【正文】 普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。 寶安當?shù)匕l(fā)展商 寶安開發(fā)商經(jīng)過寶安市場的多年培育，實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，市場較為熟悉，正處于一個擴張期。 外地商業(yè)品牌發(fā)展商 根據(jù)全國的投資戰(zhàn)略布局深圳，主要是輸送品牌，要求土地規(guī)模較大，成熟地區(qū)是其首選，但在深圳成熟地區(qū)取得大規(guī)模土地有較大難度，本區(qū)域屬備選。對于不同開發(fā)商的投資策略我們作以下分析：發(fā)展商類型 投資策略 競爭策略 開發(fā)策略 特區(qū)內(nèi)商業(yè)品牌發(fā)展商 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)域變化及時調(diào)整策略，對潛在房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域較為關注，本片區(qū)也不利外，對不成熟地區(qū)有一定顧慮，屬于試水階段。開發(fā)商：Nankai Electric Railway Co., Ltd，Obayashi Corporation概念設計：美國Jon Jerde設計公司；獲得日本２００４年最佳建筑與環(huán)境設計獎。參考項目一：日本購物中心項目以兒童作為主要吸引對象，具有深圳惟一型是項目成功的關鍵。為了更好地研究本商業(yè)地塊，我們專門派專家到日本、韓國考察類似的商業(yè)項目，有利于對沙井項目價值的深入挖掘。幣種： RMB 地價款（億元） 建安工程取費標準 (含外墻、電梯、小區(qū)綠化、消防)元/平方米 建安工程開支總額 (億元) 營業(yè)稅等占銷售總額 (億元) 營業(yè)稅及管理費、銷售推廣費、不可預見費等支付 % 開發(fā)投資總額 (億元) 2000 18 六、沙井商業(yè)地塊發(fā)展可參考的標桿項目根據(jù)深圳酒店式公寓市場情況和沙井片投資環(huán)境情況,我們將本項目的酒店式公寓銷售均價初步定為:%=14328元/㎡以酒店式公寓定位,分析本地塊：租金時間247。其數(shù)學模型為：帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。5）居家自住者深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。3）投資者國內(nèi)及海外常駐深圳和沙井的機構，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場所，二者分離。酒店式公寓的市場需求主要有以下幾類：1）海外常駐深圳和沙井機構的商務人員、管理人員、技術人員其最大特點是要比傳統(tǒng)酒店更多了家的味道。是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。 12000㎡ （可以在三層設置一個 8000平米的圖書城，還有在一層設置銀行，電信營業(yè)廳等） 招商銀行 中國移動 中國聯(lián)通等 四、酒店式商務公寓開發(fā)酒店式商務公寓含義： 10000㎡ （主要設置在四樓以商務休閑和電影院為主） 嘉禾電影城 兒童業(yè)態(tài) 據(jù)統(tǒng)計調(diào)查沙井共有： 36歲幼兒1833人，713歲兒童17453人。業(yè)態(tài)組合設計建議[1]樓層 主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積 招商對象 B1 無論天虹還是萬佳，主營的都是百貨，所以引進一家主營超市的商家對整體經(jīng)營有力 ㎡ 快餐美食廣場 2000㎡ 沃爾瑪，家樂福，英國樂購一層 精品商場定位 １ .1萬㎡ 二層 體育用品旅游用品專業(yè)商場 １ .1萬㎡ 卡露農(nóng) 三層 兒童 8000㎡ 主題商場，其它為娛樂 １ .1萬㎡ 四層 五家品牌酒樓餐飲 其中海鮮酒樓 5000㎡，其他兩家各3000㎡。 由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心摩爾。商業(yè)地塊規(guī)模適中，地塊平整，既方便發(fā)展商施展拳腳，又不至于投入太大，耗時過長；沙井居民富足，但目前缺乏環(huán)境優(yōu)良的大型商業(yè)綜合體，有非常好的市場機會；沙井遠離市區(qū),但是交通便捷，房地產(chǎn)市場具有相對獨立性，在當?shù)刈≌椖客N而競爭小的環(huán)境下，操作空間很大；西部組團規(guī)劃和沙井衛(wèi)星城的規(guī)劃，也使得地塊的升值潛力很大。