【正文】 4， 他人講話時，不可整理衣裝，撥弄頭發(fā)，摸臉，挖耳朵，摳鼻孔，瘙癢，敲桌子等，要做到修飾避人。 四， 交談 1， 與人交談時，首先應保持衣裝整潔。 13， 注意 “三輕 ”，即說話輕，走路輕，操作輕。 10， 行走時不得哼歌曲，吹口哨或跺腳。遇見客人或同事，應主動退后，并微笑著做出手勢 “您先請 ”。 4， 幾個人同行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行。 2， 行走時上身保持站姿標準。男士兩腿間間距可容一拳，女士兩腿應并攏，腳不要踏拍地板或亂動。 5， 女士落座時，應用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺顯出不雅。 二， 坐姿 1， 眼睛目視前放，用余光注視作為。 2， 面部：微笑，目視前方。 2， 在為客戶服務時，不得流露出厭煩，冷淡，憤怒，僵硬，緊張和恐懼的表情，要友好，熱情，精神飽滿和風度優(yōu)雅地為客人服務。忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水。 二， 女性 1, 服飾 女式西服須做得稍微短些 ,以充分體現(xiàn)女性腰部 ,臀部的曲線美 。 第一印象往往是最深刻而長久的，而置業(yè)顧問留給客戶的第一印象把握在自己手中。喪失信心，沒有目標，孤獨都有可能造成懶惰，懶惰卻只能更多的更大的失敗。 四， 言不由衷的恭維 對待客戶，我們坦誠相待，由衷的贊同他們對市場的正確判斷。 三， 談話無重點 銷售時間是寶貴的，我們在銷售介紹時應充分的準備和計劃，并反復申述我們的要點。在這個工程中的任何細微處出現(xiàn)問題都會影響到其他方面，從而導致失敗 或不完全成功，所以，置業(yè)顧問應不斷檢討自己，避免養(yǎng)成不良的銷售習慣。 綜合公司與顧客兩方面考慮，要求置業(yè)顧問在工作中具備以下素質：做事的干勁；充沛的體力；參與的熱情；明朗的個性；勤勉；謙虛；責任感；創(chuàng)造；易于親近；敏捷；耐心；自信心；上進心；誠實；冷靜；洞察力；良好的記憶力；不屈的精神；積極；愛心。據(jù)統(tǒng)計，三分之一的企業(yè)經(jīng)理人和私營企業(yè)的老板們曾經(jīng)做過推銷員，促銷員或者導購代表等。 四，良好品質 從公司的角度來看雖然置業(yè)顧問的個人工作目的不盡相同，有的是為了收入，有的是為了學習，有的是出于喜好，有的兼而有之。如果是機械的使用禮貌用語而不帶任何誠意，只會起到相反的作用，影響客戶對樓盤和服務的滿意程度。 二， 語言運用能力 語言，是人們思想交流的工具。 四， 了解市場營銷相關內(nèi)容 樓盤銷售與一般 商品銷售兼有同性質和差異性，置業(yè)顧問不僅要掌握一般商品營銷的技巧及相關理論與概念，了解就房地產(chǎn)營銷市場特性的同質性與異質性，還要學習和鉆研一些營銷理論，如： 4P 理論， 4C 理論， 5R 理論等一系列房地產(chǎn)的營銷理論。 一， 了解公司 要充分了解開發(fā)商的歷史狀況，所獲榮譽，房地產(chǎn)開發(fā)與質量管理，售后服務承諾的內(nèi)容，公司服務理念以及公司未來發(fā)展方向等事項。 第二小章 置業(yè)顧問的基本素質 置業(yè)顧問的職前培訓是發(fā)展商營銷推廣環(huán)節(jié)中最為重要的一步，如何使本公司的置業(yè)顧問成為房地產(chǎn)優(yōu)秀的推銷人員，為樓盤銷售創(chuàng)下良好的業(yè)績，是每一位發(fā)展商和置業(yè)顧問最為關心的問題。 展銷會跟進工作 （ 1）對未購買的客人進行全面的跟 進，了解不購買的原因，進一步推銷；（ 2）與客戶服務部保持聯(lián)絡，確定客人依期簽署合同及交款。 （ 1）舒適完善的服務環(huán)境，整潔干凈的環(huán)境，便于工作的空間設施。保密制度的建立，要求置業(yè)顧問遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司的客戶資料，不得直接或間接透露員工資料，如薪金，傭金等，不得直接或間接透露公司發(fā)展戰(zhàn)略，銷售業(yè)績或有關公司的業(yè)務秘密。 2， 市場信息的提供者 居于市場第一線，與消費者最先接觸的置業(yè)顧問是買方市場的集散點?；诖?，置業(yè)顧問不僅要鉆研本職工作各方面的知識，還要熟悉本地各方面的情況，如交通，酒店，運輸及大中型購物場所等。同時優(yōu)秀的置業(yè)顧問 要有理財?shù)哪芰?，為不同的客戶安排其不同的資金流量。 第二節(jié) 我面對誰 —— 置業(yè)顧問的服務形象 一， 置業(yè)顧問對客戶的服務 1， 傳遞公司的信息 置業(yè)顧問是發(fā)展商與客戶溝通的橋梁，代表發(fā)展尚直接與客戶交流，是客戶了解發(fā)展商的重要媒介。在推銷活動中，置業(yè)顧問不但代表公司，而且其工作態(tài)度服務質量，推銷 成效直接影響到公司的經(jīng)濟效益，社會信譽和發(fā)展前景；信心自己能夠完成銷售任務，這是推銷成功的信心與決心的來源，并能產(chǎn)生動力與熱情；再次，相信自己推銷的產(chǎn)品具有滿足客戶需求的效用。 所以，置業(yè)顧問要充分了解并利用專業(yè)知識，為客戶提供咨詢的便利與服務，從而引導客戶購樓。 