【正文】 在項目的實施過程中，應(yīng)重點做好工程的規(guī)劃設(shè)計，加強(qiáng)項目的營銷策劃工作，降低開發(fā)建設(shè)成本。在市場改造辦理相關(guān)手續(xù)期間，有很多的市民表示的強(qiáng)烈的投資意愿，并紛紛愿意先交部分定金。此外，確定合理的租售比例、合理的物業(yè)費、停車費收費標(biāo)準(zhǔn)，也是穩(wěn)定市場原有業(yè)戶的重要條件。其次是土地出讓金及改造成本控制的風(fēng)險。敏 感 性 分 析全部投資基準(zhǔn)方案可變成本銷售價格第一年銷售+++財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度（%）財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度%投資利潤率（%）投資利潤率升降幅度（%）一般房地產(chǎn)市場下面對項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析：首先是市場改造規(guī)劃方案及預(yù)期建筑規(guī)模實現(xiàn)可能性的風(fēng)險。從本項目的情況看，影響項目效益的不確定性因素包括可變成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短等，其中最主要的因素是可變成本、銷售價格和第一年的銷售狀況。本項目的資金來源與運用詳見下表。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%。由于本項目為大型項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。本項目開發(fā)商自有資金20216萬作為啟動資金，另向銀行貸款8000萬用于投資，剩余部分由房屋銷售收入補(bǔ)充。表4 項目實施進(jìn)度計劃序號工作內(nèi)容時間安排E、F區(qū)A、F區(qū)B、C、D區(qū)1項目建議書批復(fù)2編制項目投資可行性研究報告3建筑方案設(shè)計4施工圖設(shè)計5報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證6工程開工7完成投資25%，開始預(yù)售8工程主體封頂9工程驗收10正式入住a.***及中國公司由轉(zhuǎn)制前在冊職工894人，削減到目前的120人，企業(yè)負(fù)擔(dān)大大減輕，職工的責(zé)任感和對公司的認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)。****批發(fā)市場和**是****股份有限公司經(jīng)營的專業(yè)市場。另外，地下停車場施工土方開挖，采用打樁及水平混凝土錨桿、高強(qiáng)度砂漿噴面的方式，盡量減少對原有建筑物的影響。即中國更為重要的是，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會保障體系的完善，老百姓衣食無憂，對將來收入的預(yù)期增強(qiáng)，就會從消費品投資轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資，通過購買住房改善生活質(zhì)量，通過購買商業(yè)經(jīng)營用房進(jìn)一步提高生活質(zhì)量和改變家庭收入結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)家庭抵抗風(fēng)險的能力。從社會發(fā)展的規(guī)律性上看，以**市為核心的遼寧中部城市群是我國繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)。通過以上的市場分析預(yù)測，****股份公司認(rèn)為在完成改造后，進(jìn)一步發(fā)展**市場和**機(jī)電產(chǎn)品市場，并在此基礎(chǔ)上開展物流和國際貿(mào)易，從而將重組后的企業(yè)由以**和**機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)零售為主改造為一個集商貿(mào)、物流、為一體的綜合性企業(yè)是很有市場前景的。因此，發(fā)展**，為遼寧乃至東北工業(yè)生產(chǎn)提供配套服務(wù)，并積極創(chuàng)造條件促進(jìn)產(chǎn)品出口是很有前途的。**作為以機(jī)械工業(yè)為主的、工業(yè)門類齊全的老工業(yè)基地，既是機(jī)械裝備的“制造部”，也是**機(jī)電產(chǎn)品的集散地。從區(qū)位、規(guī)模等方面看，中國****股份公司完成改制后,將采取有力措施進(jìn)一步繁榮**市場和**機(jī)電產(chǎn)品市場，并進(jìn)一步開展科研開發(fā)、物流服務(wù)和國際貿(mào)易等業(yè)務(wù)。作為中國經(jīng)濟(jì)增長第四極核心城市的**，正在著手實施“大**”戰(zhàn)略，與鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺等遼寧中部城市共同打造“**經(jīng)濟(jì)區(qū)”。以**市為中心、半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。而本項目現(xiàn)有的市場和旺盛的人氣，本身就決定了投資本醒目的競爭力是很強(qiáng)的。