7）沙井商業(yè)租金調(diào)查A、寶安各行業(yè)可承受租金水平調(diào)研行業(yè) 建筑面積（㎡） 能承受的固定租金 或扣率提成百分比（元/㎡） 百貨 5000－20000 3545，或提成68% 休閑服 80－500 100～200，或提成15% 男女服裝 80－300 150～300，或提成18～25% 運動服裝 80－120 80～150，或提成18～20% 玩具及兒童主力店 1500－2000 3040 西式餐廳 100－1500 30～80 中式酒家 1500－5000 25－50，或提成 特色餐飲 500－1200 3080 連鎖快餐店 300－500 40100，或提成68% 家私、燈飾、電器 1000－2000 30－50 健身、美容 3000－5000 2040 B、沙井、福永、松崗租金調(diào)查一覽表街道名 商業(yè)名稱 租金（元 / ㎡ ） 售價（元 / ㎡） 沙井 本地塊中心路對面 體育中心綜合樓、新福商業(yè)大廈 （無產(chǎn)權證酒店式公寓） 1－3F商場：30 4－9F、5－13F：15 整層出租：21 佳華商場對面步行街 100－150 萬佳、天虹附近街鋪 80－100 15000－20000 麗沙花都步行街 60－70 16000－17000 新哥弟服裝專業(yè)市場 40－60 沙井電子城 90－100 萬景樓畫廊一條街 50 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 30 泰和裝飾材料城（工業(yè)園內(nèi)） 32－35 福永 萬福人家底鋪（復式） 120－180 17000 永安南城福永廣場步行街 80－180 107國道旁家具專業(yè)市場 40－80 107國道邊無產(chǎn)權街鋪 20－60 懷德南路建材市場五金行 35 松崗 寶利來購物廣場 70－150 臨街獨立街鋪 30－80 12000 華都商業(yè)城（ 1萬㎡） 1F：58 2F：32 3F：15 第六部分 商業(yè)地塊開發(fā)建議一、 A3190871純商業(yè)地塊SWOT分析S優(yōu)勢： 西部工業(yè)組團的規(guī)劃前景； 地處沙井中心區(qū)核心位置； 四面臨路，主出入口向中心路； 地塊方正，利于設計規(guī)劃； 與繁華老商業(yè)區(qū)僅百米距離； 沙井地方政府的政策支持 W劣勢 ： 新商業(yè)區(qū)，市場培育尚需時日； 傳統(tǒng)百貨商場毗鄰，市場競爭激烈； 沙井的社會認知度 O機會 ： 沙井市場高檔次商服物業(yè)稀缺； 沙井1500多家港臺企業(yè)和民營企業(yè)的消費支持，市場購買力強勁； 地塊區(qū)位將打造成沙井的華強北； 深圳商業(yè)升級換代的大趨勢； T威脅 ： 在建的沙井五星級酒店； 相鄰的熙園置業(yè)的地塊商業(yè)； 毗鄰僅10公里的東莞開放、發(fā)達的餐飲娛樂業(yè)和高檔商品消費市場； 寶安中心區(qū)成熟強勁的商品消費市場； 二、項目定位建議專業(yè)定位：專業(yè)電子元器件市場規(guī)模優(yōu)勢：深圳關外最大的電子專業(yè)市場，1500品牌商家強勢入駐。在商圈第一次升級向第二次升級轉變過程中零售業(yè)的競爭實質是超市業(yè)態(tài)的競爭，所以它適合現(xiàn)在的沙井市場，有利于占據(jù)市場競爭的優(yōu)勢地位，現(xiàn)在的經(jīng)營狀況也相對較好。是一家集商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、加工業(yè)等多種行業(yè)為一體的大型民營企業(yè)。萬佳的經(jīng)營模式為“百貨＋超市”模式，租金回收模式為：租賃，價位在80120元/平米/月，超市部分屬于自營。經(jīng)營分析：客觀原因是沙井商圈的主要消費人群為打工一族，而天虹的目標定位為中高檔，但這一層次的消費人群由于沙井區(qū)域餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的滯后，多數(shù)流向東莞及市區(qū)、寶安中心區(qū)。沙井天虹商場集購物、飲食、娛樂、服務、休閑、文化、信息于一體，體現(xiàn)了品位、時尚、活力和舒適的一站式購物服務。沙井天虹商場位于寶安區(qū)沙井街道創(chuàng)新路與中心路交匯處，沙井天虹商場經(jīng)營面積25000平方米，共四層。整體定位（百貨公司型購物中心）6）重點商家分析：A、 天虹商場 沙井的餐飲業(yè)發(fā)展水平較低，不能滿足本地商務交流的需要。 整體的經(jīng)營檔次偏低； 沙井電子城 廣深公路 次主力店： 建發(fā)汽車護理、 上星茶餐廳 泰鋒陶瓷燈飾城 400 五金、裝飾 材料一條街 新沙路上星（中心路以東） 總長： 1300m 路寬： 35m 建興裝飾材料城 800 3）沙井專業(yè)市場調(diào)研統(tǒng)計專業(yè)市場 名稱 位置 長寬 細分 專業(yè)市場名稱 面積(㎡) 業(yè)態(tài)分布 租金 （元 /㎡） 新哥弟服裝綜合商貿(mào)城 新沙路佳華附近 來自深圳市區(qū)的百貨超市連鎖有天虹、萬佳、華潤萬家； 全街道大中型商場11家，天虹、萬佳、佳華、愛家、美聯(lián)、華潤百貨等連鎖企業(yè)都在沙井設立分店，中心區(qū)批發(fā)市場、麗沙花都步行街、海豐源商業(yè)城也已初具規(guī)模。隨著深莞電子市場的招商預示著松崗打造華強北電子商圈次中心的開始。