作為房產(chǎn)公司的置業(yè)顧問，直接代表公司面對客戶，其形象也代表公司的 形象，整潔的服飾，甜美的笑容，中肯的建議，都會給客戶一個好印象，增加客戶對公司的信心，拉近之間的距離。 ”職員是公司的財產(chǎn)，所以，不單只老板才代表公司，每一個員工都代表著公司。當你第一次來公司時，你對公司的印象相信是來自員工的接待及對這棟建筑物的內(nèi)部裝修，職員的服裝，辦公室的氣氛等，但使你對公司的印象最深刻的是與你會晤的那個人。 3） 有關土地的六項制度 國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管理制制度 國家建立土地統(tǒng)計制 國家實行土地占用耕地補償制度 國家實行基本農(nóng)田保護制度 4） 土地管理法 《中華人民共和國土地管理法》，〈〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理〉〉 二， 房地產(chǎn)交易管理制度 １） 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣，租賃，轉讓，抵押，城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動 ２） 房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉讓，房地產(chǎn)抵押和房 屋租賃 ３） 〈〈房地產(chǎn)管理法〉〉規(guī)定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度，房地產(chǎn)價格申報制度，房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)估價人員資格認證制度和房地產(chǎn)權登記發(fā)證制度 三， 房屋權屬登記管理辦法 １） 國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權利才受國家法律的保護 ２） 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋的所有權并對房屋行使占有，使用，收益和處分權利的唯一合法憑證 ３） 房屋權屬登記分為：總登記，初始登記，轉移登記，變更登記，他項權利登記 注銷登記 ４） 分為權屬證書包括〈〈分為所有權證〉〉〈 〈房屋共有權證〉〉〈〈房屋他項權證〉〉 四， 租賃條例 １） 房屋租賃登記備案制度 ２） 申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同，房屋所有權證書，當事人的 合法證件，城市人民政府規(guī)定的其他文件 ３） 審查后頒發(fā)〈〈房屋租賃證〉〉，該證可作為公安部門戶口登記的憑證之一 ４） 房屋轉租的應征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限 第五章 房地產(chǎn)辦理購房程序及有關名詞解釋 一，認購手續(xù) 業(yè)主交定金后，與發(fā)展商簽訂認購書 *個人提供身分證 *公司提供營業(yè)執(zhí)照復印件還須在認購書上蓋上公章 二，辦合同手續(xù) 交 首期樓款與發(fā)展商簽訂買賣合同（首期延期交的情況除外） 三，辦按揭手續(xù) 1，交清首期樓款與發(fā)展商簽訂買賣合同 A，填好按揭申請表 B，銀行審批后，到公證處辦理按揭合同公證 C，公證后的合同送房管局辦理樓花抵押登記 D，業(yè)主交清所有辦證費用后領取按揭合同，按指定的日期供款 具體的按揭手續(xù)和程序以各樓盤的規(guī)定為準 2， 選擇銀行按揭付款的個人需提供的資料 四，辦公證手續(xù) 提供合同，樓款收據(jù)，公證申請表及公證費 A， 個人提供身分證 B， 公司還需提供營業(yè)執(zhí)照副本，公章，法人代表證明書，法人代表身份證，如法人要找他 人代辦，則要法人委托證明書，被委托人身份證 C， 有辦按揭的，則須另簽抵押合同與買賣合同一起公證，并到房管局辦理樓花抵押登記 五， 辦理入伙手續(xù) A 提供樓款收據(jù)，合同復印件 B 到管理處取鑰匙 C 提供銀行存折，入住通知單，身份證復印件，水電費押金，公共維修基金，有線電視開通費，其他 六， 辦理房產(chǎn)證手續(xù) 到所在區(qū)屬房管局房地產(chǎn)產(chǎn)權登記科辦理申請《房地產(chǎn)證》，辦理應提供下列材料： A， 轉移登記申請書（在產(chǎn)權登記科領?。? B， 《房地產(chǎn)買賣合同》 C， 付清房款證明 第六章 置業(yè)顧問應知應會 第一部分 角色篇 第一小章 概述 房地產(chǎn)置業(yè)顧問正參與到一個特殊的服務行業(yè)，并成為房地產(chǎn)營銷推廣中不可忽視的構成元件。 四十二，外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然，親近自然，通常他 的窗臺較低甚至為落地窗 四十三，中空玻璃 中空玻璃是指對傳統(tǒng)單正門窗革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術。 四十，灰空間 最早是由日本建筑師黑川紀章提出。 