【正文】 5．促銷此次的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系、人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對成都地區(qū)進(jìn)行，故“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓罂ｉT針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補(bǔ)充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。（3）21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。收全款。收全款。老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。 鄰里如親主張三：子孝孫賢 張揚個性這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標(biāo)顧客群的需求。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。 綜上分析，我們可以得出結(jié)論，秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。簡言之，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。另外，數(shù)據(jù)分析表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強(qiáng)吸引力的市場，這一領(lǐng)域中存在著藍(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等眾多的競爭者，這對于“秋麗”的開發(fā)造成一定的壓力。從某種意義講，公司開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)這一項目可以說正是發(fā)揮自己之長。公司準(zhǔn)備投資建設(shè)和開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，也是看準(zhǔn)中國政府準(zhǔn)備改革原來由政府承擔(dān)的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機(jī)會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準(zhǔn)一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。（3）經(jīng)驗豐富的管理團(tuán)隊四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生，長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)；公司副總經(jīng)理劉可先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野；財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財務(wù)，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員，理論實踐經(jīng)驗均較為豐富。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場經(jīng)驗和顧客資源。3．優(yōu)勢（1）對于目標(biāo)市場較為了解四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。2．威脅（1）觀念落后, 意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個社會文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認(rèn)識, 服務(wù)意識差。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。 　　而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 再過10 年, 億。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，％。在所有的投資中，%。成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2005年，%，%；，%。同時，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也不斷出現(xiàn)。 據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，％，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。3．主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個年度連續(xù)調(diào)整。%。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。　來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 再過10 年, 億。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時只花了不到20萬?！薄　?jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施?！　∩鷳B(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高?！　∪钇牌攀巧虾Ｈ?，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。四川在線華西都市報消息　　成都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)。四川在線這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會階段。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%（其中，%）。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。4) 財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士216。 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；216。3) 副總經(jīng)理白英敏先生216。 1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；216。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。 1992年7月～1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表；216。 1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；216。 張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。2．發(fā)展目標(biāo)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進(jìn)入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運作，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。6．“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。 4．本計劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。 ……索引：一、內(nèi)容概要……………………………………………………………6二、公司簡介……………………………………………………………61. 公司概況…………………………………………………………………………………………62. 發(fā)展目標(biāo)…………………………………………………………………………………………63. 現(xiàn)有業(yè)務(wù)…………………………………………………………………………………………74. 經(jīng)營理念…………………………………………………………………………………………75. 客戶概況…………………………………………………………………………………………86. 管理隊伍…………………………………………………………………………………………8三、項目市場背景與市場情況分析……………………………………91. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析………………………………………………………92. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析…………………………………………………………………123. 主要競爭情況分析………………………………………………………………………………17四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析………………………………………191． 機(jī)會………………………………………………………………………………………………192． 威脅………………………………………………………………………………………………213． 優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………214． 劣勢………………………………………………………………………………………………235． 關(guān)鍵問題…………………………………………………………………………………………23五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析………