深圳寶利來大酒店位于深圳市寶安區(qū)松崗107國道及廣深高速公路交匯地段，酒店擁有各類客房204間，配套設施完善，是一個商務與娛樂并重的商務型酒店。但是中高檔百貨比較缺乏，所以這一層次的消費者的購物區(qū)域主要集中在市區(qū)及寶安中心區(qū)，但是隨著寶利來購物中心的開業(yè)，這一經(jīng)營層次的空白會得以彌補。據(jù)寶安房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，該街道2005年14月房價已拉升至4255元/平方米，%，是寶安全區(qū)房價漲幅最大的街道。中低檔服裝市場也形成了一定規(guī)模。福永專業(yè)市場以博皇國際家具廣場為代表的家具市場為主，本項目經(jīng)營面積10萬平米。4）、專業(yè)市場 如位于萬福廣場后的十里紅妝商業(yè)文化街就已經(jīng)有幾家西餐和特色餐飲在經(jīng)營之中，且前經(jīng)營狀況不錯。主導經(jīng)營模式為生活超市帶動整體銷售，客單數(shù)較小，目標消費主要針對家庭購物和打工一族。目前，全街道有高標準工業(yè)區(qū)30多個，企業(yè)1000多家，其中世界500強企業(yè)7家。二、 部工業(yè)組團各街道商圈業(yè)態(tài)分布及特點 福永萬福商圈 寶安大道沙井中心路商業(yè)街區(qū)為組團的中心區(qū)。寶安專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展方向是，深圳市及周邊重要的生活消費品批發(fā)基地；珠三角地區(qū)主要的小商品批發(fā)基地之一；長三角及珠三角兩大區(qū)的重要商品交流樞紐；依托自身與周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的面向大珠三角乃至全國的專業(yè)批發(fā)基地之一；進口中低檔消費品的全國性分銷基地之一。在舊城改造和新城規(guī)劃中，專業(yè)食街將成為發(fā)展的一個熱點，在全區(qū)將產(chǎn)生一批高質量的食街。4）餐飲業(yè)日益興旺，餐飲業(yè)沿著品牌化、連鎖化和綠色化方向發(fā)展，在空間分布上更加集中，將產(chǎn)生一批較高質量的專業(yè)食街。屆時，寶安區(qū)將擁有代表城市形象的為市內(nèi)外、國內(nèi)外消費者提供一站式消費的商業(yè)中心區(qū)；有提供日常購物所需的商業(yè)區(qū)；有提供便利型服務的商業(yè)網(wǎng)點。2）全區(qū)商業(yè)空間分布格局將由多中心向多層次型轉變。1996年以來，寶安區(qū)與商業(yè)總量關系密切的幾大影響因素一直保持快速增長。寶安區(qū)商業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢 可以看出：福永家具商圈具有很大規(guī)模。家電商戰(zhàn)烽煙四起，家電零售商巨頭看好寶安的市場，紛紛在寶安開店。D、家用電器圍繞這二個電子專業(yè)市場，周邊的一些臨街商鋪業(yè)態(tài)也以IT業(yè)為主，如聯(lián)想，品牌復印機專賣店，方正電腦等。隨著大型百貨的進入，寶安的服裝零售開始向百貨店內(nèi)轉移，檔次也迅速提升。天虹商場（44區(qū)——翻身路）、萬佳百貨（5區(qū)——建安一路）新一佳百貨（22區(qū)——公園路、西鄉(xiāng)——荔園路）人人樂百貨（62區(qū)——寶民一路）、海雅百貨（25區(qū)——前進路）沃爾瑪（35區(qū)——前進路）、好又多（61區(qū)——西鄉(xiāng)大道）大富豪購物廣場（25區(qū)——前進路）、永安南城百貨、佳華平價商城（西鄉(xiāng)——荔園路）萬業(yè)城百貨（30區(qū)——建安路）黃金臺天虹商場（34區(qū)——前進路）等。寶安的百貨商場雖然早已存在，但真正意義上的百貨類超市第一家是寶安佳華商場，在1995年開業(yè)時僅有500平方米的營業(yè)面積，經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)在寶安的知名百貨與超市有：A、百貨與超市 西鄉(xiāng)商圈：商業(yè)文化中心，是寶安的“地王”商圈，將建一個集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的大商城。 寶安中心區(qū)商圈：住宅開發(fā)衍生，由天悅龍庭、麗晶國際等商業(yè) 部分組合而成，是寶安商圈未來的發(fā)展方向。東門、華強北商圈已經(jīng)十分成熟，業(yè)態(tài)也已經(jīng)相當飽和。寶安中心組團商圈分析圍繞各個組團的功能定位，對商圈資源進行充分合理利用，形成互補鏈接。 商圈的地域分布發(fā)生變化，即深圳的商圈布局從傳統(tǒng)的商業(yè)據(jù)點羅湖擴展到全市，形成“多圈鼎立之勢”； 以專業(yè)市場、主題商場為主體、多種業(yè)態(tài)組合的“華強北”商圈 寶安大道接駁深南大道，并一脈相承深南大道的高起點規(guī)劃定位，毫無疑義地將成為貫穿寶安中心組團和西部工業(yè)組團（福永、沙井