重慶的 “ 錦繡山莊 ” 、 “ 都市花園 ” 、 “ 水天花園 ” 等。經(jīng)過多年的開拓進(jìn)取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近 80億元、凈資產(chǎn)近 40億元、累計開發(fā)面積達(dá) 200萬平方米、年開復(fù)工量超過 100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司。 建立快速反應(yīng)機(jī)制，高效運作，滿足內(nèi)外部客戶的需求保持正常運營實現(xiàn)平穩(wěn)過渡 167。 對關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和管理流程進(jìn)行規(guī)范和優(yōu)化167。 要能培育公司發(fā)展所需關(guān)鍵能力，完成跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變167。 要能迅速、有效培養(yǎng)公司發(fā)展所需要綜合性人才167。 部門間的信息傳遞應(yīng)是通暢、迅速和真實的，逐步樹立按流程執(zhí)行的文化167。 組織設(shè)計應(yīng)該盡量避免調(diào)整對公司正常運營的負(fù)面影響13北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組同時，組織設(shè)計必須對現(xiàn)有管理文化、人員意識和管理能力有所突破 管理能力的突破F 新組織結(jié)構(gòu)和管理體系，不能過分遷就現(xiàn)有人員的管理能力和管理風(fēng)格，必須具有一定超前性，也應(yīng)該促進(jìn)管理能力的提高 人員意識的突破F 必須突破世博偉業(yè)目前許多員工的本位主義思想，突破部門 、 業(yè)務(wù)領(lǐng)域等思想束縛，樹立戰(zhàn)略意識、市場意識和整體意識 管理文化傳統(tǒng)的突破F 要實現(xiàn)組織能力和協(xié)同效益的發(fā)揮，必須突破世博偉業(yè)靈活但缺乏制度約束的管理文化，引入科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ骶?4北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組房地產(chǎn)行業(yè)四種組織結(jié)構(gòu) —— 職能型總經(jīng)理其他物業(yè)營銷財務(wù)工程戰(zhàn)略項目優(yōu) 點v 人員使用比較靈活v 有利于專業(yè)人員交流v 有利于專業(yè)人員的晉升v 有利于保持項目技術(shù)的連續(xù)性缺 點v 職能部門所導(dǎo)致的工作方式，往往是面對本部門，造成本位主義v 在這種組織結(jié)構(gòu)下，活動及所關(guān)心的焦點不是客戶v 責(zé)任不明確v 金字塔結(jié)構(gòu)，處在塔頂?shù)氖歉邔庸芾碚?，順著塔頂往下依次是中層管理者和基層人員v 存在一個部門對某個項目的實施最有幫助，就把這個項目放在這個部門下面，作為其中一部分 15北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組房地產(chǎn)行業(yè)四種組織結(jié)構(gòu) —— 項目型總經(jīng)理其他物業(yè)營銷財務(wù)大項目經(jīng)理工程A項目經(jīng)理：工程、市場、財務(wù)、人事B項目經(jīng)理：工程、市場、財務(wù)、人事優(yōu) 點v 結(jié)構(gòu)簡單靈活，便于操作，對成本、進(jìn)度、質(zhì)量等控制也比較靈活v 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制v 溝通途徑便捷v 公司項目類似時，便于技能儲備缺 點v 可能導(dǎo)致人員、設(shè)備、技術(shù)等資源重復(fù)配置v 容易導(dǎo)致公司規(guī)章制度執(zhí)行不一致v 如果項目與外界不暢，容易導(dǎo)致不良的矛盾和惡性競爭v 對項目成員，事業(yè)上缺乏連續(xù)性v 與職能型結(jié)構(gòu)相反，要求項目與公司組織相對獨立，成為獨立單元，有自己的專門管理人員和技術(shù)人員v 項目經(jīng)理在項目的責(zé)任范圍內(nèi)和公司制度內(nèi)，具有一定的行政、人事、財務(wù)自主權(quán)16北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組房地產(chǎn)行業(yè)四種組織結(jié)構(gòu) —— 矩陣型總經(jīng)理人事財務(wù)物資市場項目總監(jiān) 工程優(yōu) 點v 工作的焦點聚集在項目上v 項目的組織形式比較靈活v 公司同時開多個項目時，能夠均衡利用資源，使各個項目的費用、進(jìn)度、以及質(zhì)量要求得到實現(xiàn)v 有利于提高公司領(lǐng)導(dǎo)對項目的信任度v 