另外，在振興東北經(jīng)濟(jì)的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，**市生產(chǎn)資料和生活資料以及工業(yè)類的專業(yè)市場將迅速崛起，而能夠擁有固定市場資源的專業(yè)市場將得到成功的保障。相對較高的土地成本最終在產(chǎn)品價格上得到體現(xiàn)。由于**市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。另外100個停車位用于住宅業(yè)主，按500元/月出租，每年收入60萬元。表1 **市相關(guān)樓盤銷售價格情況匯總表 （2004年4月份） 單位：元/平方米序號樓盤名稱房屋類型區(qū)位地段價格備注1****機(jī)電城其中：商鋪（8M*17M）一至三層一層攤位二層攤位三層攤位四層攤位五層倉庫六層倉庫七層以上住宅負(fù)一層停車場商住樓和平區(qū)民主路13500150001300010000410042003300起均價價格未定+50元/層收費經(jīng)營2**溫州機(jī)電名品商城其中：商鋪（8M*17M）一至三層 四層以上住宅商住樓和平區(qū)文化路120003800起均價3冠芳園住宅區(qū)和平區(qū)文化路4580起售罄4中潤由于目前**的專業(yè)市場大部分以出租為主，市場上可以進(jìn)行比較的同類項目很少，而經(jīng)營品種不同的專業(yè)市場，由于對經(jīng)營面積、經(jīng)營環(huán)境的要求以及經(jīng)營利潤的不同，承受租金的能力差別很大，無法進(jìn)行比較。、停車場需求預(yù)測專業(yè)市場由于銷售產(chǎn)品的輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，單次銷售產(chǎn)品的數(shù)量和體積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，因此，專業(yè)市場對于倉庫及停車場的要求非常高。1997年至2002年，我國商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7%，其中2000年商鋪銷售增幅近40%，2002年為30%。近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起，一批擁有更加先進(jìn)配套和管理理念的專業(yè)市場陸續(xù)登陸，新的市場群與新的經(jīng)營環(huán)境正逐步形成，市場投資日益活躍，普通投資者在進(jìn)行投資選擇時也紛紛將目光投向潛力巨大的專業(yè)市場。面對全面實施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，**市人民政府確定，到2010年把**建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。由此可見，**市房地產(chǎn)市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。金廊是**城市中軸的拓展，是城市中部服務(wù)功能的總稱。**是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。:a.**與**市和平區(qū)人民政府簽訂的《****商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)權(quán)交易合同》b. **及中國****批發(fā)市場 項目改造工程項目工期預(yù)計2年，即從2005年1月1日至2006年12月30日。****批發(fā)市場項目改造工程:**市和平區(qū)*******號:****股份有限公司:股份制:6434萬元人民幣: ***********及中國由于*****************************************及中國************************正在積極與剩余股東協(xié)商收購****股份公司其它股份的工作。在*****************************************基礎(chǔ)上發(fā)展起來的*********8，是********聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營的專業(yè)市場，也是**市唯一的以期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書為主的**市場。*******************************項目改造可行性研究報告*****************************************2004年12月*****************************************項目改造可行性研究報告***********************及**************項目位于**市文化路44號的****股份公司院內(nèi)，西面與中國醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院及**市信息產(chǎn)業(yè)一條街——三好街相鄰，南側(cè)是**市東西交通主干道——文化路，東鄰**工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術(shù)學(xué)院和南湖公園及南運河，是在****公司暨****采購供應(yīng)站的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的大型生產(chǎn)資料市場和大型**批發(fā)市場。經(jīng)過近十年的發(fā)展，中國****************