【正文】 社區(qū)僅在成都就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入成都的外地購房者。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們?cè)谫徺I上具有更大的自主決定權(quán)。該社區(qū)建設(shè)分為兩期，第一期建設(shè)面積7．8萬平方米，第二期建設(shè)面積7．7萬平方米，整個(gè)社區(qū)2003年10月開工，2004年7月竣工?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的三大主張主張一：老年生活心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。3．價(jià)格“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)戶型分檔銷售價(jià)格院落式住宅樓（元/平方米）1080118012801380酒店式公寓樓（元/平方米）1180128013801480獨(dú)居式民居（萬元/院）39銷售安排：2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨(dú)院），按第一檔最低價(jià)出售。2004年4月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動(dòng)工，向全社會(huì)出售第二期期房，按第四檔價(jià)出售。這種銷售模式的優(yōu)勢(shì)在于：①它簡化了商品市場的交易活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財(cái)力的不足,提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。公司將拿出面向社會(huì)銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對(duì)象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗(yàn)、奠定基礎(chǔ)。我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢(shì)，秋實(shí)公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以秋實(shí)公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷勢(shì)在必行。（2）隨著消費(fèi)者消費(fèi)行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴(kuò)大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面又要走專業(yè)化道路，細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢(shì)的銷售代理商來完成。同時(shí)開始出售獨(dú)院。鼓勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學(xué)中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟貞涗?，園區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。 盡享天倫“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的八項(xiàng)服務(wù)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的參照標(biāo)準(zhǔn)，以倡導(dǎo)老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實(shí)行綜合配套、多元經(jīng)營，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對(duì)性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。2． 產(chǎn)品 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是由四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，秋實(shí)公司在開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的構(gòu)想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。 六、營銷計(jì)劃1．目標(biāo)市場“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是“秋麗”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)、充足的人財(cái)物的資源優(yōu)勢(shì)，以及搶先進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場的先機(jī)的獲得，使得“秋麗”的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目在起點(diǎn)已經(jīng)領(lǐng)先對(duì)手，只要有足夠的實(shí)力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領(lǐng)先、一往無前。上述兩個(gè)絕對(duì)有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“秋麗”個(gè)人養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機(jī)會(huì)。簡而言之，長期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對(duì)于“銀色市場”的特殊目標(biāo)顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對(duì)于“秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)將有著極大的指導(dǎo)意義。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。 有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，%。 面對(duì)機(jī)會(huì)和市場空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會(huì)提供就業(yè)空間；當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 再過20 年, 億。今后幾年成都市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。從國內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。　　，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。2000 年8 月, 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》, 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國、希臘、日本等。 1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；216。 1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長；216。 1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理；216。216。5．客戶概況公司所經(jīng)營的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬余人。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。公司主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。二、公司簡介1．公司概況四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊(cè)，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。 4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。 1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。從居者本身的利益。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）。 1．中國人口老齡化的發(fā)展。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達(dá)到10055萬人，%。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)兇猛。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。2．老年公寓的布局不盡合理。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。 4．本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運(yùn)作，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對(duì)死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競爭對(duì)手。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個(gè)需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費(fèi)市場。 1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；216。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。3) 副總經(jīng)理白英敏先生216。4) 財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士216。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%（其中，%）。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。四川在線依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流?！　∩鷳B(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢(shì)，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高。三年前，他們?cè)诔菛|二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到20萬。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。全國獨(dú)居老人