對公司組織內(nèi)的要求作出迅速反應(yīng)v 項目組成員杜絕后顧之憂缺 點v 破壞了組織中命令單一性原則，容易造成多頭領(lǐng)導(dǎo)v 在執(zhí)行中，項目經(jīng)理不易把項目同職能部門的職責(zé)和權(quán)限分開v 由于負(fù)責(zé)者不明確，容易使工作受到影響v 在費用、進(jìn)度、質(zhì)量等各方面，多個項目過于均衡 A項目經(jīng)理 3 4 B項目經(jīng)理 1 4 C項目經(jīng)理 0 3 1 v 是前面兩種模式的結(jié)合v 項目總監(jiān)同時管理著多個項目v 各項目經(jīng)理向項目總件負(fù)責(zé)，并決定在什么時候做什么事情v 職能部門經(jīng)理決定將哪些人派往項目，要用何種技術(shù)17北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組房地產(chǎn)行業(yè)四種組織結(jié)構(gòu) —— 混合型總經(jīng)理其他營銷財務(wù)工程項目 C項目 B項目 Av 一個公司同時存在職能型和項目型v 將剛剛啟動、不成熟的小項目放在某一職能部門下，待其成熟、取得一定地位后，將其作為一個獨立的項目，最后這個小項目也可能會成為一個獨立的部門優(yōu) 點v 靈活性強(qiáng)，可以根據(jù)情況增加據(jù)振型v 兼具職能型和項目型的優(yōu)點缺 點v 管理難度加大v 由于公司各個項目的管理機(jī)制不同，控制不好，容易造成公司利益分配矛盾，也容易產(chǎn)生資源浪費18北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組選擇何種組織結(jié)構(gòu)須根據(jù)企業(yè)的具體情況來定? 職能型– 項目規(guī)模較小，重于技術(shù)，宜采用職能型組織– 在一個項目上需要對生產(chǎn)用房或某類設(shè)備進(jìn)行大量投資的場合 ? 項目型– 適用于公司同時存在幾個相似的項目– 某個項目是大型的、長期的、重要而復(fù)雜的 ? 矩陣型– 一個項目對專業(yè)的要求相對復(fù)雜，因而需要對多個職能部門的資源都加以利用，但在為項目工作的時候又不需要全職的專業(yè)人員，尤其是同時有幾個項目共存，而這些項目又都同時需要同樣的專業(yè)人員的時候組織結(jié)構(gòu)要素 職能型 項目型矩陣型強(qiáng)矩陣型 弱矩陣型 平衡矩陣型全職人員比例 無 很高 高 很低 低項目經(jīng)理權(quán)力 小或無 大 中等到大 小 小到中等項目經(jīng)理工作時間 兼職 全職 全職 兼職 全職行管人員工作時間 兼職 全職 全職 兼職 兼職三種主要的組織結(jié)構(gòu)比較19北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組華潤置地（北京）股份有限公司致力于建立一個北京地域內(nèi)的房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位華潤置地前身為北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司。企業(yè)綜述開發(fā)項目經(jīng)營狀況以業(yè)務(wù)專業(yè)化、經(jīng)營市場化和管理現(xiàn)代化三方面要素作為保障手段，致力于建立一個北京地域內(nèi)的房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，通過創(chuàng)造性地滿足社會需求，從而實現(xiàn)未來幾年持續(xù)保持北京市場份額 10%的經(jīng)營指標(biāo)。公司正積極創(chuàng)新管理機(jī)制，創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新企業(yè)品牌，并以 “ 海上海 ” 項目的開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，精益求精地打造 “ 新文化地產(chǎn) ” 品牌，努力成為一流的房地產(chǎn)資源運營商。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)年開復(fù)工能力超過 300萬平方米。已有 3家物業(yè)管理公司通過了ISO9000認(rèn)證飯店旅游在北京、杭州、?？?、蘇州、泰安、澳大利亞悉尼等地投資建設(shè)并管理了多家三星級、四星級中高檔飯店、酒樓和餐廳。同時，設(shè)計質(zhì)量還直接影響未來的銷售和物業(yè)管理? 