三十八，住宅的凈高 住宅的凈高指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 三十一，預售面積 是指報告期未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房房屋面積。（異地結算） 二十七，銀行支票 是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項制服給收款人的票據(jù)，有效期為 10 天（同城結算） 二十八，期房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證為止，這段時間內(nèi)所出售商品房稱為期房。 征稅對象 契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地，房屋，在中國境內(nèi)轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當全額返還購房者支付的訂金： （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的； （ 2） 簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的； （ 3） 雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧，不能協(xié)商一致的； （ 4） 廣告，售樓書，樣品房與實際狀況不相符的。 二十一，訂金 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質；交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。 十九，銀行按揭 是指購買樓房與銀行達成抵押貨款的一種經(jīng)濟行為。 十六，五證 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《國有土地使用權證》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》，《商品房預售許可證》。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就越高。 九， 七通一平（熟地） 是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水，電力，暖氣，電信和通路以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。 六， 房地產(chǎn)產(chǎn)權 是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。 二，規(guī)劃局 代表國家對城市的規(guī)劃設計進行引導和監(jiān)控 的機構。 小修工程 是指凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。計算公式：危房率 =危險房屋建筑面積 /總的房屋建筑面積 *100% 大修工程 是指凡需牽扯動或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的工程。四級耐久年限15 年以下適用臨 時性建筑。其公式如下：房產(chǎn)每年折舊額 =[房產(chǎn)原值（計價時的凈值）—殘余價值清理費用 ]/房產(chǎn)預計使用年限（尚能使用年限） 房屋耐久年限 通常指房屋能按其設計功能正常使用的年限。 單元式房屋 指整樓設計分割為多個可獨立出售或出租的部分以及有 特定功能的公用部位組成的房屋。 走廊 住宅套外使用的水平交通空間。 壁櫥 住宅套內(nèi)與墻壁結合而成的落地儲藏空間。 平臺 供居住者進行室外活動的上人屋面，住宅底層地面伸出室外的部分。 6 米， 3。 4米， 2。即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。 套型 按不同使用面積，居住空間組成的成套住宅類型。 起居室 供居住者會客，娛樂，團聚等活動的空間。獨立使用的地下室，車棚，車庫，為多棟服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 商品房的銷售面積 商品房按 “套 ”或 “單元 ”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承 重墻體其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑的分隔墻以及外墻（包括山墻），均按水平投影面積的一般計入套內(nèi)墻體面積。 房屋的共 有建筑面積 房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市，市，縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。 公用建筑面積分攤系數(shù) 將整棟建筑 物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。 住宅面積毛密度 每公頃居住用地上擁有的住宅建筑面積。 人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃 人口數(shù)量。計算公式：住宅成套率（ %）=