因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計工作更是重中之重，在組織設(shè)計時應(yīng)給予高度重視60%70%25%35%5%10%初步設(shè)計階段 施工設(shè)計階段 施工階段不同階段對成本的影響程度32北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組前期策劃需要敏銳的市場洞察和專業(yè)的策劃視角，公司過去主要依賴咨詢公司，但是職能劃分不清晰，建議暫時設(shè)置策劃助理承擔(dān)項目前期策劃的協(xié)調(diào)和溝通工作，未來視情況是否成部門前期策劃產(chǎn)品定位過去前期策劃方案的審核和監(jiān)督職能主要由老板承擔(dān)，這種親力親為的模式不利于公司發(fā)展壯大偉業(yè)咨詢公司 總經(jīng)理及副總專業(yè)咨詢公司 營銷副總轉(zhuǎn)變策劃助理新增職能33北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組戰(zhàn)略管理職能是世博偉業(yè)公司能否達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，建議公司單獨設(shè)置 “戰(zhàn)略發(fā)展部 ”戰(zhàn)略發(fā)展部的主要職能1. 加強(qiáng)戰(zhàn)略管理職能，為公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打好基礎(chǔ)2. 加強(qiáng)前期土地規(guī)劃和儲備職能3. 規(guī)范子公司管理4. 規(guī)范總部資產(chǎn)經(jīng)營管理 *研究長期發(fā)展規(guī)劃 *市場信息收集與分析 *土地儲備的論證和獲取 *項目的可行性研究 *公司投融資計劃的可行 性研究 *監(jiān)督各子公司的業(yè)務(wù)管 理與運作情況 *總部資產(chǎn)的經(jīng)營管理獨設(shè)這個部門的原因司實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的組織保障是解決世博偉業(yè)能否持續(xù)發(fā)展問題的關(guān)鍵理的重要內(nèi)容解決的主要問題34北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到土地資源是公司戰(zhàn)略性資源，因此將開發(fā)部職能并入戰(zhàn)略發(fā)展部戰(zhàn)略發(fā)展部戰(zhàn)略管理 投資管理 業(yè)務(wù)發(fā)展管理業(yè)務(wù)發(fā)展部主要職能：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展研究、項目可行性分析、土地儲備的論證和取得投資發(fā)展部主要職能：公司投資分析、退出機(jī)制研究、資本運作、 公司資產(chǎn)經(jīng)營管理、子公司業(yè)務(wù)運作的指導(dǎo)與監(jiān)管35北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組對于幾個項目并存的公司，一般成立項目管理部，負(fù)責(zé)公司總體項目管理與控制，下設(shè)項目部，負(fù)責(zé)各個具體項目的日常管理，考慮到現(xiàn)狀，公司暫不變化，由工程部承擔(dān)工程項目建設(shè)職責(zé)項目管理部項目部項目管理部的主要職能是工程招標(biāo)管理、采購管理，并負(fù)責(zé)各個項目運作的管理與進(jìn)度控制項目部負(fù)責(zé)具體項目的工程質(zhì)量管理、成本管理、進(jìn)度管理項目部 項目部采取 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ，由公司內(nèi)部競聘產(chǎn)生項目經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)具體項目的日常管理活動36北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組對于外地項目或者項目規(guī)模較大，可以成立項目公司，同樣在現(xiàn)階段暫不變化工程部總經(jīng)理其他部營銷部財務(wù)部項目公司財務(wù)部 銷售部項目公司根據(jù)公司的整體計劃和項目需要控制進(jìn)度、費用、質(zhì)量，根據(jù)項目要求安排融資，有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)項目管理部37北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目的 “龍頭 ”，是銜接概念設(shè)計與具體施工的橋梁，考慮到該職能與工程管理結(jié)合更緊密，建議并入工程部概念設(shè)計方案交通組織房型設(shè)計環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計公司室內(nèi)裝飾設(shè)計公司環(huán)境景觀設(shè)計公司暖衛(wèi)電設(shè)計公司市政設(shè)計公司挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實施的設(shè)計圖紙溝 通總承包